Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта

Однако есть ключевые вопросы, на которые должны быть даны ответы независимо от его целей:

        что представляет собой бизнес компании? На первый взгляд это является настолько очевидным, что не требует объяснений, однако как показывает опыт, многие бизнесмены оказываются не состоятельными по причине неточности определения сущности бизнеса.

        каковы цели компании?

        каковы стратегия и тактика, способные помочь компании в достижении целей?

        каков размер влияния финансовых и других ресурсов требуемых компании, а также в течение, какого периода и как будут использованы эти ресурсы?

        когда и как будут возвращены средства кредиторам и инвесторам?

Кроме того, имеются общие требования ко всем планам.

        План должен быть коротким, но включать все наиболее важные особенности бизнеса. Объем от семи до десяти печатных двусторонних листов текста может считаться идеальным. Следует избегать подробного технического описания продуктов, процессов и операций. Нужно использовать общепринятые термины. Бизнес-план должен быть простым и полным.

        План должен являть собой честный анализ, основанный на реальных допущениях. Допущения и проекты должны быть хорошо изучены и иметь ссылки на рыночные и отраслевые источники и документы, результаты экономических исследований, заключения лиц, которые будут делать бизнес компании. Бизнес-план показывает инвесторам и кредиторам качество и глубину лидерства компании и отмечает управленческую способность достигать поставленных целей.

        Следует обсудить риски компании. Доверие к компании может быть серьезно подорвано, если существующие риски и проблемы будут раскрыты не самостоятельно, а со стороны.

        Не следует делать несущественных или неопределенных утверждений. Они должны быть определенными и подкреплены маркетинговой информацией и другими данными. Бизнес-план основывается на правдивом анализе и реальных допущениях. Предположения и прогнозы должны быть тщательно изучены с использованием различных источников, а также данных экономических исследований, а также заключений компетентных работников фирмы. Немногие инвесторы будут рисковать, основываясь на нереалистичных планах. Бизнес-план показывает инвесторам положение компании на рынке, и характеризует возможность достижения поставленных целей.

        План должен быть исчерпывающим и включать обсуждение организационной стратегии достижения преимуществ компании и преодоления потенциальных трудностей.

Бизнес-план должен быть представлен в привлекательной, а не сверхсложной форме и размножен в достаточном для его рассмотрения количестве экземпляров. [6]

              Структура бизнес-плана представляет собой три раздела:

I.                    Резюме

II.                 Основная часть.

III.              Стратегия финансирования.

В «Резюме» в краткой форме излагаются основные цели проекта, сумма требуемых для его осуществления финансовых ресурсов, срок окупаемости.

В «Основную часть» включаются следующие подразделы:

1)   Описание вида деятельности;

2)   Описание продукции (услуги);

3)   Оценка отрасли;

4)   Маркетинговые исследования;

5)   План производства;

6)   Организационный план;

7)   Правовое обеспечение деятельности фирмы;

8)   Оценка риска;

9)         Финансовый план;

              Финансовый план должен дать возможность оценить способность проекта обеспечивать поступление денежных средств в объеме, достаточном для обслуживания долга (или выплаты дивидендов, когда речь идет об инвестициях).

Следует подробным образом описать потребность в финансовых ресурсах, предполагаемые источники и схемы финансирования, ответственность заемщиков и систему гарантий. Особое внимание следует уделить описанию текущего и прогнозируемого состояния окружающей экономической среды. Должны быть отражены труднопрогнозируемые факторы, их альтернативные значения для различных вариантов развития событий.

Требуется четкая разбивка расходов по проекту и использования средств.

Должны быть описаны условия всех остальных, относящихся к проекту или уже находящихся на балансе кредитов.

Необходимо отразить (помесячно, поквартально, по годам):

• изменение курса рубля к доллару;
• перечень и ставки налогов;
• рублевую инфляцию (возможен различный %, в зависимости от объекта);
• формирование капитала за счет собственных средств, кредитов, выпуска акций и т.д.;
• порядок выплаты займов, процентов по ним и т.д. [10]

Обычно финансовый раздел бизнес-плана представлен тремя основными документами:

• отчетом о прибылях и убытках (показывает операционную деятельность предприятия по периодам) (форма отчета приведена на конкретном примере Приложении 1);
• планом движения денежных средств (Кэш-Фло) (форма отчета о движении денежных средств приведена в Приложении 2);
• балансовой ведомостью (финансовое состояние предприятия в определенный момент времени) (форма балансовой ведомости приведена в Приложении 3).

При необходимости может быть представлен график погашения кредитов и уплаты процентов; сведения об оборотном капитале с указанием изменений и исходных посылок в течение срока кредита; предполагаемый график уплаты налогов.

В заключительной части финансового раздела бизнес-плана излагается стратегия финансового обеспечения проекта. При этом освещаются следующие вопросы:

o        Размер денежных средств, необходимых для осуществления мероприятия;

o        Источники получения этих средств (кредиты, паевые взносы акционеров, собственные средства и пр.);

o        Срок окупаемости средств, вложенных инвесторами. [8]

Глава 2. Пример бизнес-плана инвестиционного проекта

ООО «Городская недвижимость».

1. Общий раздел

Компания ООО «Городская недвижимость» представляет Бизнес-План возможным российским и иностран­ным кредиторам с целью получения кредита в размере 2 миллионов долларов США. Кредит позволит организовать в одном из районов г. Пензы строительство жилого комплекса и бизнес-центра, который заметно повысит де­ловую активность в этой части города, непосредственно примыкающей к центру.

Полученные деньги будут использованы для финансирования начального мар­кетинга, закупки технологического оборудования и материалов.

На участке площадью 1.3 Га, расположенном в районе пересечения улиц Б. Радищевская-М. Горького предполагается разместить 2 жилых много­этажных дома и 2 административных здания.

Строительство осуществляется при условии передачи муниципалитету 12% по­строенных помещений. Земельный участок не выкупается.

Проект осуществляется в рамках программы комплексного развития г. Пензы.

Цели проекта:

-  снижение дефицита высококачественных жилых площадей в престижном районе города;

-  обеспечение деловой активности коммерческих структур путем предоставле­ния офисных площадей европейского качества.

Привлекательные стороны проекта:

-  престижность района;

-  близость к городской инфраструктуре;

-  привлечение современных технологий в области строительства;

-  соответствие комплекса европейским стандартам;

-  осуществление проекта благоприятно отразится на имидже его участников.
Проведенное фирмой «Городская недвижимость» исследование показывает, что в Пензе сущест­вует потенциальная основа рынка для ее товара.

Безвозмездная передача 30% построенных площадей муниципалитету позволит частично решить проблему расселения коммунальных квартир в центре города.

Конкретными целевыми группами потребителей, на которые фирма рассчиты­вает выйти являются:

1) Покупатели, имеющие полный, стабильный доход и необращающие внимание на высокую цену;

2) Бизнесмены, руководители коммерческих структур, заинтересованные в офисных помещениях европейского качества в центральной части города.

Все экономические показатели финансовой части бизнес-плана рассчитаны по методике, принятой в мировой практике.

2. Описание предприятия

Фирма «Городская недвижимость» в настоящие время занимается оценкой эффективности вложе­ния инвестиций в различные строительные проекты.

В результате установившихся контактов с иностранными предпринимателями, достигнута договоренность об участии иностранных рабочих, владеющих соответствующим опытом в строительстве и отделке подобных помещений.

Основная цель предприятия - строительство по возможности в короткие сроки высококачественного жилья.

3. Описание продукта

Все жилые квартиры первоклассные (люкс), что подразумевает установку ду­бового паркета, импортных керамических плиток, обоев или окраску стен по же­ланию хозяина квартиры, сантехнику (jacuzzy ванна, краны и прочее). Каждая квартира будет оборудована:

- электрооборудованием;

- телефонной связью;

- противопожарными сигнальными устройствами;

- ТВ-системой (спутниковая);

- внутренняя телефонная связь с громкоговорителем;

- центральное кондиционирование;

- видиодомофон.

Предполагается строительство 3-х, 4-х, 5-ти комнатных квартир.

Предполагается строительство подземных гаражей. Территория жилого ком­плекса охраняется.

4. Маркетинг - план

Целью маркетинговых исследований являлось определение, сложившийся на момент рассмотрения проекта, стоимости жилых и административных помещений в районе осуществления проекта и прогнозирование продажной цены поме­щений на время окончания строительства.

Территориальное расположение участка под строительство можно охарактери­зовать как благоприятное.

Данный вывод сделан на основании следующих факторов:

-  участок находится в историческом центре города;

-  благоприятное место с точки зрения транспортных сообщений;

-  Близость исторических и культурных мест, а также спортивных сооружений:

•  близость культурно-развлекательного комплекса «Современник»

•  зеленая зона города, сквер им. Радищева

•  цирк.

Вышеуказанные факторы положительно влияют на рыночную стоимость офисных и жилых помещений.

В результате исследований было определено, что стоимость жилых помещений в домах аналогичного типа в районе строительства комплекса, на вторичном рынке жилья составляет от 350 - 450 $/м.кв. Учитывая выгодное местораспо­ложение строительства, а также что район является сформированным, реальная цена продажи с учетом инфля­ции на момент окончания строительства может составить до 440 $/м. кв.

Средняя стоимость аренды офисных помещений в районе осуществления про­екта составляет 430 $/м.кв. в год. При этом продажа этих помещений осуществ­ляется по средней цене 800- 1000 $/м. кв. Все это, с учетом предполагаемого роста цен и престижного расположения бизнес-центра говорит о возможности то­го, что продажа офисных помещений будет осуществляться в размере 1000 $/м. кв., а размер арендной платы составит 450 $/м. кв. в год.

Для успешного продвижения на рынок ООО «Городская недвижимость» предусматривает значи­тельные затраты на рекламу.

В зависимости от цели и проекта затраты на рекламу до 10% от стоимости проекта.

5. Производственный план

Проектно - изыскательные работы представляют собой первую стадию проекта. Затраты, необходимые для реализации этой стадии составляют 500 млн. руб.

Это затраты на проектные работы.

Параллельно проходят подготовительные работы (монтаж барак, монтаж кра­нов, подсоединения для энергетических установок). В календарном плане это вто­рой этап - «Инженерное обеспечение», затраты составляют 5250000 руб.

Следующим шагом является возведение корпусов зданий (возведение стен, монтажные работы, прокладка коммуникаций, отделочные работы).

Все несущие и противопожарные стены предусмотрены из сипорекса, соответ­ствующей толщины. Выполняется оштукатуривание фасада и окраска, цвет и от­тенок по выбору.

Стены из кирпича и сипорекса - предусматривается оштукатуривание, шпак­левка и окраска.

Полы в ваннах и рабочих частях кухни - из керамических плиток 1 класса -импортных. Остальные полы из дубового паркета 1 сорта, лакированные бесцвет­ным лаком.

Стены санузлов облицованы керамическими плитками 1 -го класса - импорт­ные, до потолка.

Внутренние столярные изделия из сплошной древесины.

Санитарное оборудование импортное - 1 класса, цвет по выбору. Санузел обо­рудован: душ кабиной, унитазом (горизонтальный отвод), умывальником и сетью для подключения стиральной машины для сушки белья.