Оценка бизнеса

Таблица 2.1.

Рыночная  информация об аналогичных объектах 

Аналог	Цена  продажи	ПВД	РВМ
Здание  одноэтажное,     кирпичное, в том же     р-не, но меньшей     площади(Sан1=150кв.м.); ставка месячной     арендной  платы - Сар.пл.1=200 руб	1 155 000	360 000	3,2
Здание  одноэтажное,     кирпичное с такой же     площадью, но место положение ближе     к жд путям, ставка месячной арендной     платы - Сар.пл.2=250 руб	1 873 000	4 176 000	2,5
Здание  двухэтажное,     кирпичное с той же площадью, но расположенно ближе     к центру, ставка     месячной  арендной     платы - Сар.пл.3=300 руб	1 900 000	3 240 000	3,0

 
 

    а) ПВД₁=S_ан1* С_ар.пл.1=150*200*12=360 000 руб. (2.9.)

    ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=1 155 000 /360 000 = 3,2 (2.10)

    б) ПВД₂=S_ан2* С_ар.пл.2= 250*250*12= 750 000 руб.

    ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=1 873 000 / 750 000 = 2,5

    в) ПВД₃=S_ан3* С_ар.пл.3= 250*300*12=900 000 руб.

    ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=1 900 000/900 000 = 2,1

      Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

    ВРМ_ср= (ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ )/ 3=(3,2+2,5+2,1) / 3=2,6 (2.11)

    Определение оценочной стоимости недвижимости:

    С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=600 000 *2,6=1 560 000 руб. (2.12) 

     Окончательная стоимость недвижимости

     Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

     С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын (2.13)

     Примем:

     α_затр=45%, так как спрос на промышленные здания подвержен изменению.

     α_дох=40%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

     α_рын=20%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

     С_ср.вз=1 627 500 * 0,45+ 1 560 000 * 0,4+ 1 560 000 * 0,3=1 824 375 руб 

     2.2.2. Оценка компьютера

     Исходные  данные:

     Балансовая  стоимость – 15 000 руб; дата приобретения июнь 20011 г. 

     Оценка  стоимости компьютера затратным  подходом

     Для определения текущей стоимости  оборудования на дату оценки используется метод расчета по цене однородного объекта. Был подобран однородный объект, похожий на оцениваемый, по производительности и быстродействию. 

Таблица 2.2.

Характеристика  объекта оценки и однородного  объекта

Характеристика	Объем оценки	Однородный  объект
Процессор	AMD Athlon 3000	AMD Athlon 3000
Оперативная память	512Mb	512Mb
Объем жесткого диска	120Gb	120Gb
Видео карта	256Mb	128 Mb
DVD-ROM	+	+
Материнская плата	Albatron	Albatron
Корпус	ATX 350W	ATX 350W
Цена, руб.	15600	14608

 

     Определим полную себестоимость производства одного объекта по формуле:

      (2.14)

      где Н_дс - ставка налога на добавленную стоимость (18%);

     К_р - показатель рентабельности продукции (25% для продукции пользующейся спросом);

    Ц_од - цена однородного объекта;

     =(1-0,18)(1-0,24-0,25)*14608/(1-0,24)=8038 руб.

     Учтем корректировку на различие в объеме памяти видеокарт. Абсолютную денежную поправку определим с помощью метода анализа парных продаж. Изменения лишь в объеме памяти видеокарт рассматриваемых компьютеров с 128 до 256 Mb увеличивает его стоимость на П=15600-14608=992 руб.

     Рассчитаем  полную себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта внесем корректировку, учитывающую различия объектов.

     , (2.15)

    где - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

    К – корректировка, учитывающая различия объектов.

     =8038+992=9030 руб.

    Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта по формуле:

      (2.16)

    где - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

     =(1-0,24)*9030/(1-0,24-0,25)=13456 руб.

     Оценим  износ с помощью метода срока  жизни:

      (2.17)

      где -период эксплуатации оцениваемого компьютера равен 0,5 года;

     - нормативный срок службы  оборудования равен 5 лет ;

     =0,5/5*100=10%.

     Функциональный  износ по мнению эксперта равен 7%, так как машина новая и еще не успела устареть.

     Внешний износ равен 12%, так как не смотря на то, что компьютер стоит в офисе, его нагрузка достаточно мала.

    И=1-(1-0,1)*(1-0,07)*(1-0,12)=0,26

     Обесценивание О = 13456*0,26=3498,56 руб.

     =13456 - 3498,56 = 9957,44 руб.

       _{с НДС} = 9957.44*1,18 = 11749,77 руб.

    Оценка  стоимости компьютера рыночным подходом

      Имеются данные о продажах оборудования, аналогичного оцениваемому (таблица 2.3.) 

    Таблица 2.3.

    Характеристика  оборудования, аналогичного оцениваемому.

Характеристика	Аналог  №1	Аналог  №2	Аналог  №3
Цена  продажи, руб.	14960	18300	15250
Дата продажи	июль 2007	август 2007	июль 2007
Корректировка на дату     продажи	1,026	1,035	1,018
Износ	0,085	0,06	0,12
Корректировка на износ = (1- )/(1- )	0,805	0,784	0,837
Корректировка эксперта на     разницу в технических характеристиках	1,07	0,96	1,03
Дополнительные     комплектующие		Внутренний  модем
Корректировка на     дополнительные     комплектующие, руб.		1024
Скорректированная цена	13224	13224	13377
Стоимость оцениваемого     объекта, руб.	13275

 

    Таким образом, стоимость компьютера, рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет С = 13275 руб.

    Оценка  стоимости компьютера доходным подходом

     Для оценки компьютера доходный подход не применим.

     Окончательная стоимость компьютера

     Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

     С_ср.вз=С_{комп.затр}*α_затр + С_{комп.рын}*α_рын (2.18)

     Примем:

     α_затр=50%, так как возможно неточное определение износа оборудования.

     α_рын=50%, т.к. возможна неполная сопоставимость с аналогами 

     С_ср.вз=11749,77 *0,5 + 13275* 0,5 = 12512 руб. 

     2.2.3. Оценка рыночной стоимости автомобиля  ГАЗ 3202 

     Балансовая стоимость – 230000 руб, год выпуска – 2005 г, пробег – 30000 км.

     Затратный подход 

     Стоимость замещения автомобиля определим  на основе данных о текущей стоимости  ГАЗ 3202. В мае 2011 ГАЗ 3202 в нескольких автосалонах города продавался по цене 269700 руб. Таким образом , стоимость воспроизводства автомобиля равна 269700 руб.

     Физический  износ определяется на основе «Методического руководства по определению стоимости  автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» (РД 37.009.015-98).

      где (2.19)

      -показатель износа транспортного  средства по пробегу, равный  для данной модели автомобиля 0,32% на 1000км пробега;

      -пробег фактический на день  осмотра =30000 км;

      -показатель старения по сроку  службы 9% за 1 год;

      -фактический срок службы с  начала эксплуатации или после  капитального ремонта равен 2г.;

      -коэффициент корректировки износа  в зависимости от природно - климатических  условий = 1;

      - коэффициент корректировки  износа в зависимости от экологического  состояния окружающей среды = 1,04;

      - коэффициент корректировки  износа, учитывающий тип региона,  в котором эксплуатировалось  ТС =1,05;

      =(0,32%*30+9%*2)*1*1,04*1,05=30,14%

     Функциональный  износ экспертным методом примем как 16%, так как автомобили данной модели более позднего года выпуска комплектовались улучшенным оборудованием.