Оценка недвижимости

излишние или  непроизводственные затраты предприятия;

единовременные  доходы и расходы, не связанные с  деятельностью предприятия;

доходы и расходы  по избыточным активам (производственным, непроизводственным, нефункционирующим);

личные доходы и расходы владельца предприятия  и его родственников.

Различают несколько  видов бухгалтерской документации в зависимости от степени ее корректировки.

Приведенный ретроспективный  баланс - баланс, скорректированный  на последнюю дату составления бухгалтерской  отчетности. Корректировка заключается  в исключении из баланса всех нематериальных активов и активов, не связанных  с основной деятельностью предприятия, для повышения сопоставимости данных с отчетностью предприятий-аналогов. Корректируется также стоимость  основных средств (переоценка, физический износ) Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: Омега-Л,2007. - С. 74..

Если скорректировать  стоимость материальных активов  по рыночной стоимости, а также долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения, дебиторскую и кредиторскую задолженность  в соответствии с их реальным состоянием на дату оценки, то мы получим рыночный баланс.

Аналогично корректируется ретроспективный отчет о финансовых результатах: из прибылей и убытков  исключаются статьи, не связанные  с основной деятельностью или  искажающие результаты сравнения с  предприятиями-аналогами. Корректируются выплаченные проценты по ссудам, заработная плата владельцев в целях оценки приравнивается к среднеотраслевой, увеличивается прибыль на величину избыточных расходов. Получается приведенный  ретроспективный отчет о финансовых результатах.

На основе этих ретроспективных финансовых отчетов, данных об отрасли, регионе, рынке, стране прогнозируются финансовые показатели деятельности предприятия. Для сравнения  с предприятиями-аналогами могут  рассчитываться показатели в процентах. Например: остаточная стоимость машин  и оборудования составляет 35% стоимости  всех активов.

1.2 Корректировка финансовой  отчетности в целях  оценки бизнеса

Направления работы с внутренней финансовой документацией  предприятия в целях оценки Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса). - 2-е изд., испр. - Москва: Омега-Л,2007. - С. 75.:

инфляционная  корректировка;

нормализация  бухгалтерской отчетности;

трансформация бухгалтерской отчетности;

вычисление относительных  показателей.

Цели инфляционной корректировок ретроспективной  финансовой отчетности в процессе оценка бизнеса:

приведение ретроспективной  информации за прошедшие периоды  к сопоставимому виду

учет инфляционного  изменения цен при составлении  прогнозов денежных потоков и  ставок дисконтирования.

Простейший способ инфляционной корректировки - переоценка всех статей баланса согласно изменению  курса рубля относительно более  стабильной валюты, например доллара  или евро. Достоинства способа - его  простота и возможность работы без  использования большого объема дополнительной информации. Недостатки: корректировка  по курсу валюты дает неточные результаты, так как курсовые соотношения  рубля и других валют не совпадают  с их реальной покупательной способностью.

Второй способ инфляционной корректировки - переоценка статей актива и пассива баланса  по колебаниям уровней товарных цен. Можно ориентироваться как на товарную массу в целом, так и  на каждый конкретный товар или товарную группу. Это более точный способ инфляционной корректировки.

Третий способ инфляционной корректировки основан  на учете изменения общего уровня цен: различные статьи финансовых отчетов  рассчитываются в денежных единицах одинаковой покупательной силы (в  рублях базового или текущего периода  на отчетную дату), для пересчетов используется индекс динамики валового национального  продукта либо индекс потребительских  или оптовых цен. Метод повышает реалистичность анализа, но не учитывает  разную степень изменения стоимости  отдельных активов.

После инфляционной корректировки проводят нормализацию финансовой отчетности.

Нормализация  бухгалтерской (финансовой) отчетности - корректировка отчетности на основе определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнесаВалдайцев С.В. Оценка бизнеса  и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - С.57..

Возможность использования  разных методов учета операций, списания долгов и т.д. приводит к появлению  различий в показателях прибыли  и денежных потоков. Рыночная стоимость  части активов (например, нематериальных) может не учитываться при составлении  баланса. Нормализация проводится для  того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер и  основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия, к тому же сопоставимых с показателями аналогичных предприятий.

Нормализация  отчетности в процессе оценки проводится всегда, объем применяемых корректировок  в зависимости от целей оценки меняется. В отчете должны быть объяснены  расчеты и изменения, проводимые в ходе нормализации.

Обратите внимание - нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях  оценки.

Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям:

- корректировка  разовых, нетипичных и неоперационных  доходов и расходов;

- корректировка  метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления  амортизации;

- корректировка  данных бухгалтерской отчетности  с целью определения рыночной  стоимости активов.

Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов. К числу  наиболее важных факторов, определяющих величину денежных потоков, относится  себестоимость продукции - выраженные в денежной форме затраты всех видов ресурсов, используемых непосредственно  в процессе изготовления и выполнения работ, а также для сохранения и улучшения условий производства. Кроме расходов, относимых на себестоимость, выделяются коммерческие и управленческие расходы, прочие операционные доходы и  другие расходы, также влияющие на величину прибыли.

Величина прибыли  может быть занижена и поэтому  потенциального инвестора интересует, в первую очередь, динамика выручки  от реализации и структура себестоимости, а затем - нормализованная прибыль. Если речь идет об оценке предприятий  сферы услуг, сервисных и страховых  компаний, сделок по слиянию и присоединению, акцент делается на анализе валовых  доходов. Показатели прибыли и денежных потоков становятся следующим критерием  при принятии инвестиционного решения.

Если ожидаемая  будущая прибыль играет решающую роль в процессе оценки, то важно  принимать этот показатель как отражение  экономического дохода, получаемого  компанией. Именно с этой целью и  проводится нормализация бухгалтерской (финансовой) отчетности в процессе оценки.

В итоге корректировки  получают нормализованный бухгалтерский  баланс, скорректированный на расходы, не относящиеся к оцениваемому бизнесу. Изменения, полученные при корректировке  баланса, должны найти отражение  и в отчете о финансовых результатах. Оценщик рассчитывает нормализованный  доход с учетом нетипичных расходов, не относящихся к основной деятельности.

Кроме того, корректировке  могут подвергнуться расходы, превышающие  средние значения по предприятиям-аналогам.

Итогом нормализации финансовой отчетности должен стать  нормализованный баланс - это ретроспективный  бухгалтерский баланс, в котором  все балансовые показатели учитываются  по их рыночной стоимости на дату оценки.

После нормализации, если это требуется в соответствии с целями оценки, осуществляется трансформация  финансовой отчетности.

Трансформация финансовой отчетности - это корректировка  счетов для приведения к единым стандартам бухгалтерского учетаВалдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.. Трансформация бухгалтерской  отчетности не является обязательной в процессе оценки. В каких случаях  она нужна?

Российские предприятия  выступают как объекты инвестирования со стороны иностранных инвесторов и сами пытаются инвестировать временно свободные средства. Принятию решения  об инвестировании предшествует детальный  анализ финансового состояния компании, отчетность которой должна соответствовать  международным стандартам прежде всего  в целях сопоставимости информации.

Любая отчетная информация имеет принципиальное сходство: пользователям предоставляются  данные об имущественном состоянии  компании (баланс) и отчет о финансовых результатах. Вместе с тем между  российской и международной системами  учета существуют различияОценка стоимости предприятия (бизнеса) / Под ред.Н.А. Абулавева, Н.А.Колайко. - М.: ЭКМОС, 2006.:

по составу  отчетности: западная отчетность содержит отчет об изменениях собственного капитала (в соответствии с СААР), примечания к финансовым отчетам;

по принципу построения основных показателей: российский баланс построен по принципу возрастания  ликвидности, в то время как баланс по СААР - по убыванию ликвидности;

ориентация на пользователя;

в российской отчетности о финансовых результатах себестоимость  реализованной продукции может  включать часть общехозяйственных  расходов, т.е. расходов на управление, а в соответствии с МСФО себестоимость  включает только прямые и накладные  производственные затраты;

при продаже  продукции ниже ее себестоимости  без достаточных оснований российские предприятия платят налог на прибыль  с суммы разницы между рыночной ценой и ценой реализации, что  неприемлемо для МСФО;

большую группу затрат российских предприятий представляют штрафы по актам налоговой инспекции, Пенсионного фонда и др.

Это только часть  различий, поэтому полноценная процедура  трансформации требует не только затрат времени, но и наличия высококвалифицированных  специалистов.

2. Применение методов  финансового анализа  в целях оценки  бизнеса

2.1 Основные процедуры,  методы финансового  анализа

Основными аналитическими процедурами финансового анализа  являются:

горизонтальный (временной) анализ - сравнение показателей  отчетности с данными предыдущего  периода;

вертикальный (структурный) анализ - определение структуры итоговых финансовых показателей с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в целом;

трендовый анализ - сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда, т. е. основной тенденции динамики показателя;

сравнительный (пространственный) анализ - это сопоставление  данных предприятия с показателями аналогичных предприятий или  предприятий-конкурентов, сопоставление  со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными (межхозяйственный, межфирменный сравнительный анализ фирмы) или внутрихозяйственное  сопоставление по отдельным показателям  фирмы, дочерних фирм, подразделений, цехов;

анализ относительных  показателей (коэффициентов) - расчет отношений  между данными отчетности и определение  их взаимосвязи;

факторный анализ - это анализ влияния отдельных  факторов на результативный показатель с помощью детерминированных  или стохастических приемов исследования. Причем факторный анализ может быть как прямым, т. е. заключающимся в раздроблении результативного показателя на составные части, так и обратным, когда отдельные элементы соединяются в общий результативный показатель.

В процессе функционирования предприятия величина активов, их структура  претерпевают постоянные изменения. Для  выявления качественных изменений  в структуре средств и их источников , а также динамики этих изменений  проводят вертикальный и горизонтальный анализ отчетности.

Вертикальный  анализ - анализ отдельных разделов и статей баланса, отчета о финансовых результатах показывает структуру  средств предприятия и их источников. Расчеты обычно проводят в процентах  от общей суммы средств предприятия  для сопоставимости данных, что позволяет  избежать инфляционной корректировки  ретроспективной финансовой документации Есипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006. - C.226..