Іпотучне страхування

Іпотечне страхування дозволяє розподілити ризики між страхувальником і суб'єктами іпотечного ринку, цим самим підвищити надійність системи іпотечного кредитування в цілому, зменшити розмір початкового внеску при придбанні житла в кредит, що забезпечить доступність іпотечних кредитів для широких верств населення.

Іпотечне страхування - це сукупність видів страхування, які забезпечують захист майнових інтересів учасників ринку іпотечного житлового кредитування.

Організація взаємин між страховими компаніями і кредитними організаціями в рамках іпотечного страхування сприяє інтеграції банків і страхувальників, створює нові форми взаємин між фінансовими інститутами, сприяє розвитку національного фінансового ринку

Отже, основною задачею іпотечного страхування є забезпечення всім учасникам іпотечних відносин захисту від майнових втрат, а також гарантування своєчасного та повного відшкодування збитків, пов’язаних з настанням страхових випадків.

Управління іпотечними ризиками за допомогою технологій страхування визначає необхідність їх ідентифікації і класифікації за певними ознаками. Іпотечні страхові ризики можуть бути структуровані залежно від суб'єктів, які піддаються ризику, і розділяється на ризики кредитора і ризики позичальника.

Класифікація страхових ризиків кредитора представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1 Класифікація страхових ризиків кредитора при здійсненні іпотечного кредитування житла.

Складено автором

Страхові ризики позичальника іпотечного кредиту аналогічні ризикам кредитора, але групуються за іншими ознаками. Ризики позичальника пов'язані з неможливістю виконання зобов'язань за кредитним договором. Ризики позичальника показані на рис. 1.2.

Рис. 1.2. Класифікація страхових ризиків позичальника іпотечного кредиту

Складено автором

Відповідно до сформованої практики приватні страхові компанії визначають розмір страхових внесків на основі накопиченого досвіду використання даного виду страхування. У більшості країн приватні компанії орієнтуються на досвід державних компаній, які першими почали пропонувати послуги іпотечного страхування.

При визначенні ціни страхування іпотечних кредитів необхідно мати на увазі, що даний вид страхування не дає зниження ризику або вартісного вираження цього ризику відносно окремих кредитів за інших рівних умов.

Більш того, оскільки даний вид страхування стимулює більш високий рівень LTV, це може призвести до збільшення ризику неповернення кредиту позичальником.

Однак добре організована система іпотечного страхування може знизити “ціну”, що платить кредитор за кредитні ризики, які переходять від нього до страховика, за рахунок диверсифікації ризику при роботі в багатьох регіонах і з багатьма кредиторами, а також послідовного застосування стандартів андерайтингу застрахованих кредитів третіми особами.

Так, у цей час вартість страхування іпотечних кредитних ризиків становить у США – від 3 до 4 % від початкової суми кредиту, у Канаді – від 2 до 7 % від початкової суми кредиту [24, с. 15].

Основними факторами, що впливають на вартість/ціну страховки, є такі: частота страхових виплат, рівень збитків, вартість капіталу, витрати на проведення андерайтингу. Сюди належать практично всі поточні витрати компанії, за винятком діяльності, безпосередньо пов’язаної з розглядом страхових випадків і виплатою страхової винагороди [18, с. 93].

Оцінки названих показників, у свою чергу, формуються страховими компаніями на основі статистичних даних кредитних організацій про обсяги іпотечного кредитування, загальних і середніх показниках дефолтів позичальників і ряді інших характеристик. У той же час для досягнення названих цілей може знадобитися її деталізація, обробка та аналіз.

Програма іпотечного страхування розробляється відповідно до вимог кредиторів і фінансових можливостей позичальника. Мета програми - забезпечити максимальний захист майнових інтересів позичальників і кредиторів від ризиків, пов'язаних з іпотечною діяльністю.

Повноцінний страховий захист учасників іпотеки вимагає рішення наступних завдань:

1.             Включення в програму іпотечного страхування широкого спектру страхових продуктів, який забезпечує можливість їх комбінування відповідно умовам кредитування конкретного позичальника.

2.             Розробка оптимального страхового покриття за договором страхування, достатнього для забезпечення захисту при виникненні найбільш вірогідного страхового випадку.

Для досягнення поставлених цілей і забезпечення конкурентоспроможності страхової програми її формування повинне базуватися на наступних принципах.

1.        Комплексність - сукупність видів страхування, які включаються в програму, повинна забезпечувати захист від максимальної кількості іпотечних ризиків.

2.        Гнучкість - програма передбачає різноманітний об'єм страхового покриття, яке враховує особливості кредитних програм і потреби учасників іпотечного ринку в страховому захисті.

3.        Клієнтоорієнтованість - стандартизація іпотечних страхових продуктів і удосконалення технології їх реалізації забезпечують індивідуальний підхід до кожного застрахованого, оперативність оцінки риски. Конкурентоспроможність страхової програми зростає, якщо включити в неї такі умови, як можливість сплати страхової премії уроздріб, коректування розміру страхової суми і графіка платежів при достроковому погашенні іпотечного кредиту.

4.        Доступність - в умовах дефіциту фінансових ресурсів додаткові витрати на придбання страхової послуги не повинні ставати непосильним тягарем для позичальника. Розмір премії за договором іпотечного страхування слід розраховувати, виходячи з економічно обґрунтованих страхових тарифів, які враховують такі особливості іпотечного страхування, як зменшувана страхова сума, комбіновані договори і інші чинники, які дозволяють оптимізувати розмір страхових платежів.

Загалом, страхування іпотеки вигідне головним учасникам ринку іпотечного кредитування та, котрі зображені на рис. 1.3.

Рис.1.3 Головні учасники ринку іпотечного кредитування

Складено автором

Такий вид страхування забезпечує кредиторам зниження кредитного ризику, мінімізує їхні втрати за кредитами, забезпечує збільшення обсягів кредитування, до того ж дозволяє банкам надавати великі обсяги іпотечних кредитів і удосконалювати механізм іпотечного кредитування.

Для позичальника страхування іпотеки являє собою доступ до недорогих кредитів, дає можливість вносити більш низький первісний внесок під невисокий відсоток, а також забезпечує впевненість погашення кредиту у випадку своєї неплатоспроможності.

Для ринку нерухомості – це стимулювання як кредиторів, так і позичальників до реалізації іпотечної програми без підвищення ступеня ризику у фінансовій системі. Для ринку капіталу іпотечне страхування надає додаткові фінансові ресурси. Якщо ж розглядати всю фінансову систему, то система іпотечного страхування являє собою безперервний цикл, при якому контролюються і стабілізуються ризики, що полегшує доступ до іпотечних кредитів. Це, у свою чергу, призводить до ефективного функціонування та швидкого зростання ринку капіталу. Зростання ринку капіталу дозволяє сформувати іпотечні пули і випустити на їхній основі іпотечні цінні папери (сек’юритизація). А механізм сек’юритизації призводить до ефективного фінансування житла шляхом розвитку вторинного іпотечного ринку.

Необхідність страхування об'єкту нерухомості визначена існуючими правовими нормами. Згідно Закону України “Про іпотеку” від 1 січня 2004 року (Розділ 8) встановлюється, що іпотекодатель зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від рисок випадкового знищення, випадкового пошкодження або псую, якщо іпотечним договором цей обов'язок не накладений на іпотекодержателя [1]. Таким чином, страхування нерухомого майна є обов'язковою умовою видачі іпотечного кредиту. Також, окрім обов'язкового, іпотечне законодавство передбачає і добровільне страхування. Зокрема, відповідно закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечні сертифікати”, емітент іпотечних сертифікатів має право застрахувати власників сертифікатів від можливих збитків у разі зміни курсу національної валюти [1].

Залежно від вимог банку і фінансових можливостей позичальника страховий продукт може включати основне і додаткове страхове покриття (табл. 1.1).

Таблиця 1.1

Варіанти страхового покриття за договором страхування закладеної нерухомості

Складено автором

Основне покриття передбачає мінімальний набір ризиків, необхідність включення яких в договір страхування обумовлена високою вірогідністю їх настання і значним розміром передбачених збитків. Додаткове покриття розширює можливості страхового захисту за рахунок включення в договір ризиків, пов'язаних із специфічними особливостями конкретного об'єкту страхування.

Поряд із страхуванням риски застави, важливою умовою ефективності іпотечного кредитування є мінімізація рисок неплатоспроможності позичальника. Укладення договору особистого страхування забезпечує кредиторові гарантію погашення заборгованості і захищає майнові інтереси позичальника іпотечного кредиту і членів його сім'ї на випадок смерті або втрати ним працездатності. Страхове покриття за даною угодою також можна розділити на основне і додаткове (табл. 1.2). Страхування на випадок смерті і повної втрати працездатності є особливо важливим, оскільки настання даних рисок практично завжди приводить до неможливості виконання зобов'язань за кредитним договором. При цьому розмір страхового покриття розраховуватиметься як певний відсоток страхової суми.

Таблиця 1.2.

Варіанти страхового покриття за договором страхування життя і працездатності позичальника

Складено автором

Ризик втрати застави іпотечного кредиту може бути реалізований не тільки у формі фізичного знищення нерухомого майна, але і бути наслідком втрати права власності на нерухомість. Житло, придбане на вторинному ринку, може бути втрачене власником у разі визнання судом недійсною одній з операцій, здійснених з даною нерухомістю раніше.

Інструментом зниження рисок кредитора і захисту майнових інтересів позичальника може служити укладення угоди страхування на випадок втрати майна в результаті припинення прав власності (титульне страхування).

Отже, у наш час програми іпотечного страхування, розроблені страховиками, як правило, включають три базові страхові продукти:

-                страхування нерухомого майна від рисок втрати і псування;

-                страхування на випадок втрати нерухомого майна в результаті припинення прав власності (титульне страхування);