Оценка недвижимости: теоретический аспект

группе доходной недвижимости 20%.  

 Этапы  массовой оценки 

    Процесс массовой оценки имеет  следующие основные этапы:

     . постановка задачи

     . предварительное обследование  и анализ объекта

     .  сбор  данных,  анализ  рынка   и  выявление   наиболее   эффективного

       использования

     . построение и калибровка модели

     . тестирование, контроль качества  и уточнение результатов оценки. 

    Содержание этих этапов отличаются  от индивидуальной оценки  в   основном

из-за разницы  в масштабе  проведения  работ,  и  методах  контроля  качества

оценки.

           1. Постановка задачи при массовой  оценке предполагает: 

     . идентификацию  объектов,  которые   подлежат  оценке.  Идентификатором

       может быть адрес, описание  прав или кадастровый номер  участка;

     . уточнение  правового  статуса   объекта  (какие  права  оцениваются  -

       собственности,  аренды,  на  пользование   воздушным  пространством   и

       т.д.);

     . согласование целей оценки (например, рыночная  стоимость,  для  целей

       налогообложения);

     . согласование даты оценки - на  какую дату производится переоценка. 

              2. Предварительное обследование  и анализ объекта:

     .  Определяется  точное  местоположение  (объект   идентифицируется   в

       соответствии с юридическим описанием)

     .  Составляется  полное  описание  характеристик  объекта  недвижимости

       (земельный   участок,   основные   количественные   и    качественные

       характеристики зданий и  сооружений,  этажность,  наличие  пристроек,

       износ и т.д.)

     .   Рассматривается   и   фиксируется   локальное   окружение   объекта

       (принимается  во  внимание  характер  окружающей  застройки,  наличие

       заводов, парков и т.п., многолюдность  места, особенности  прилегающих

       улиц)

     . Проводится сбор информации  об объекте и местоположении  среди  местных

       жителей и служащих

     .  Предварительно  определяется  наиболее   эффективное   использование

       объекта 

    Предварительный анализ и описание  объекта не ограничивается  указанными

пунктами, они определяются, как  правило,  конкретной  ситуацией  на  рынке.

Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный  дом,  который

покупают  лишь ради приобретения прилегающего участка земли,  в  этом  случае

основное  внимание должно  уделяться  расположению  объекта  и  насыщенностью

инфраструктуры  земельного участка.

                               3. Анализ рынка

    Анализ рынка в массовой  оценке  имеет  целью  изучение  всех  факторов

спроса  и предложения, оказывающих влияние  на формирование  и  динамику  цен.

Первый  этап - качественный анализ рынка и  выделение  характеристик,  которые

влияют  на цены, но количественную меру  их  влияния  определить  невозможно.

Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя  будут  задавать  внешние

ограничения ее точности. Например  -  изменение  политической  ситуации  или

налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

    Второй  этап  -  выделение   характеристик,  по  которым   можно  собрать

информацию  и определить количественное влияние  на цену. Качественный  анализ

проводится  по группам факторов и уровням  их влияния.

    Заполнив подобную таблицу, определив  качественные факторы и характер  их

влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит  к  количественному

анализу  данных  о  ценах   купли-продажи,   ценах   аренды,   затратах   на

строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

                               4. Сбор данных

    Сбор данных и его стратегия   сильно  зависит  от  поставленной  задачи.

Независимо  от  метода  для  оценки  необходимы   следующие   характеристики

объекта: адрес (местоположение),  характеристики  размеров  (участка,  дома,

квартиры, помещения), характеристики качества

(для  участков - форма, глубина и т.п., для зданий -  тип  стен,  этажность,

возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики  сделки:  дата,

источник  информации и т.п. В дополнение данных из рыночных  источников,  для

сбора  характеристик  объекта   используются   регистрационные   и   учетные

документы, а также визуальный осмотр.

    Массовый  сбор  данных  по  всем   объектам,   подлежащим   переоценке,

планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических  и

правовых  характеристиках объекта. 

Построение  и калибровка модели 

    Построение модели основывается  на анализе собранной информации  и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в  левой  части которой  располагается  рыночная  стоимость  объекта  на  конкретный  момент времени, в правой – выражение включающее в  себя  факторы  определяющие  эту стоимость.  Содержание  самой  формулы  определяется,  в  большей   степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода  используемых  в массовой оценке, это метод сравнения  продаж,  затратный  метод  и  доходный метод (капитализации дохода).

    Таким образом, на первом этапе,  основываясь на анализе рынка  и объеме и

характере  информации,  выбирается  метод  оценки   и   общий   вид   модели

(аддитивная, мультипликативная или  гибридная).  Следующим  этапом  является формирование первичных переменных модели на основе  ценообразующих  факторов (т.е. производится кодирование в цифровом  виде  качественных  факторов  и т.п.). Местоположение кодируется на основе  системы  координат  с  выбранной нулевой точкой.  Дата  сделки  и  год  постройки  могут  быть  преобразованы нелинейной  функцией.  Перевод   качественных   характеристик   в   коды   и линеаризованные  значения  производится  следующим   образом   (на   примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код  2  и т.д., эти  коды  преобразуются  в  линеаризованные  значения  путем  расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам  сделок  с  соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для  панельных  -0.94). На основе  регрессионного  анализа выясняется  значимость  первичных переменных, вводятся  дополнительные  комплексные  переменные.  Наконец,  на заключительном этапе, когда определена структура модели -  какие  факторы  и каким образом они в модель  входят,  производится  калибровка  коэффициентов модели,  определяющая  непосредственное  влияние  конкретных   факторов   на рыночную стоимость. 

Контроль  качества и уточнение  результатов оценки

 

   Оценки, полученные по моделям,  сравниваются с реальными   ценами  продаж

данного рынка и производится  анализ  коэффициентов.  Для  уточнения  модели

оценщик проводит анализ с выездом непосредственно  на объект.

    Экспертный контроль качества  модели  состоит  из  сравнения   модельных

результатов  оценки  с  экспертными  оценками  тех  же  объектов.   Наиболее

эффективна  экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов  основной

выборки с осмотром  их  на  месте.  При  этом  выясняются  причины  значимых

расхождений,  выделяются  факторы  “недоучитываемые”  или  “переучитываемые”

моделью, вносятся необходимые поправки. Такой  контроль может  осуществляться

в несколько  этапов до  момента  достижения  необходимой  точности  модельной

оценки.

    Кроме того, формируется  контрольная   выборка  из  объектов,  ранее   не

использованных  при  калибровке  моделей,  на  основе   которой   проводится

статистический  анализ  результатов  оценки.  В  этом  случае  каждая  версия

проходит  тестирование  с  использованием  в  качестве  критериев  Стандарта

анализа  относительных  показателей  оценки  стоимости.  При   необходимости

модель  уточняется и  калибруется  вновь.  Главный  критерий  -  соответствие

модельных результатов реалиям рынка.

    Процесс объективной оценки недвижимости  достаточно сложный, так

 как  необходимо учитывать множество  факторов. Этот процесс  усложняется   еще

и  тем,  что  отсутствует   стройная   научно   обоснованная   отечественная

методология оценки недвижимости.

    В настоящее время созданы  и функционируют международные  организации  по

оценке  недвижимости: в  Европе  –  Европейская  группа  по  оценке  основных

фондов, которая создана в 1977 г. с целью  установления единых стандартов  по

оценке  для финансовой отчетности. Существует также Международный комитет  по

стандартам  оценки  имущества  (IVSC),  Международный  комитет   по   оценке

основных  фондов и другие международные организации.

    Одной из главных  целей   этих  организаций  является  выработка  единых

стандартов  оценки, без которых невозможно привлечение  серьезных  инвестиций

из-за рубежа.

    На современном этапе профессиональными   оценщиками  за  основу  принята

теория  оценки недвижимости, разработанная  американскими специалистами.

    Основные задачи этой теории  изложены в книгах,  которые   переведены  на

русский язык: Д. Фридман, Н.  Ордуэйн  «Анализ  и  оценка  приносящая  доход

недвижимости»; г. Харисон «Оценка недвижимости».