Оценка недвижимости: теоретический аспект

    Процесс становления цивилизованного   рынка  недвижимости  в  Республике

Беларусь  идет с преодолением многих  объективных  и  субъективных  факторов.

Для его  развития необходимо прежде всего обеспечить следующие условия:

     . Наличие хорошей законодательной  базы, в том  числе  о   собственности

       вообще и на землю в частности;

     . Разработку научно обоснованной  методики оценки недвижимости;

     . Наличие здоровой конкуренции;

     . Создание инфраструктуры рынка  недвижимости;

     . Наличие достаточного количества  профессиональных оценщиков и  др.

    Эти условия еще не созданы,  что,  естественно,  является  тормозом  для

развития  рынка  недвижимости.  Поэтому  перед  законодательством,  научными

работниками, практиками стоят очень  важные  задачи,  связанные  с  решением

этих  проблем. 

Сущность  затратного метода оценки недвижимости 

    В развитых странах мира используют  различные  методические  подходы   к

оценке  недвижимости. Например, в английской  практике  оценивания  имущества

распространены  пять  методов:   сравнения,  инвестиций,  прибыли,  остатка,

подрядчика. В практике оценщиков США, как  правило, преобладают  три  метода:

затратный, рыночный, доходный.

    Затратный метод – подход к  оценке недвижимости, основанный  на том,  что

покупатель  не должен платить за объект больше, чем стоит  его  строительство

заново  по текущим ценам на землю, строительные  материалы  и  работы.  Такой

подход  к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет  о

новых или относительно новых зданиях. [6]

    Большинство  экспертов  признают,  что  затратный  метод   полезен   для

проверки  расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

    При этом подходе оценочную  стоимость  объекта  недвижимости  определяют

как  разность  между  стоимостью  их  полного  воспроизводства  или  полного

замещения и суммой износа плюс стоимость участка  земли; ее можно  определить

по формуле: 

                Цн = ПСВ – И + Цз,   или   Цн = ПСЗ – И + Цз, 

    где Цн – стоимость недвижимости  по затратному методу;

    ПСВ – полная стоимость полного  воспроизводства оцениваемого имущества;

    ПСЗ – полная стоимость замещения  оцениваемого имущества;

    И – стоимость износа оцениваемого  имущества;

    Цз – стоимость участка   земли.

    Причем  под  полной  себестоимостью  воспроизводства   (ПСВ)   понимают

стоимость  строительства  точной  копии  здания  в   текущих   ценах   и   с

использованием  таких же материалов, строительных  стандартов,  дизайна  и  с

тем же качеством работ, включая  и  все  недостатки,  присущие  оцениваемому

объекту.

    Полная стоимость замещения (ПСЗ)  – стоимость  строительства   в  текущих

ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но  построенного

из новых  материалов и в соответствии с  современными стандартами, дизайном  и

планировкой. Исходя из  того,  что  разумный  покупатель  не  будет  платить

больше  за существующее  здание,  чем  за  постройку  нового  по  современным

стандартам, с учетом риска и времени строительства, то  можно  считать,  что

ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

    Классическая теория оценки гласит, что для  целей  оценки  недвижимости

при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный  метод.  Однако

даже  в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и  затратный  метод. 

Этапы оценки недвижимости затратным методом 

    1) Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей

            имеющейся документацией;

    2) Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения;

    3) Расчет всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

    4) Определение полного износа  из ПСВ (ПСЗ) с целью получения   стоимости

       зданий и сооружений;

    5) Расчет стоимости земельного  участка и работ по его   благоустройству;

       если участок арендован, то  учитывается стоимость прав аренды;

    6) Общая  оценка  имущества   путем  суммирования  стоимости   земельного

       участка,  стоимости  зданий  и  сооружений  и  стоимости   работ   по

       благоустройству участка. 

    Оценка объекта затратным методом  может быть достоверной  только  в  той

степени, в какой достоверно определена стоимость  строения.  Точность  такой

оценки  всецело зависит от точности определения  размеров износа и  реальности

определения   сравнительной   стоимости   земли.   Хорошо    информированный

покупатель  не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую  он

может приобрести точно такой же объект, при условии, что  платеж  произведен

им вовремя. 
 
 

Анализ  полной восстановительной  стоимости недвижимости 

    В теоретическом плане под  полной восстановительной стоимостью  строений

понимается  смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого  здания  на

дату  оценки.

    Оценка полной восстановительной  стоимости здания на дату  оценки  может

производиться по стоимости  воспроизводства  либо  по  стоимости  замещения.

Выбор вида восстановительной стоимости  для  конкретного  оценочного  здания

необходимо  четко  объяснить  в  отчете  во  избежание  неверного  толкования

полученного результата.

    Полная восстановительная стоимость  зданий включает прямые  и   косвенные

строительные  затраты, а также предпринимательский  доход.

    К  прямым  строительным  затратам  относят  полную  сметную   стоимость

строительно-маонтажных работ, которая, в свою  очередь,  включает  прямые  и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

    К косвенным затратам относят  расходы, необходимые для строительства,  но

не входящие в состав подрядного строительного  договора.  Косвенные  затраты

могут включать:

     . проектно-изыскательские работы;

     . оценку, консалтинг, бухгалтерский  учет и юридические услуги;

     . расходы на финансирование за  счет кредита;

     . страхование всех рисков;

     . налоговые платежи в течение  строительства и др. 

    Предпринимательский доход –  часть рыночной  стоимости   здания,  которая

представляет  сумму  предпринимательской   прибыли,   возникающей   в   ходе

выполнения  строительных работ, компенсирующей возникающие  при этом риски  и

реализуемой при смене собственника.  Предпринимательский  доход  (фактически

реализованный) определяют, как разницу  между  ценой  продажи  или  рыночной

стоимостью  объекта и общими затратами.

    Предпринимательский доход является  составной частью рыночной  стоимости

зданий,  входящих  в  состав  объекта  недвижимости.  Обычно   для   расчета

предпринимательского  дохода   на   основе   анализа   рыночных   сделок   с

аналогичными    объектами    определяется    некий    нормативный    процент

предпринимательского  дохода,  который  в  зависимости  от  исходной   базы,

используемой  оценщиком,  может  устанавливаться  к  различным   показателям

стоимости. Так в качестве базы для расчета  могут выступать:

     . прямые затраты;

     . сумма прямых и косвенных  затрат;

     . общая сумма прямых, косвенных  затрат и стоимости участка;

     . стоимость завершенного проекта. 

Оценка  общего накопленного износа 

    На  дату  оценки  полная  восстановительная   стоимость   зданий   будет

отличаться  от их рыночной стоимости на  эту  же  дату.  Основная  причина  –

потеря  стоимости под влиянием различных  факторов, вызывающих

старение  объекта  недвижимости.  Износ  здания  обусловлен  ухудшением  его

физического   состояния,   несоответствием   функциональных    характеристик

современным представлениям  рынка  недвижимости,  влиянием  внешних  условий

функционирования  объекта на его стоимость. Поскольку  перечисленные  факторы

проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость  оценивается комплексно.

    Под общим накопительным  износом   оценщики  понимают  потерю  стоимости

оцениваемого  объекта  по   всем   возможным   причинам.   Величина   общего

накопительного  износа  представляет  разницу  между   рыночной   стоимостью

строений  на  дату  оценки  и  его  полной   восстановительной   стоимостью,

рассчитанной  либо  как  стоимость  воспроизводства,  либо   как   стоимость

замещения.

    Износ (И) обычно измеряют в  процентах, а стоимостным выражением  износа

является  обесценивание  (О).   В   зависимости   от   причин,   вызывающих