Оценка недвижимости: теоретический аспект

обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие  виды износа:

     . Физический износ;

     . Функциональный;

     . Внешний. 

    Физический  износ  –  это   потеря  стоимости  зданий  в  результате  их

эксплуатации  и воздействия природных сил.

    Функциональный  износ  –   представляет  потерю   стоимости   зданий   в

результате  несоответствия их функциональных характеристик  требованиям рынка

на дату оценки. К таким недостаткам можно  отнести  конструктивные  элементы

здания,   строительные   материалы,   дизайн   и   др.,   которые   снижают

функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

    Внешний (экономический) износ  –  представляет  собой   потерю  стоимости

здания  или объекта собственности в  результате  отрицательного  воздействия

внешних по отношению к  оцениваемому  объекту  факторов.  Внешнее  старение

может возникнуть  в  результате  изменения  физического  окружения  объекта

оценки  или негативного влияния рыночной среды.

    При расчете общего износа  оценщики использую следующие  понятия:

    Физическая жизнь  здания  (ФЖ)  –  определяется  периодом  эксплуатации

здания, в  течении  которого  состояние  несущих  конструктивных  элементов

здания  соответствует  определенным  критериям  (конструктивная  надежность,

физическая  долговечность  и   т.п.).   Срок   физической   жизни   объекта

закладывается при строительстве и зависит  от группы  капитальности  здания.

Физическая  жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    Хронологический возраст (ХВ) –  это период  времени,  прошедший   со  дня

ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

    Экономическая  жизнь  (ЭЖ)  –  определяется  временем  эксплуатации,  в

течение  которого  объект  приносит  доход.  В  этот  период   производимые

улучшения вносят вклад в стоимость  объекта.  Экономическая  жизнь  объекта

заканчивается,  когда  эксплуатация  объекта  не  может   принести   доход,

обозначенный  соответствующей ставкой  по  сопоставимым  объектам  в  данном

сегменте  рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не  вносят

вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

    Эффективный возраст (ЭВ)  –   определяется  на  основе  хронологического

возраста  здания с учетом его технического состояния и сложившихся  на  дату

оценки  экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого  объекта.

В зависимости  от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может

отличаться  от хронологического возраста в большую  или  меньшую  сторону.  В

случае  нормальной эксплуатации здания  эффективный  возраст,  как  правило,

равен хронологическому.

    Оставшийся срок экономической  жизни  (ОСЭЖ)  здания  составляет  период

времени от даты оценки до окончания его  экономической жизни.

    Теория оценки недвижимости выделяет  три основных метода расчета  износа: 

    1) Метод рыночной выборки;

    2) Метод срока службы;

    3) Метод разбивки.

     В методе рыночной выборки  используются рыночные данные  о  сопоставимых

объектах, по которым может быть  определена  величина  износа.  Этот  метод

позволяет рассчитать общую величину  износа  по  всем  возможным  причинам,

определить  общий  срок  экономической  службы,  а  также  размер  внешнего

(экономического) старения.

    В приведенном примере узкий   диапазон  процентных  значений  износа  от

30,8% до 38,2%, поэтому его не следует  пересчитывать  в  годовую   величину.

Если  полная восстановительная стоимость  оцениваемого здания составляет $270

000, а  нома износа рассчитана как  средняя арифметическая на уровне 35,3% от

полной  восстановительной стоимости, то стоимостная  величина износа составит

$95 400.

    Метод  срока  службы  базируется  на  требовании   инвестора   о   100%

амортизации здания в течение срока его  экономической службы,  так  как  это

обеспечивает  полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания

срока экономической службы износ не может  быть 100%-ным.  В  данном  методе

действительный  возраст  и  срок  экономической  службы   здания   являются

основными понятиями, которые  использует  оценщик.  Процент  общего  износа

определяется  как отношение действительного  возраста  объекта  к  сроку  его

экономической службы. Сумма износа  рассчитывается  последующим  умножением

этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

    Общая норма износа определяется  делением  действительного  возраста  15

лет на общий срок экономической службы 60 лет  и  составляет  таким  образом

25%. Следовательно,  величина износа зданий составит:

     $990 000 х 25% = $247 500 

    Метод разбивки главным  образом   применяют  для  разбивки  общей  суммы

износа  в соответствии с вызвавшими ее причинами.  Метод  дает  положительный

результат при  недостаточности  информации  для  метода  схожих  продаж  или

метода  срока службы и предполагает следующие  этапы:

    1) Расчет физического износа здания;

    2) Расчет функционального старения;

    3) Расчет внешнего старения;

    4) Определение остаточной стоимости  зданий  как  разницы  между   полной

       восстановительной   стоимостью   зданий   и   расчетной    величиной

       выявленного физического, функционального  и внешнего старения. 

    Существует  пять  основных  способов  расчета  различных  видов   износа

методом разбивки, которые включают:

    1) Расчет стоимости восстановления;

    2) Расчет отношения возраста и  срока службы;

    3) Расчет функционального старения;

    4) Анализ парных продаж;

    5) Метод капитализации арендных  убытков. 

    Расчет стоимости  восстановления  включает  как  устранимый  физический

износ, так и устранимое функциональное старение.

    Расчет отношения возраста и  срока службы используется  для   определения

устранимого и неустранимого физического  износа, как для коротко, так  и  для

долго живущих элементов.

    Расчет функционального старения  может  использоваться  для   всех  видов

функционального износа.

     Метод парных продаж и  метода  капитализации  арендных  убытков   может

применяться для  расчета неустранимого  функционального  старения,  а  также

для расчета  внешнего старения. 

    Анализ затрат как способ расчета   имеет  определенные  преимущества,  с

точки зрения управления недвижимостью:  он  позволяет  управляющей  компании

более точно оценить уровень  износа  и  размеры  страхования,  поскольку  от

обоих этих факторов зависит размер чистого  дохода. 
 
 

                                 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    В  результате  исследования,  проведенного  в  курсовой  работе,  можно

сделать следующие выводы: 

    1. Недвижимость - это наиболее фундаментальный,  основательный товар  из

всех  существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать.  Другое  дело,

что  можно  лишиться  собственного  недвижимого  имущества   против   своего

желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость  которых

может возрастать с течением времени. Очень  важной особенностью  недвижимости

является  необходимость постоянного управления ею. 

    2. В основе процесса оценки  недвижимости  лежат  три   основных  метода:

метод сравнения, затратный метод, метод  капитализации доходов.

    Методы оценки помогают  максимально   выгодно  распоряжаться  недвижимым

имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане  получают  в

свое  распоряжение. 

    3. В основе затратного  метода  лежит  оценка  недвижимости  на  основе

определения ее стоимости как строения. Расчет  этой  стоимости  складывается

из: стоимости  здания (стоимости его модернизации или  восстановления)  минус

предполагаемый  или  установленный  физический  и  моральный   износ,   плюс

стоимость земельного участка. 

    4. Износ характеризуется уменьшением  полезности  объекта  недвижимости,

его  потребительской  привлекательности  с   точки   зрения   потенциального

инвестора и выражается  в  снижении  стоимости  под  воздействием  различных

факторов  со временем. В  зависимости  от  причин,  вызывающих  обесценивание

объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

     . Физический;

     . Функциональный;

     . Внешний;

     . Устранимый, неустранимый.

    5. Оценка недвижимости - это определение  ее предположительной  рыночной

стоимости. Достоверность такого предположения  полностью  зависит  от  того,