Іпотучне страхування

1.3. Дані необхідні для розрахунку страхових тарифів. На момент підготовки даної моделі необхідні ринкові дані були відсутні. Зусилля, які зараз приймаються для збору кількісних даних і звітності про програми та обсяги іпотечного кредитування в країні повинні деякою мірою допомогти у вирішенні цього питання.

Далі переходимо до другої групи факторів – політичних та соціальних, так як безпосередньо житлова політика держави та її соціальна направленість створюють базис та наступні перспективи для розвитку іпотечного кредитування, а отже, і системи іпотечного страхування.

2.1. Політичні ініціативи та підходи. Розвиток житлового фінансування є одним із пріоритетних завдань. За останні десять років кожним урядом був прийнятий ряд дуже важливих перспективних законів, що створюють основу для розвитку іпотечного кредитування. У цей час активну діяльність у цьому напрямку ведуть як різні державні відомства, так і представники банківського бізнесу. Державні урядові особи та представники приватного бізнесу прагнуть виявити та усунути труднощі, що стоять на шляху розвитку іпотечного кредитування.

2.2. Державна житлова політика. В Україні величезна увага приділяється розробці державній житловій політиці, готуються заходи щодо усунення законодавчих, бюрократичних і економічних бар’єрів, що стримують розвиток іпотечного житлового кредитування та іпотечного страхування в країні.

2.3 Соціальні умови. Соціальна обстановка в країні повинна бути значно поліпшена, особливо з огляду на необхідність зміцнення довіри громадян до різних фінансових інститутів. Крім того, одностайна думка (з повною очевидністю закріплена в нині чинному законодавстві) про те, що кожний громадянин має право на житло, створює певні труднощі для кредиторів, що прагнуть знайти відповідне забезпечення для кредитів, які видаються з метою придбання житла. Очевидна неможливість позбавити боржника через суд права на закладене майно та у такий спосіб стягнути борг значно знижує цінність застави як інструмента, що допомагає знизити ризики кредитора. У свою чергу, більш високі ризики кредитора, в остаточному підсумку, перекладаються на плечі позичальників, які змушені нести більш високі фінансові витрати.

Рис. 3.2. Структура факторів, що впливають на систему запровадження іпотечного страхування

Наступна група факторів – нормативно-правова база країни. Без прийняття відповідних законів та поправок до нормативної бази країни подальший розвиток іпотечного кредитування та запровадження системи іпотечного страхування стає неможливим.

3.1. Регулювання діяльності банків Національним банком України. Національний банк у своїй регулюючій діяльності, у цілому, керується положеннями Базельської угоди, вимоги про достатність основного капіталу номінально дотримується всіма українськими банками. Судячи зі звітів, досить ефективно ведеться робота із проведення періодичних фінансових аудиторських перевірок. Що стосується надання іпотечних кредитів на покупку житла, то Національний банк і рейтингове агентство Standard & Poor’s вважають, що цей вид діяльності поки ще є таким же ризикованим для банків, як і підприємницьке та комерційне кредитування.

3.2. Регулювання діяльності страхових компаній. Страховий сектор в Україні розвинений більш слабко і тому не настільки великий, як банківський сектор. Регулювання діяльності страхових компаній у цей час здійснюється ДКЦПФР. Закон про страхування може застосовуватися тільки стосовно широко визнаних видів страхування. У ході видачі дозволу на ведення тієї або іншої діяльності ДКЦПФР може видавати, коли визнає потрібним, необхідні постанови та інструкції.

3.3. Регулювання діяльності по іпотечному страхуванню. Відносно іпотечного страхування поки не прийнято ніяких законів або постанов. В ідеалі, нормативно-правове регулювання іпотечного страхування повинне являти собою окремі норми і вимоги аналогічно тим, що діють у сфері страхування життя, оскільки цей вид страхування сполучений з особливими видами ризику. Такі положення, як мінімальний розмір основного капіталу, резервні вимоги, резервування коштів на покриття збитків по факту, співвідношення ризикового та основного капіталу, інвестиційні обмеження та вимоги аудиту повинні регулюватися законодавчим шляхом.

3.4. Законодавство. Необхідно буде переглянути деякі з нині чинних законів для того, щоб забезпечити більш сприятливі умови для подальшого зростання іпотечного кредитування та початку розвитку іпотечного страхування в Україні. Українським законодавцям потрібно, насамперед, звернути увагу на наступні питання:

• Прийняти зміни в чинне законодавство з метою забезпечення можливості для банків звертати стягнення на закладене майно.

• Переглянути концепцію «право на житло», що лежить в основі більшості нині чинних законів.

• Створити окремий законодавчий комплекс стосовно системи іпотечного страхування.

3.5. Судова система. Практично відсутні судові прецеденти звернення стягнення. Аналіз роботи судів із метою визначення, наскільки реально стягнути борг шляхом судової процедури позбавлення боржника права на закладене майно, показав, що судами таке рішення може бути прийнято тільки за умови, що кредитор погодиться надати позичальникові альтернативне житло у випадку, якщо суд ухвалить рішення щодо його виселення та продажу його житла для відшкодування боргу.

Переходимо до наступних факторів – розвиток первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Саме наявність ефективної інфраструктури та інших суб’єктів фінансового ринку дозволить системі іпотечного страхування проникнути на іпотечний ринок.

Спочатку розглянемо функціонування первинного ринку іпотечного кредитування.

4.1. Банківська практика кредитування. Ряд банків уже почали реалізацію своїх власних програм іпотечного кредитування. Умови надання кредитів досить консервативні, що цілком зрозуміло, з огляду на нині діючу правову базу та економічну ситуацію.

4.2. Привабливість страхових продуктів. Як відомо, вітчизняний страховий бізнес страждає від недостатньої капіталізації, особливо в порівнянні з банківським сектором. Монотипний характер іпотечного страхування та високі вимоги до розміру первісного капіталу можуть значно ускладнити прихід вітчизняних приватних страховиків на ринок іпотечного страхування, навіть якщо вони будуть готові приймати на себе ризики, пов’язані з недостачею фактичних даних. Банки, страхові компанії, представники державних структур, іпотечних агентств вважають важливим і необхідним розвиток іпотечного страхування.

4.3. Свідоцтво про право власності на нерухоме майно (правовий титул). Певна форма страхування прав власності існує, але зазвичай вона пропонується в складі потрійного пакета страхування житлових кредитів, що включає крім цього виду страхування – страхування життя та від нещасного випадку, а також страхування майна. Хоча звичайно страхування прав власності не здійснюється як окремий вид послуг, деякі страхові компанії (але дуже незначна їх кількість) вже встановили окремі ціни на цю послугу та готові її надати у випадку наявності відповідного запиту від банків.

4.4. Реєстрація прав власності та закладних прав кредитора (операційні витрати). Зазвичай реєстрація переходу прав власності та переважних прав вимоги застави являє собою дуже важкий, повільний та дорогий процес.

4.5. Кредитні бюро. В Україні нині існує п’ять кредитних бюро: ЗАТ «Перше всеукраїнське бюро кредитних історій», ЗАТ «Міжнародне бюро кредитних історій», ТОВ «Українське бюро кредитних історій», ТОВ «Бюро кредитних історій «Русский стандарт», ТОВ «Бюро кредитних історій «Дата майнінг груп» – але це все приватні кредитні бюро. Тому кожний банк оцінює заяви на надання кредиту відповідно до власних правил і вимогами андерайтингу та в більшості випадків безпосередньо сам збирає всю необхідну інформацію про потенційного позичальника.

4.6. Оцінка нерухомості. Банки заздалегідь відбирають сторонні фірми, що спеціалізуються на оцінці нерухомості, для проведення незалежної оцінки житлової нерухомості за кожною заявою. Певний прогрес був досягнутий у розробці професійних і аналітичних стандартів оцінки. У той же час, відсутність достовірної порівняльної інформації про укладених договорах із продажу житла значно ускладнює процес одержання надійної оцінки, за винятком оцінки типового нового житла.

4.7. Ріелторські послуги. Як нами було з’ясовано агентський збір, що стягується ріелторськими агентствами, може коливатися від 2 % до 10 %, що, загалом, відповідає практиці інших країн. Більшість ріелторських агентств часто надають покупцям житла додаткові послуги, допомагаючи їм, наприклад, успішно пройти процес покупки та оформлення житла, а також підказуючи, до якого кредитора краще звернутися якщо буде потреба одержання кредиту. Ріелторські агентства в меншому ступені займаються продажем нового житла, оскільки в цьому секторі ринку будівельні компанії і/або інвестори часто самі беруть на себе відповідальність з продажу побудованого ними житла.

4.8. Будівельні компанії та забудовники. Це самий проблемний сектор. Схеми продажу житла в новобудовах, які використовуються деякими будівельними компаніями, можуть виявитися дуже ризикованими для необачних покупців.

Згідно із цими схемами покупець повинен відразу оплатити майже половину вартості квартири, але це буде всього на всього тільки його інвестиційний внесок у проект, здійснюваний будівельною компанією. Коли (якщо) житло буде побудовано, покупець може стати його власником, якщо він повністю оплатить частину, що залишилася від вартості квартири. З огляду на наступні витрати будівельної компанії з завершення проекту, остаточна ціна квартири може виявитися вище початкової.

4.9. Послуги з утримування та обслуговування житла. Більшість власників квартир повністю залежать від органів місцевої влади, зокрема в житлово-комунального обслуговування будинків, у яких вони проживають. Стандартні умови, вимоги та обмеження, що існують у США та у багатьох інших розвинених країнах в якості нормативно-правової бази для надання послуг з керуванню нерухомістю та прилягаючими до неї територіями, не одержали широкого поширення в Україні. Крім того, у багатьох будинках власники квартир не прагнуть стати співвласниками місць загального користування в їхніх будинках.

Щодо функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування, то тут необхідно виділити наступні фактори.

5.1. Галузеві асоціації. У країні існують асоціації банків, ріелторів і оцінювачів нерухомості, але основна мета їхньої роботи – це обговорення методів ведення їхнього бізнесу та деяких політичних ініціатив. Дотепер ще слабко виражене бажання організувати реальний обмін інформацією та досвідом у сфері стандартизації документів і виробленню загальних правил і вимог.

5.2. Вторинний ринок. У країні формується вторинний ринок іпотечних житлових кредитів. Є ряд банків, які видають кредити та потім продають їх різним інвестором (у вигляді рефінансування), а також Державній іпотечній установі (ДІУ). При цьому застосовуються досить консервативні принципи андерайтингу для перевірки якості надійності виданих кредитів, максимальний розмір LTV з яких зазвичай дорівнює 70 %. Поки що, обсяги рефінансування іпотечних кредитів в Україні є незначними. Також уповільнює даний процес наявність великої кількості різновидів іпотечних цінних паперів 5.3. Зацікавленість іноземних інвесторів. У цей час в Україні активно працюють кілька іноземних банків і страхових компаній, але їхня діяльність, як і раніше, підлягає твердим обмеженням. Навряд чи варто очікувати припливу приватного іноземного капіталу для прискорення розвитку системи іпотечного страхування в країні доти, поки не будуть прийняті спеціальні закони про іпотечне страхування, а також не будуть вирішені в правовому порядку питання, пов’язані з можливістю звернення стягнення на закладене майно. Більш того, банки мають потребу в певному стимулюванні для того, щоб не допустити з їх боку практики використання іпотечного страхування для покриття несприятливих ризиків. Відсутність даних про роботу ринку іпотечного кредитування також є перешкодою, але не настільки важливим, як завдання по зміні законодавчої й нормативної бази, розвитку передбачуваної судової практики та реформуванню місцевої політики надання земель під забудову.

Таким чином, дослідивши всі фактори, ми можемо дійти висновку, що фінансова система України ще не досить готова до введення системи іпотечного страхування.

Відповідно до цього висновку ми можемо запропонувати наступні рекомендації, які допоможуть ввести в Україні систему іпотечного страхування.

По-перше, Україні не має сенсу приступати до створення системи іпотечного страхування доти, поки банки не отримають чіткі роз’яснення про те, яким чином вони можуть звертати стягнення на закладене майно. Процедури стягнення та продажу майна, переданого в забезпечення іпотечного кредиту, повинні регулюватися законом і надійно виконуватися на практиці.

По-друге, перш ніж створювати систему іпотечного страхування уряду України необхідно вирішити численні завдання з вдосконалювання законодавства для того, щоб створити сприятливі умови для розвитку системи іпотечного страхування.

Здійснення цих законодавчих кроків могло б стати гарантією успішного створення та подальшого ефективного функціонування і управління ризиками цієї системи.

По-третє, Національний банк України повинен продовжувати вимагати від банків надання звітних даних про видані іпотечні кредити з метою створення централізованої бази даних.

Четвертим пунктом ми би рекомендували розробляти проект закону про іпотечне страхування. З огляду на необхідність розробки окремого закону про іпотечне страхування, Міністерству фінансів варто продовжувати проведення аналітичних робіт з метою визначення змістовної структури цього закону.

Розглянувши важливість і значимість страхування іпотеки, звернемося до законодавства і становлення системи іпотечного страхування в Україні. У нашій країні розроблена і введена в дію система правового регулювання іпотечної діяльності, що передбачає страхові відносини як обов’язковий інститут іпотеки.

Однак, на превеликий жаль, статистика, яка існує на сьогодні, не дозволяє виділити частку страхування іпотеки. На практиці страхування нерухомості як об’єкта іпотеки відображається в структурі показників страхування майна.

Так, відповідно Закону України „Про іпотеку”, обов’язковою умовою іпотечного договору є те, що іпотекодавець (позичальник) повинен застрахувати предмет іпотеки на його

повну вартість від ризиків випадкового знищення, псування чи пошкодження. При цьому вигодонабувачем відповідно до договору страхування є іпотекодержатель (кредитор), а страховий поліс є гарантією забезпечення виданого банком кредиту [1].

Крім того, іпотечним законодавством в Україні передбачено, що декілька обов’язкових видів страхування – страхування фінансових ризиків; неотримання, несвоєчасного отримання або отримання не в повній сумі платежів за договорами про іпотечні кредити та платежі за іпотечними сертифікатами; страхування будівельно-монтаж-них робіт забудовника та страхування відповідальності забудовника перед третіми особами відповідно до Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю”.