Оценка квартиры

     Рыночная  стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле: 

     РС = ПВС Í (1 – НИ / 100)  

     где:  РС – рыночная стоимость, руб.;  ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.;  НИ – накопленный совокупный износ.

     Полная  восстановительная стоимость оцениваемого объекта (ПВС) получена:

1. согласно данных справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 10, октябрь, 2009 г., часть 2, раздел 3, подраздел 3.1., пункт 1.1.5. «Расчетные показатели стоимости строительных работ, услуг и объектов строительства», где средняя текущая сметная стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения на расчетную единицу за 1 кв. м. приведенной (общей) площади для жилых блочных домов по состоянию на 26.04.2010 г. составила 22714 руб. без учета НДС;
2. согласно данных справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 11 ноябрь 2005 год, часть 2, раздел 13 (стр. 156), где средние затраты на плату за подключение к действующим сетям (водоснабжения, водоотведения и т.д.) принятые на уровне 10,0 % от текущей сметной стоимости строительства, средние затраты на отчисления городу на развитие инфраструктуры приняты на уровне 18,0 % от текущей сметной стоимости строительства;

     Физический  износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).

     Функциональный  износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.

     Функциональный  износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.

     Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 % 

     Таблица № 4 – Стоимость объекта оценки по затратному подходу

      Сравнительный подход 

     Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода  применялся метод прямого сравнения  продаж. В качестве аналогов рассматривались  трехкомнатные квартиры, имеющие  аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.

     Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного  подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске: 

      = 1 511 250 рублей 

     Где:  n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n);  Ср1….Срn – рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.

     При этом необходимым условием достоверности  расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта  оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле: 

      = 0,0006  

     V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

     Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006

      Таблица № 5 Описание объектов-аналогов

     Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

     Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская  область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей

     Доходный  подход – состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.

     Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих  денежных потоков, определение соответствующей  дисконтной ставки, дисконтирование  будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков  для определения чистой текущей  стоимости.

     Данный  подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и  фактического использования – жилого. 

     Наилучшее и наиболее эффективно использование (НиНЭИ)  

     Наилучшее использование имущества - это вероятный  способ его эксплуатации, который  является юридически разрешенным, физически  возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей  стоимости этого имущества.

     Расчет  рыночной стоимости необходимо выполнять  исходя из возможного альтернативного  использования собственности, при  котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной.

     Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;
2. физическая возможность: рассмотрение физических реальных в данном месте способов использования;
3. экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу;
4. максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.