Оценка недвижимости

Горизонтальный  анализ - анализ финансовой документации за ряд лет, данные которого представляются в виде индексов по отношению к  базисному году или сопоставления  процентных изменений по статьям  за анализируемый период. Выявление  базисных темпов роста за ряд лет  позволяет анализировать не только изменение отдельных показателей, но и прогнозировать их значения.

Сначала выявляются важнейшие характеристики деятельности предприятия: общая стоимость имущества, собственных и заемных средств. Затем вырабатывается суждение о  структуре имущества предприятия, характере использования финансовых ресурсов, выявляются сильные и слабые стороны предприятия в абсолютном выражении.

Признаками «хорошего» баланса являютсяКурс экономического анализа/Под ред.М.И. Баканова и А.Д. Шеремета. М.: Финансы и статистика, 2004. - С.347.:

валюта баланса  в конце отчетного периода  должна увеличиваться по сравнению  с началом периода;

темпы прироста оборотных активов должны быть выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;

собственный капитал  организации должен превышать заемный, и темпы его роста должны быть выше, чем темпы роста заемного капитала;

темпы прироста дебиторской и кредиторской задолженности  должны быть примерно одинаковыми;

доля собственных  средств в оборотных активах  должна быть более 10%;

в балансе должна отсутствовать статья «непокрытый  убыток».

При анализе  структуры активов и пассивов предприятия особое внимание уделяется:

соотношению между  собственными и заемными средствами;

обеспеченности  запасов и затрат собственными источниками (анализ собственного оборотного капитала);

структуре кредиторской и дебиторской задолженности;

анализу ликвидности  баланса (ликвидность определяется покрытием обязательств предприятия  его активами, срок превращения которых  в деньги соответствует сроку  погашения обязательств);

удельному весу наиболее ликвидных активов (наиболее ликвидные активы - денежные средства и ликвидные ценные бумаги - должны быть больше или быть равными наиболее срочным обязательствам).

Анализ ликвидности  баланса заключается в сравнении  средств по активу, сгруппированных  по степени их ликвидности (т. е. скорости превращения в денежные средства), с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения. При этом активы располагают в порядке убывания ликвидности, а пассивы - в порядке  возрастания сроков погашения. Активы предприятия в зависимости от степени ликвидности делят на следующие группы (табл. 1).

Таблица 1

Активы предприятия  и их состав Есипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006. - C.232-233.

Пассивы предприятия  в зависимости от сроков их оплаты (погашения) делят на следующие группы (табл. 2).

Таблица 2

Пассивы предприятия  и их состав Есипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006. - C.233

Для определения  ликвидности баланса сопоставляют итоги приведенных групп показателей  по активу и пассиву. Баланс признается абсолютно ликвидным, если выполняются  следующие соотношения: А1>П1; А2 > П2; АЗ > ПЗ; А4 > П4.

При анализе  отчета о финансовых результатах  особое внимание уделяется, во-первых, соотношению выручки от реализации, себестоимости и прибыли предприятия  за анализируемый период и, во-вторых, выявлению тенденции в уровне доходов на предприятии.

Для детализации  общей картины изменений в  финансовом положении организации  для каждого раздела актива и  пассива баланса возможно построение сравнительных аналитических таблиц. В данных таблицах можно проанализировать отдельно структуру и динамику внеоборотных активов, оборотных активов, дебиторской  задолженности (и прочих активов), капитала, резервов, кредитов и займов, кредиторской задолженности (и прочих пассивов).

После анализа  финансовых отчетов устанавливаются  показатели финансовой устойчивости в  относительном выражении и сравниваются с предприятиями отрасли.

Для финансового  анализа можно использовать большое  количество коэффициентов, однако оценщик  выбирает наиболее важные с учетом целей оценки. Для расчета показателей  при сравнении с предприятиями-аналогами  должна быть использована единая методика расчета.

Анализ  платежеспособности

Анализ платежеспособности предприятия ведется на основании  расчета ряда показателей. Они представлены нами в таблице 3.

Таблица 3

Финансовые коэффициенты платежеспособностиШеремет А.Д. Методика финансового анализа. - М.: ИНФРА-М., 2004. - С.158.

Анализ  финансовой устойчивости

Анализ финансовой устойчивости проводится для того, чтобы определить:

способность организации  отвечать по своим долгосрочным обязательствам;

степень независимости  организации от заемных источников финансирования.

Наиболее точным способом оценки финансовой устойчивости является расчет коэффициентов:

коэффициент автономии (финансовой независимости) - показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами, и определяется как отношение собственных средств  к совокупным активам;

доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах - характеризует наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации и определяется в  процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам;

показатель отношения  дебиторской задолженности к  совокупным активам - определяется как  отношение суммы долгосрочной дебиторской  задолженности, краткосрочной дебиторской  задолженности и потенциальных  оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации;

коэффициент маневренности - рассчитывается как отношение собственных  оборотных средств к собственному капиталу, показывает, какая часть  собственного капитала вложена в  оборотные активы, т. е. находится  в мобильной форме, позволяющей  относительно свободно маневрировать  капиталом;

коэффициент иммобилизации - рассчитывается как отношение внеоборотных активов к оборотным, отражает специфику  деятельности фирмы, характеризует  соотношение постоянных и текущих  активов.

Анализ  деловой активности

Применение термина  «деловая активность» в отечественной  экономической литературе началось сравнительно недавно, и его значение еще не устоялось. Но в контексте  анализа финансово-хозяйственной  деятельности под деловой активностью  обычно понимают эффективность текущей  производственной и коммерческой деятельности организации. Деловая активность проявляется  в динамичности развития организации, достижении поставленных ею целей, что  отражается в различных показателяхБочаров В.В. Финансовый анализ. - Спб.: Питер, 2003. - С.218..

К основным показателям  деловой активности относят:

коэффициент оборачиваемости  капитала - отношение выручки к  капиталу, показывает насколько эффективно компания использует инвестиции в капитал;

продолжительность оборачиваемости капитала - период в течении которого капитал полностью  используется;

рентабельность  активов - показывает степень эффективности  использования имущества организации, профессиональную квалификацию менеджмента  предприятия и определяется в  процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам  организации;

рентабельность  продаж - характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности организации  и определяется в процентах как  отношение чистой прибыли к выручке (нетто).

Работа оценщика с финансовой документацией - важный этап оценки, целью которого является:

приведение ретроспективной  финансовой документации к сопоставимому  виду, учет инфляционного изменения  цен при составлении прогнозов  денежных потоков, ставок дисконтирования  и т.д.;

нормализация  отчетности с целью определения  доходов и расходов, типичных для  оцениваемого бизнеса;

определение текущего финансового состояния оцениваемого предприятия;

выявление тенденций  в развитии бизнеса на основе ретроспективной  информации, текущего состояния и  планов на будущее;

подготовка информации для подбора компаний-аналогов, расчета  величины рыночных мультипликаторов.

2.2 Практическое применение  результатов финансового  анализа в оценке  бизнеса

В целях практического  применения результатов финансового  анализа в оценке бизнеса рассмотрим оценку ОАО «МТС», проведенную в 2008 г. ЗАО «Балтийское Финансовое Агентство».

В приложение 1 представлены консолидированные балансы и  отчеты по прибылям и убыткам за период 2003-2007 гг. На их основании мы рассчитаем различные показатели финансовой устойчивости, деловой активности, платежеспособности, ликвидности. Для  расчета данных показателей применяем  коэффициенты и формулы Отчет  об оценке компании ОАО «МТС». - 2007., указанные нами в параграфе 2.1

В итоге получаем следующую таблицу 4.

Таблица 4

Финансовые коэффициенты для анализа компании