Оценка квартиры

     Исходя  из законодательных ограничений  на использование земельного участка, а также из отсутствия предпосылок  для сноса оцениваемого объекта, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как незастроенного не проводился.

     Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным  использованием оцениваемого объекта  является его запроектированное  и текущее использование –  жилое. 

2.3.Согласование результатов оценки недвижимости 

     В процессе оценки использовались затратный  и сравнительный подходы для  определения рыночной стоимости  объекта оценки. Решение вопроса  об относительной значимости показателей  стоимости, полученных на базе различных  методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется  путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
• способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;

     Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает  конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 70%.

     Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда  объективная рыночная стоимость  оцениваемой квартиры определена как  средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6. 

     Таблица № 6 – Согласование результатов оценки

 

      Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):

     1 900 000 рублей

     (Один  миллион девятьсот тысяч рублей) 

     Заключение о ликвидационной стоимости 

     Ликвидационная  стоимость объекта оценки – стоимость  объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов.

     Чем короче относительно «обычного» периода  t время, в течение которого желательно реализовать объект, тем меньше возможностей продать товар по его рыночной стоимости С и тем больше вероятность того, что ликвидационная стоимость Сл будет меньше рыночной и, соответственно, разница между ними rL – большей.

     Для расчета ликвидационной стоимости  воспользуемся методикой, предложенной Галасюком В.В., Мельниченко Е.Д. («Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога» // Вопросы оценки. 1999, № 2). В основу предлагаемого метода расчета ликвидационной стоимости объекта положен сформулированный В.В. Галасюком принцип безубыточной реализации товара по цене ниже рыночной стоимости. Суть принципа такова: убытки, возникающие при реализации товара по цене ниже рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого товара, в меньшем объеме, но ранее.

     Вышеизложенное в общем виде можно отразить следующей формулой:

 

       

     Где: Сл – ликвидационная стоимость, руб.;  Ср – рыночная стоимость, руб.;

1. ставка дисконта, год;

     n – период, год;

     m – количество периодов начисления процентов.

     Следует отметить, что при определении  ликвидационной стоимости объектов, рыночная стоимость рассматривается  как постоянная, эластичность спроса не учитывается, а величина rt считается равной нулю. Поправка на ликвидность (коэффициент снижения стоимости), согласно формулы № 6: 

1

12

(1 + 0,0696/12)

=  0,927

 

     Таблица № 7 – Расчет ставки дисконта

 

     Таблица № 8 – Расчет ликвидационной стоимости

 

     Заключение  содержит профессиональное мнение экспертов-оценщиков  относительно стоимости имущества  и не является гарантией того, что  он может быть продан или куплен на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном заключении.

     Таким образом,ликвидационная стоимость оцениваемого имущества составила:

     1 800 000 рублей

     (Один  миллион восемьсот  тысяч рублей)

 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     По  результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

     Возможны  три подхода к оценке объектов недвижимости.

     Доходный  подход состоит в определении  стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего  используется для оценки коммерческой недвижимости.

     Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта  стоимость не может быть выше.

     Метод сравнения продаж (сравнительный  подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при  оценке жилой недвижимости, так как  на рынке имеется достаточное  для корректной оценки количество предложений  по продаже жилых помещений.

     Совершенствование затратного подхода к оценке жилой  недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных  объектов, поскольку нормативные  сборники, используемые оценщиками в  ходе своей работы были изданы в 70-х  гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые  в этих подходах ничем не обоснованы.

     В качестве основного направления  совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости  объектов недвижимости.

     В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта  недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы 

1. Болдырев  B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.
2. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.
5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.
6. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.
7. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2004.
9. Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. - Красноярск: Союз, 2004.
10. Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2005. - №15. - С.
11. Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.: Триада ЛТД, 2002.
12. Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.
13. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.
14. Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. - 2004. - №9. - С. 103 -108.
15. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003.
16. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.
17. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.
18. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003.
19. Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 2003.
20. Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2005. - №5. - С. 64 - 72.
21. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.
22. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 2002.
23. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2003.
24. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003.
25. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004.
26. Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.