Оценка бизнеса

    Понятие наилучшего и оптимального использования  подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

    Подразумевается, что определение наилучшего и  наиболее эффективного использования  является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а  не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа:

    Физическая  возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу.

    Юридическая допустимость – характер, срок и  форма предполагаемого использования  не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным.

    Финансовая  целесообразность - допустимый с точки  зрения закона порядок использования  объекта должен обеспечить доход  равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и  капитальных затрат.

    Максимальная  эффективность - кроме получения  чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает  наибольшую продуктивность среди вариантов  использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта. Задача данного анализа НЭИ объекта недвижимости –определить варианты дальнейшего использования оцениваемых помещений (торговое, офисное, производственно-складское) исходя из анализа: параметров здания, помещений, их состояния, расположения, окружающей экономической среды, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ.

    Физическая  возможность. Существует физическая возможность  использования оцениваемых помещений  в качестве административно-офисных, и складских, при условии не осуществления какого либо значительного переоборудования помещений.

    Юридическая допустимость. Каждое потенциальное  использование проверяется на предмет  соответствия действующему законодательству. Юридические ограничения могут включать в себя законодательство в области окружающей среды, жилищные и строительные кодексы, требования к планировке, нормативы энергопотребления и пожаробезопасности, ограничения по затемнённости и другое. К юридическим ограничениям относятся и частные, т.е. связанные с конкретным объектом недвижимости правовые ограничения. Таковыми могут быть ограничения на права использования объекта, сервитута, вторжения, контрактные соглашения, соглашения об общих стенах и др.

    В настоящий момент объект оценки находится на праве собственности. Обременений на Объект нет. Юридически не возможным является использование Объекта оценки лишь в качестве помещений производственного назначения.

    Финансовая  целесообразность. Исходя из анализа  состава, состояния, назначения и технических параметров здания и помещений их расположения, доступности и экономической среды (информации, приведённой в главах: 4.«Описание и характеристики объекта оценки» и 5.«Анализ экономической среды объекта оценки и его окружения»), сделан вывод о целесообразности использования помещений в качестве офисных, как обеспечивающих максимальный доход собственнику (см. гл. Доходный подход).

    Максимальная  эффективность. Итоговым критерием  НЭИ является наибольшая доходность использования имущества среди физически возможных, юридически разрешенных, и экономически целесообразных потенциальных вариантов.

    Кроме сделанных выше выводов по критериям  физической возможности, юридической  допустимости и финансовой целесообразности, необходимо учесть и реально сложившуюся на рынке практику.

            Таким образом, сделан вывод  о максимальной эффективности  от использования помещений в  качестве офисных, при условии  не осуществления какого либо  значительного переоборудования  помещений, обеспечивая максимальный доход собственнику. Исходя из анализа НЭИ, и в его рамках: анализа состава, состояния, назначения и технических параметров помещений, их расположения, доступности («Описание и характеристики объекта оценки»), экономической среды и анализа рынка, («Анализ экономической среды объекта оценки и его окружения») сделан вывод о текущем варианте использования Объекта (офисные площади) как о наиболее эффективном. Т.е., как об обеспечивающем собственнику максимальный доход, больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат и совпадающем со сложившейся на рынке практикой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Расчёт и обоснование рыночной стоимости ООО «Айболит» 

2.1. Обоснование  выбора подходов к оценке  ООО «Айболит» 

    В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256:

    «Оценщик  при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или  иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

    Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает  возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения  аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода.

    Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов:

    Сравнительный подход

    Применение  данного подхода обуславливается  объемом информации, необходимым  для его реализации. В случае наличия  достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества.

    Рыночная  стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками рынка.

    Таким образом, изучив рынок и имея достаточный  объем достоверной и доступной  для анализа информации о ценах  и характеристиках объектов-аналогов, оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного вида недвижимого имущества.

    Доходный  подход

    Применение  данного подхода ограничивается помимо объема информации, необходимого для его реализации, также видом/типом  оцениваемого недвижимого имущества. Его использование возможно для объектов недвижимости, являющихся типичными доходоприносящими объектами.

    Доходный  подход применялся, так как существует возможность определения арендных ставок для помещений определённого  функционального назначения в составе  оцениваемого объекта, а также провести корректный расчет величин коэффициентов капитализации.

    Затратный подход

    В случае проведения оценки встроенных помещений затратным методом, их стоимость может быть определена только путем выделения доли от полной стоимости замещения здания соразмерно площади встроенных помещений. Так же может быть определена их доля в стоимости земельного участка. По мнению оценщиков, определение рыночной стоимости встроенных помещений таким методом ведет к искажению реальной стоимости объекта. 

    2.2 Оценка стоимости ООО «Айболит»  затратным подходом с использованием  метода чистых активов 

     2.2.1. Оценка недвижимости 

     Исходные  данные:

     Здание, расположено по адресу: г. Белоусово  Калужской области

     Площадь земельного участка Sзем. уч.=350 кв.м; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=150 руб.; площадь здания Sзд=250 кв.м; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=200 руб. за 1 кв.м; здание кирпичное. 

     Оценка  стоимости недвижимости затратным  подходом

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

     С_зем.уч=S_зем.уч*С_ед ( 2.1)

     где С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

     С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

     S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м. 

     С_зем.уч=350*150=52 500 руб. 

     

2. Определение полной восстановительной стоимости здания

     Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 15 000 руб.

     Полная  восстановительная стоимость здания:

     ПВС_зд.= Н_стр.*S_зд.*к, (2.2.)

     где Н_стр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

     S_зд. – площадь здания;

     к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

     ПВС_зд.= 15 000 * 350 * 1 = 5 250 000 руб.

3. Определение износа здания

     Совокупный  износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

     Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком  основных конструктивных элементов  здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 30%. Функциональный износ составляет 10%, а внешний 30 %.

     Совокупный  износ = 0,3*5 250 000 + 0,1*5 250 000 + 0,3*5 250 000 =3 675 000 руб.

4. Определение остаточной стоимости здания

     ОВС=ПВС_зд. – СИ =5 250 000 –3 675 000 = 1575000 руб. (2.3.)

5. Полная стоимость недвижимости

     С_{недв.затр}= ОВС + С_зем.уч= 1575000 + 52 500 =1 627 500 руб. (2.4.) 

     Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

     К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода. Оцениваемое помещение будет приносить стабильный доход в будущем при использовании его, сдавая в аренду.

     1) Определение потенциального валового  дохода:

     ПВД=С_ар.пл.*S_ар.зд (2.5.)

     где С_ар.пл. – ставка арендной платы ;

     S_ар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

     ПВД=200*250*12=600 000 руб.

     2) Определение реального валового дохода:

     РВД=ПВД*К_сдачи (2.6.)

     где К_сдачи – поправочный коэффициент, который учитывает возможные недополучения арендных платежей; К_сдачи=1.

     РВД=600 000 *1=600 000 руб.

     3) Определение чистого операционного  дохода

     ЧОД=РВД  – ОР (2.7.)

     ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или издержки собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 35% от ПВД.

     ОР= 0,35 *600 000 = 210 000руб.

     ЧОД =600 000 –210000=390 000 руб.

     4) Определение рыночной стоимости  недвижимости:

     РСН=ЧОД / К_кап (2.8.)

     К_кап – коэффициент капитализации.

     Примем К_кап.=25%.

     РСН_дох= 390 000/ 0,25= 1 560 000 руб. 

     Оценка  стоимости недвижимости рыночным подходом

     Рыночный  подход основан на использовании  информации о рыночной цене продажи  аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим  рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу.