Оценка квартиры

     Инвестиционная  стоимость.

     Понятие «инвестиционная стоимость», сходное  с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который  собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости  производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при  оценке для конкретного инвестора  инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости  носит субъективный характер.

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  объекта).

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  объекта) определяется издержками в  текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без  учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Стоимость замещения.

     Стоимость замещения определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объекта, имеющего с оцениваемым  эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных  нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

     Страховая стоимость.

     Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой  стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты  и страховые проценты.

     Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость).

     Стоимость для целей налогообложения имущества  юридических и физических лиц  определяется аккредитованными при  налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

     Ликвидационная  стоимость.

     Ликвидационная  стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник  объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Оценка объекта  жилой недвижимости 

     2.1. Описание объекта недвижимости 

Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

 

     Таблица № 2 Общая характеристика здания

     Таблица № 3 Характеристика объекта оценки

 
 
 
 

Цель  и задачи оценки

     Определение рыночной стоимости трехкомнатной  квартиры на рынке вторичного жилья, аналогично предъявленному к оценке по местонахождению, расположению, технической характеристике, потребительским свойствам и с учетом произведенных улучшений.

     Цель  оценки – определение рыночной стоимости.

     Дата  оценки: по состоянию на 25.03.2010 года

     Балансовая  стоимость объекта  оценки: данные отсутствуют

     Дата  составления отчета: 25.04.2010 года.

     К оценке предъявлено:

     1. Заявка на оказание услуг №  01 от 25.03.2010 года.

     2. Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  серия 74-АА 044921, дата 29.08.2008 г.

     3. Технический паспорт на квартиру  по состоянию на 17.03.2010 года.

     Обоснование

     Определение текущей стоимости квартиры осуществляется на основании:

• Осмотра объекта;
• Информации, полученной от заказчика;
• Информации еженедельника «Из рук в руки», №13 (632) 5 апреля, 2010 года.
• Правил оценки физического износа жилых зданий (ПОФИ), «Гражданстрой», М.1988г.
• «Правила оценки физического износа» ВСН 53-86 (Р), Москва, 1990;
• «Начисление износа» - М.: «ПРИОР», 1995. – 128С;
• Справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 2, февраль 2009 г. Главное управление строительства администрации Челябинской области (Региональный центр по ценообразованию в строительстве «Челинформцентр»);
• Маркетинговых исследований ранка недвижимости г. Магнитогорска

     Определяемый вид  стоимости

     В соответствии с принятым Законом  «Об оценочной деятельности в  РФ» №135 – ФЗ от 29.07.98г., ст.3. под  рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. Одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Описание оцениваемых  прав

     Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, сто имущество реализуется  на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. Поскольку  в результате сделки купли-продажи  от покупателя к продавцу переходит  набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ часть 1 (ст.209) включает право  владения, пользования и распоряжения имуществом. Оценка проводилась для  полных прав собственности.

     Объемы этапы исследования

     Оценка  рыночной стоимости включает в себя следующие этапы:

1. сбор и анализ общих данных
2. сбор и анализ специальных данных. Собрана и проанализирована информация по оцениваемому объекту за последний период времени. Был также проведен анализ рынка и цен предложения на рынке.
3. краткий обзор экономического состояния рынка.
4. идентификация и определение технического состояния объекта оценки. Оценщиком лично был произведен осмотр объекта оценки и его окрестностей.
5. выбор и возможность применения всех подходов оценки стоимости объекта (затратного, сравнения продаж, доходного), являющихся стандартными согласно следующих документов: Федеральный Закон «Об оценочной стоимости в Российской Федерации», № 135-ФЗ, 27.07.1998г.; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519; стандарты Российского Общества Оценщиков.
6. подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

 

      2.2.Оценка жилой недвижимости 

     В соответствии со стандартами оценки, утвержденными постановлениями  Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г. для  оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений и др.) возможно использование трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Отражает точку зрения по созданию объекта с позиции понесенных затрат.

     Сравнительный подход – отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

     Доходный  подход – отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). Сущность доходного подхода состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости. 

     Затратный подход 

     Затратный подход включает следующие этапы:

• определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
• оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
• расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
• определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
• расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.