Оценка недвижимости: теоретический аспект

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В последние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь  и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением  инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать.

    Общемировые тенденции постиндустриального  развития привели к необходимости  существенно изменить информационные отношения в обществе. Информация из вспомогательного и второстепенного  фактора общественного производства превращается в фактор, решающим образом  влияющий на экономику, обороноспособность и политику. Поэтому большую актуальность приобретает проблема рационального  формирования и использования информационных ресурсов в интересах развития социально-экономических  систем, в частности рынка недвижимости

    Формирование  рыночных механизмов экономики недвижимости, создание необходимых условий функционирования основных субъектов рынка недвижимости, требуют создания адекватной этим механизмам среды деловой информации. Эта  среда должна обеспечивать информационную поддержку субъектов рыночного  механизма на всех стадиях производства и потребления продукции и  услуг, а также во всех областях их деятельности. Предпринимателю нужна  информация о других производителях, о возможных потребителях, о ценах, о положении на  рынке недвижимости, о ситуации в деловой жизни, об общей политической и экономической конъюнктуре не только в собственной стране, но и во всем мире, о долгосрочных тенденциях развития экономики недвижимости, перспективах развития науки и техники и возможных результатах, о правовых условиях хозяйствования и многом другом. Поэтому важнейшей задачей формирования информационной инфраструктуры рынка недвижимости России является создание максимально благоприятных условий доступа предпринимателя к информации, которую в мире принято называть деловой (businessinformation).

С целью  обеспечения объективной информацией  лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке  недвижимости проводится анализ данного  рынка.

Данная  курсовая работа посвящена эконометрическому  анализу рынка недвижимости.        
 
 
 
 
 
 

Глава 1.

1.1.        Экономико-информационные методы анализа рынка недвижимости.

    Цели  и направления  анализа рынка  недвижимости.

    В течение нескольких лет профессионалы  рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

-         информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

-         информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);

-         информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

    Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

    Исследование (анализ) рынка может проводиться  с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов  деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

    Общим элементом анализа рынка в  интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее  время все большее понимание  находит необходимость преодоления  информационного разрыва между  оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими  риэлторами - профессионалами рынка  недвижимости, а также их объединениями.

    Задачи  и этапы  анализа рынка недвижимости. 

Каждый  из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов). В то же время  они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга.

    Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа, которые рассматриваются ниже.

    Анализ  ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

§        Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

§         Оперативная оценка средних по типу цен;

§        Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

§         Исследование влияния местоположения на среднюю цену;

§         Анализ состояния рынка;

§         Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;

§         Прогнозирование цен.

    Анализ  состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

§        Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

§         Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

§         Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

§         Анализ законодательной и нормативной базы;

§         Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);

§         Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение;

§         Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд;

§         Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

§         Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

    Анализ  доступности и  ликвидности включает следующие задачи (этапы):