Оценка недвижимости: теоретический аспект

 

План 

Введение 

Оценка  недвижимости: теоретический аспект

Общая характеристика оценки недвижимости

Недостатки  затратного метода оценки недвижимости

Этапы оценки недвижимости затратным методом

     Анализ оценки стоимости недвижимости  затратным методом

Анализ  полной восстановительной стоимости  недвижимости

Оценка  общего и накопительного износа

Заключение

Список  использованной литературы

                           

 

     ВВЕДЕНИЕ 

    С переходом экономики на рыночные  отношения стал  развиваться   и  рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

    На сегодняшний день вопрос  оценки  недвижимости  является  актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в  экономической  и  социально-культурной  жизни  любого   общества,   выступая   в   качестве   важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной  среды,  в  которой осуществляется любая человеческая деятельность.   Недвижимость  –  важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы  ни  был высок уровень индустриального и  интеллектуального  развития  страны,  земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в  целом  на  долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

    Поэтому развитие рынка недвижимости  имеет очень важное значение  как для юридических,  так   и   физических   лиц,   для   оживления   инвестиционной деятельности,  для  удовлетворения   потребностей   общества   и   субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития  ипотечного  кредитования,  а  в конечном итоге – для  развития экономики.

    В настоящее время, когда появилась  нормативная  база  купли   и  продажи

объектов  недвижимости,  все  чаще   возникает   необходимость   определения стоимости предприятий  и  объектов  недвижимости  (в   том  числе  земельных участков), при купле  и  продаже  имущества,  получение  кредита  под  залог имущества,  определении   базы   налогообложения,   страховании   имущества, выделении доли участков  предприятий,  реорганизации,  ликвидации,  а  также использовании  прав  наследования  и  судебного  приговора.  Сегодня   рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает  формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение  приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

    В настоящий момент  применение  инструментария  оценки  недвижимости  в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

     Оценка недвижимости  используется  при  принятии  таких  стратегически

важных  для предприятия  задач,  как  формирование  имущественного  комплекса предприятия;  управление  капитализацией  компании;  формирование  кредитной истории предприятия;   формирование новых продуктовых направлений.

    Кроме  того,  механизмы   оценки  недвижимости  активно   используются  в

текущей   деятельности   предприятия:    для    организации    коммерческого

использования имущественного  комплекса  предприятия;  работы  по  кредитным программам;  формирования  оптимальной   налоговой   политики   предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

    В своей курсовой работе я   поставила  цель  проанализировать  структуру

затратного  метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

    Достижение  настоящей  цели   возможно   путем   комплексного   анализа

затратного  метода оценки  недвижимости,  периодичного  материала,  статей  и аналитического материала на данную тему. 
 
 

Оценка  недвижимости: теоретический аспект 

    Существует множество определение   сущности  недвижимости,  но  все   они

близки  по  содержанию  и  отличаются  только  по  незначительным   нюансам.

Остановимся на сущности некоторых из них.

    В учебнике русского гражданского  права (1914г.) написано:  «Под  именем

недвижимость  понимается прежде всего часть земельной  поверхности и  все  то,

что с  нею связано настолько прочно, что связь не  может  быть  прервана  без

нарушения вида и назначения вещи».

    Недвижимость (zealty, zeal estate) –  недвижимое  имущество  –  участок

территории  с  принадлежащими  ему  природными  ресурсами  (почвой,  водой  и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями. 

    Согласно терминологии, принятой  в практике США, недвижимостью   является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство  под землей». Недвижимость также включает в  себя  объекты,  прочно  связанные  сземлей.

    Как видим, ни годы, ни расстояния  не внесли в  понятие   «недвижимости»

существенных  изменений, что свидетельствует  о фундаментальности и в  хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и  отношений,  складывающихся  по поводу недвижимости, имущества.

    К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся:

     . Земельные участки;

     . Участки недр;

     . Обособленные водные объекты   и  все,  что  связано   с  землей,  т.е.

       объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначения        невозможно,  в том числе леса,  многолетние насаждения,  здания,       сооружения.

    К недвижимости относятся также  подлежащие  государственной   регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Традиционно недвижимость делится  на 3 группы:  жилищный  фонд,  нежилой фонд,  земля.  Каждая  из  этих  групп  развивается  самостоятельно,   имеет собственную законодательную и нормативную базу.

    Жилищный фонд – совокупность  всех жилых помещений  независимо  от  форм собственности,  включая  жилые  дома,  общежития,  специализированные  дома, квартиры,  иные  жилые   помещения  и   другие   строения,   пригодные   для проживания.

    К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты   или  их часть,    расположенные     на    определенном    земельном    участке     и

зарегистрированные  в установленном порядке.

    Нежилые помещения  подразделяются  по  функциональному  назначению  на:

офисные, торговые, складские, производственные.

    Недвижимость  –  товар   особого  рода,  это  наиболее  фундаментальный,

долговечный товар, удовлетворяющий сложную  потребность потребителя.[3]

    Недвижимость как товар имеет  следующие особенности:  фундаментальность, уникальность  и  неповторимость,  стационарность,  длительность  создания  и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

    Рынок недвижимости (market)  –   совокупность  сделок  с  недвижимостью,

потока  информации, касающейся таких сделок, а  также  операций  по  развитию управления и финансированию  недвижимости  в  условиях  господства  рыночных отношений.

    Отличительными чертами недвижимости  как  товара  и  рынка   недвижимости являются:

     . Специфический характер оборота  (через оборот прав на него);

     . Высокий уровень трансакционных  издержек  при сделках с ней;

     . Более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность;

     .   Ограниченная  возможность   саморегулирования   рынка   посредством

       ценового механизма;

     .   формирование   цены   происходит   в   результате   взаимодействия

       ограниченного количества продавцов  и покупателей;

     .  арена  взаимодействия  спроса  и  предложения  –  не   национальная

       экономика в целом, а  регионы  (национальный  рынок  недвижимости  –

       совокупность локальных  рынков,  существенно  отличающихся  друг  от

       друга).

    На основе этих особенностей  рынка недвижимости можно сформулировать  его главную специфическую черту  -   менее  современный  рынок  по  сравнению  с

другими секторами рыночной экономики.

    По  критериям,  принятым  в   экономической   теории,   рынок   является

совершенным, если на нем выполняются следующие  условия:

     . спрос и  предложение  близки  к  равновесию  или  могут   быть  легко

       приведены к равновесию посредством  ценового механизма;

     . присутствие много независимых  друг от друга продавцов и  покупателей;

     . покупатели и продавцы хорошо  информированы о состоянии и   тенденциях

       рынка;

     . спрос и предложение эластичны  по цене;

     . издержки сделок низки по  сравнению с ценой товара;

     .  рынок доступен для вхождения  в него новых участников;

     . товары обладают высокой ликвидностью. 

    В отличие от этого на рынке  недвижимости:

     . спрос и предложение, как правило,  не  сбалансированы  и  возможности

       приведения их в равновесие  посредством цен ограничены;

     . присутствует ограниченное число  покупателей и продавцов;

     . информация о рынке не столь  открыта, как например, на  рынке   ценных

       бумаг или потребительских товаров;

     . издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты  объекта,

       затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

     . предложение и спрос менее  эластичны, чем на других рынках;

     . вхождение на рынок новых  участников затруднено;

     . для недвижимости как товара  характерна низкая ликвидность. 

    Несовершенство рынка недвижимости  непосредственно влияет  на  специфику

предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

    Совокупность потребительских свойств  объекта недвижимости и  параметров

внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

    Развитие рынка недвижимости  вряд ли возможно без ее  оценки. 

Общая характеристика оценки недвижимости 

    Оценка недвижимости – операция  по определению  стоимости   объекта  Величину стоимости  объекта необходимо знать для:

     . Осуществления купли-продажи объекта;