Іпотучне страхування

- небажання фінансово-кредитних установ здійснити забезпечення страхової компанії необхідною інформацією;

- ускладнена процедура оформлення страхового договору – погодження страхових тарифів, характеру відповідальності, передачі страховику документів, необхідних йому для відкриття регресного позову до боржника кредитора та інші ускладнення;

- відсутність достатнього досвіду та кваліфікованих фахівців;

- застосування іноді надмірно високих страхових тарифів, що призводить як до підвищення витрат кредитора на обслуговування позики, так і до збільшення фінансового навантаження на позичальника;

- недосконалість законодавчої та нормативно-правової бази, що іноді призводить до неправильного її застосування при страхування ризиків споживчого кредиту, які мають свою специфіку та особливості.

2.2 Розвиток іпотечного страхування в світі

Іпотечне страхування спрямоване, у першу чергу, на захист банків у тому випадку, якщо позичальник не може розрахуватися за кредитом.

Якщо позичальник виявляється неплатоспроможним, то придбана в кредит нерухомість, яка знаходиться в заставі у банка, вилучається і продається. За рахунок виручених коштів покриваються витрати кредитора. У тому випадку, якщо грошей від продажу закладеної нерухомості достатньо для покриття всіх збитків банку, страхування, в принципі, не потрібне.

Однак ситуація на ринку може скластися таким чином, що цих грошей може виявитися недостатньо, щоб компенсувати суму основного боргу, відсотки за кредит, пеню і штрафи. Таке може статися, наприклад, у випадку падіння цін на нерухомість. Крім того, існує поняття упущеної вигоди банку у випадку неплатоспроможності позичальника. І збитки банку, і упущену вигоду може компенсувати страховка. Така система діє у всіх розвинених країнах.

Так, у Канаді провідне місце в сфері іпотечного страхування займає Канадська іпотечно-житлова корпорація. Іпотечне страхування в Канаді є обов’язковим для кредитів з високим, більше 75%, показником співвідношення між вартістю забезпечення і розміром позики.

Отже, державне страхування повинно бути обов’язково оформленим, якщо початковий внесок менше 25% від вартості нерухомості, яка буде придбана. При 5% початковому внеску державна страховка буде дорівнювати 3,75% від суми, взятої в борг (рис. 2.4).

Якщо початковий внесок складає 10% від вартості нерухомості, то державна страховка знизиться до 2,5%.

Рис. 2.4 Співвідношення між початковим внеском від вартості нерухомості та розміром державної страховки у Канаді

В США, зокрема, діють дві системи іпотечного страхування – державна і приватна.

Державна система була створена 70 років тому в період „великої депресії” і представлена Федеральними житловими агентствами. На той час головною метою введення іпотечного страхування було змусити банки видавати іпотечні кредити. Приватна почала розвиватися 40 років тому, коли державна система довела свою ефективність. Головна відмінність між цими двома системами складається у величині покриття збитків. Державна страхова система покриває 100% невиплаченого кредиту: у цьому випадку закладена квартира стає власністю позичальника, який її реалізує і у такий спосіб компенсує свої втрати. Приватна страхова система покриває лише 25% невиплаченого кредиту, а інше банк покриває за рахунок реалізації застави.

Позичальниками Федеральних житлових агентств були громадяни з низьким рівнем доходів, а приватних страхових компаній – із середнім.

Кредитні ресурси Федеральним житловим агентствам, а також гарантії за кредитами надавав уряд, а приватні компанії формували свої кредити шляхом залучення інвестицій. На сьогодні обсяг страхування державної системи складає 500 млрд. дол. США, а приватної – 720 млрд. дол. [38, с.34].

В табл. 2.3. наведені країни з державним та приватним іпотечним страхуванням.

Таблиця 2.3

Країни з державним та приватним іпотечним страхуванням

Головною метою іпотечного страхування в США є надання можливостей для зниження початкового внеску під час одержання кредиту.

Необхідно відмітити, що банки включають у початковий внесок не тільки основну суму боргу та відсотки, а й власні витрати на організацію торгів. Так, за наявності державної страховки позичальник може одержати іпотечний кредит з початковим внеском у 3-5% від вартості нерухомості.

У США обов'язковим видом страхування є також страхування титулу, що є захистом власника від подій, які відбулися в минулому, але наслідки їх можуть виявитися в майбутньому.

Російські фахівці вважають, що єдина можливість мінімізувати фінансові втрати при іпотечному кредитуванні – страхування прав власності. Поліс страхування титулу становить 1-3,5% від вартості заставленної нерухомості, втрата права на яку страхується. Проте, за оформлення страхування в межах іпотечної програми тариф зменшується до 0,3%.

Сьогодні в Росії сума страховки може коливатись у досить великому діапазоні. За цю процедуру клієнт витрачає від 1 до 1,5%, де 0,8% становить страхування життя позичальника; 0,4% – страхування титулу і 0,3% – страхування майна від випадкового ушкодження чи знищення.

Подібний вид страхування особливо актуальний для України, тому що внаслідок погано розвиненої інформаційної бази та прогалин у законодавстві неможливо гарантувати покупцю чесність попередніх угод з нерухомістю, яка буде придбана.

При цьому ризик дуже великий: більшість арештів (близько 30%) покладаються на житло саме у зв'язку із суперечками про права на нерухомість, а 25% – через позови про розподіл часток власності.

У нашій країні розроблена і введена в дію система правового регулювання іпотечної діяльності, що передбачає страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки. Однак сьогоденна статистика не дає змоги виділити частку страхування іпотеки. На практиці страхування нерухомості як об'єкта іпотеки відображається в структурі показників страхування майна. Переважна частина банків вимагають обов'язкового страхування закладеного майна.

Схеми іпотечного кредитування, що застосовуються в практичній діяльності, можуть відрізнятись різними чинниками (умовами кредитування, рефінансування і т.д.), проте, кожен іпотечний кредитор зацікавлений у гарантованому поверненні позичальниками отриманих кредитів, чи у випадку неповернення кредиту, неушкодженого майна.

Під час розробки програми іпотечного страхування доцільно правильно визначити необхідність у страховому захисті конкретних ризиків.

Не всі ризики потрібно перекладати на страхування, оскільки більшість ризиків, притаманних іпотечному кредитуванню можна застрахувати, але ціна самого кредиту істотно зростає. Необхідно концентрувати увагу на деяких видах страхування, що досить обґрунтовано стають необхідними для потенційного позичальника.

Так, відповідно до Закону України "Про іпотеку", обов'язковою умовою іпотечного договору є те, що іпотекодавець (позичальник) повинен застрахувати предмет іпотеки та його повну вартість від ризиків випадкового знищення, псування чи пошкодження [1]. При цьому вигодонабувачем, відповідно до договору страхування, є іпотекодержатель (кредитор), а страховий поліс є гарантією забезпечення виданого банком кредиту.

Крім того, іпотечним законодавством в Україні передбачено ще декілька обов'язкових видів страхування: страхування фінансових ризиків – недоотримання, несвоєчасного отримання, отримання не в повній сумі платежів за договорами про іпотечні кредити та платежі за іпотечними сертифікатами; страхування будівельно-монтажних робіт забудовника та страхування відповідальності забудовника перед третіми особами.

Також, крім обов'язкового, іпотечне законодавство передбачає і добровільне страхування. Зокрема, відповідно до Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", емітент іпотечних сертифікатів має право застрахувати власників сертифікатів від можливих збитків у випадку зміни курсу національної валюти [1]. Отже, за такої різноманітності видів страхування для страхових компаній відкривається широкий спектр діяльності. Проте, виникає проблема практичного їх застосування.

Так, для забезпечення адекватного рівня можливих збитків у процесі будівництва рівень страхових платежів не може бути меншим від 0,5% суми страхового платежу, інакше страхові компанії будуть не в змозі компенсувати збитки будівельного процесу. Складніше зі страхуванням відповідальності забудовника перед третіми особами або страхуванням відповідальності керуючого майном за збитки, оскільки, на відміну від страхування нерухомості та будівельно-монтажних робіт, цей вид страхування не має належної системи ризиків. Якщо обмежитися відповідальністю забудовника за несвоєчасне завершення об'єкта або керуючого за збитки, то для страхової компанії виникають невигідні умови.

Страхові продукти набувають розвитку на всій території України. На сьогодні невелика кількість страхових компаній України може запропонувати титульне страхування своїм клієнтам. Більшість компаній пропонує страхування фінансового ризику покупця нерухомості, що є лише частиною титульного страхування. Цей вид страхування дає змогу вирішити проблеми, які виникають у власника нерухомості, без позбавлення його права власності чи інших майнових прав. Для виплати відшкодування не завжди потрібно чекати рішення суду. Документом, який підтверджує настання страхового випадку, може бути рішення органів влади, мирова угода сторін тощо.

Іноді невиконання зобов'язань забудовником чи керуючим перед третіми особами може статися внаслідок неефективного менеджменту, прорахунків у роботі, низької кваліфікації тощо. Саме тому у світовій практиці суб'єктивні фактори ніколи не страхуються. Таке страхування без чіткого визначення ризиків призводить до нескінченних конфліктів між страховиком та страхувальником і, отже, до тривалих судових розглядів.

У випадку страхування відповідальності забудовника чи керуючого майном можуть враховуватися тільки незалежні від них обставини – стихійні явища або техногенний вплив.

Також виникають певні труднощі в разі страхування фінансових ризиків за іпотечними кредитами. Цікавим є той факт, що коли позичальник не бажає здійснювати погашення своїх зобов'язань із суб'єктивних причин, то це не може вважатися страховим випадком і, тим більше, об'єктом страхування. Отже, можна говорити лише про страхування тільки об'єктивних факторів несплати боргу, які не залежать від бажання або волі позичальника. Проте, на жаль, їх небагато. Для фізичної особи такими чинниками є нещасний випадок, внаслідок якого втрачається платоспроможність, або смерть; для юридичної особи до об'єктивних факторів належить тільки банкрутство.

Всі інші випадки платоспроможності мають високий ступінь суб'єктивізму, а тому неможливо визначити, в який момент настав страховий випадок. Фактично такий вид страхування стає непотрібним, як і деякі інші види обов'язкового страхування. Не випадково Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг лобіює зменшення кількості обов'язкових видів страхування, адже страхові компанії здатні самостійно розробити якісні страхові продукти, які задовольняють клієнтів. На сьогодні в Україні також є попит на страхування об'єктів незавершеного будівництва, які мають свою вартість, як і інша нерухомість, однак у зв’яжу з нестворенням у цій сфері законодавчо-правової бази такі об'єкти на страхування приймаються дуже рідко.

РОЗДІЛ ІІІ. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО СТРАХУВАННЯ

3.1 Проблеми, що перешкоджають розвитку іпотечного страхування

Для застосування системи іпотечного страхування в Україні необхідно оцінити рівень підготовленості української фінансової, політичної, соціальної системи та їх інфраструктур для введення даної системи. Таким чином, у моделі оцінюється ряд факторів, так чи інакше пов’язаних з житловим фінансуванням, від яких залежить, наскільки теоретично та практично реальною та, в остаточному підсумку, успішною буде діяльність іпотечної страхової компанії в Україні. В основі даної оцінки лежить аналіз сучасних умов, які, як нам здається, досить швидко змінюються і, можливо, можуть згодом покращитися. Деякі з нинішніх умов далекі від тих, що потрібні для іпотечного страхування. І якщо якісь питання можна ще якось обминути, то більшість з них повинні бути вирішені ще до того, як іпотечне страхування набуде чинності в нашій країні.

Для оцінки готовності України для впровадження системи іпотечного страхування нами були розглянуті наступні фактори, які, на нашу думку, впливають на систему запровадження іпотечного страхування: інформація; політичні і соціальні фактори; нормативно-правова база; первинний ринок іпотечного кредитування; вторинний ринок іпотечного кредитування.

У кожному з цих пунктів ми виділили наступні фактори, які зображені на рис. 3 .1 та 3.2.

Переходимо до першого фактора – інформація. Володіння інформацією – це необхідна складова будь-якого аналізу, саме завдяки наявності повної та достовірної інформації банки та страхові компанії зможуть повністю оцінити свої ризики та зробити повноцінний андерайтинг.

Таким чином, у даній категорії ми розглянули такі фактори.

1.1. Ринкова інформація. На момент проведення даної оцінки інформація про іпотечний ринок носила дуже обмежений характер. Деяку інформацію змогла надати нам Українська національна іпотечна асоціація (УНІА), але ця інформація стосувалася, в основному, розвитку іпотечного ринку через кількість наданих кредитів, але не всією банківською системою, а певною кількістю найбільших українських банків. Також на сайтах ріелторських компаній можна дослідити ринок київської нерухомості та угод із продажу на вторинному ринку. Інформація про роботу житлового ринку в масштабах усієї країни, включаючи дані про ринки нового та вторинного житла, практично майже відсутній, виявляться частково через Держкомстат та будівельні компанії.

Рис. 3.1 Структура факторів, що впливають на систему запровадження іпотечного страхування

1.2. Інформація про іпотечну кредитну діяльність. Регулярний збір інформації про іпотечні кредити поки відсутній, це намагається робити тільки УНІА та ДІУ. В цей час готуються пропозиції про систематичний збір даних про кількість і розмір виданих іпотечних житлових кредитів.