Оценка квартиры

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………........…3

Глава 1.Теоретические основы оценки стоимости  недвижимости

1. Основные принципы оценки обьектов недвижимости……..…......5
2. Виды стоимости объектов недвижимости………………….…......9

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости

           2.1 Описание обьекта недвижимости………….……………………...13

           2.2 Оценка жилой недвижимости……………………………………..18

           2.3 Согласование результатов оценки  недвижимости……………....27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...33

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………35

ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………………………37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

     Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

     Благодаря конструктивному взаимодействию между  государством и оценщиками, процесс  оценки имущества в последние  годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда  независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим  федеральным законом и стандартами  в области оценки.

     Цель  курсовой работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     - описать сущность оценки жилья;

     - охарактеризовать методологические  подходы к оценке недвижимости;

     - оценить жилую недвижимость затратным,  сравнительным и доходным подходом;

     - провести сравнительный анализ  результатов оценки;

     - разработать предложения по улучшению  методики оценки жилой недвижимости.

     Объект  исследования в курсовой работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоретические  основы оценки стоимости  недвижимости 

     1.1.Основные  принципы оценки  объектов недвижимости 

     Начнем  непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

     Виды  имущества, подлежащего оценке.

     Оценить можно все, что относится к  объектам гражданских прав, которые  в соответствии с российским законодательством  могут участвовать в гражданском  обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на 4 основные группы.

     Объекты недвижимости

     К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние  насаждения.

     Интеллектуальная  собственность

     В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, а также  ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гуд-вилл) и другие нематериальные объекты. Бизнес Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и ценные производственные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности. На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги и некоторые другие виды имущества. Возможные цели оценки имущества:

• купля-продажа, мена;
• проведение конкурсов, аукционов, торгов;
• аренда, лизинг;
• залог;
• внесение имущества в уставный капитал;
• определение доли имущественных прав;
• передача в доверительное управление;
• отражение в отчетности;
• оценка с целью переоценки основных фондов;
• инвестиционное проектирование;
• раздел, наследование, дарение;
• страхование;
• исчисление налогов, пошлин, сборов;
• приватизация;
• национализация;
• конфискация;
• возмещение ущерба;
• ликвидация;
• разрешение имущественных споров;
• передача прав собственности;
• коммерческая концессия.

     Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии  утвержденной Министерством труда  Российской Федерации – эксперт - оценщик. В связи с растущими  потребностями в новом виде услуг  разрабатываются законодательные  и методологические основы оценочной  деятельности. Правительством РФ утверждены стандарты оценки.

     Согласно  Федеральному закону “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Но  следует учесть, что цена определенная одним подходом будет не точная и  по стандартам оценки необходимо применять  более одного подхода.

     Согласно  российскому законодательству оценочная  деятельность включает в себя оценку:

• Бизнеса
• Недвижимости
• Нематериальных активов
• Машин, оборудования и транспортных средств
• Интеллектуальной собственности

     Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

     В отчете в обязательном порядке указываются  дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

     В данном отчете об оценке была проведена  оценка земельного участка с улучшениями (гараж, баня, пристрой, навес, ворота, дворовое покрытие, ограждение, санузел). Оценка осуществлялась на основании договора заказчика. Данный объект был оценен по трем подходам:

• Затратный (по сборникам ЧелСЦена)
• Сравнительный (с помощью газеты «Из рук в руки от 05.04.2010)
• Доходный (не использовался)

     После чего полученные стоимости были согласованы, и была получена окончательная стоимость  объекта оценки.

     Также мы определили ликвидационную стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен, быть, отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Виды стоимости объектов недвижимости 

     На  начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных  расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта  и функций оценки) и обусловливает  последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь  достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При  оценке недвижимости в целях налогообложения  в западных странах используется рыночная или восстановительная  стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства  последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость  недвижимости для конкретного инвестора.

     При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных»  секторах рынка недвижимости, когда  для определения рыночной стоимости  нет достаточной информации, а  также при оценке в целях страхования  недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или  стоимость замещения.

     Рыночная  стоимость

     В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости  объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость –  это наиболее вероятная цена, которую  должна достигать собственность  на конкурентном и открытом рынке  с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия  незаконных стимулов.

     Подразумевается, что при сделке купли-продажи  передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих  условий.

1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).
4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.
5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

     Рыночную  стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие  от стоимости в использовании (или  потребительской стоимости), которая  отражает ценность объекта для конкретного  собственника.

     Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке  недвижимости имеет возможность  выбрать альтернативные объекты  недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний  отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические  условия, складывающиеся на этом рынке.

     Стоимость в использовании (потребительская  стоимость)

     Стоимость в использовании (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта  недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской  стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.