Проблемы ипотечного кредитования в России

В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования по итогам 2008 г. снизились. Самым провальным оказался IV квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007 г.

Причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; падение доходов населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать принятые на себя долговые обязательства.

В России подавляющее большинство кредитов на приобретение жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты с "плавающей" ставкой, привязанной к рынку, практически не пользуются спросом. Поэтому для "старых" заемщиков условия погашения кредитов не ухудшились.

Одним из участников рынка ипотеки в России является Международная ассоциация ипотечных фондов - некоммерческая саморегулируемая организация, учредителями которой являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в семи федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами ассоциации являются и региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. МАИФ впервые ввела понятия социальной и коммерческой ипотек как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными.

В сентябре 1997 г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100% акций АИЖК принадлежат государству. Согласно постановлению от 25.08.01 N 628 Правительством РФ утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Согласно Концепции на период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и ее ключевым институциональным элементом.

Основными участниками ипотечного рынка являются региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций: банки - первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных. Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству. Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству. Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности - риска утраты права собственности). Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с помощью своей программы реструктуризации ипотечных кредитов намерено стимулировать банки к выдаче ипотеки. По условиям АИЖК рефинансирование ипотечных кредитов, выданных до 2008 г., будет проводиться при условии, что банк предоставит вдвое большее количество закладных по кредитам, выданным после этой даты.

Однако, по словам председателя правления "РЕСО-банка" А. Хисаметдинова, фактический объем чистой выдачи ипотеки будет в два раза меньше заявленного. Дело в том, что кредиты, выкупленные АИЖК у банков, дважды включаются в статистику ЦБ: первый раз при непосредственной выдаче, второй - при продаже кредита.

В связи со сложившейся ситуацией государством приняты следующие программы поддержки.

С 1 января 2009 г. каждая российская семья, в которой после 01.01.07 родились второй и последующие дети, может использовать средства, выдаваемые в качестве материнского капитала, на улучшение жилищных условий, в том числе и на погашение ипотечного кредита. Впервые о том, что средства материнского капитала могут быть направлены на выплату платежей по ипотечному кредиту, высказался премьер-министр России В.В. Путин. Распоряжение о проработке всех аспектов этого вопроса прозвучало в прямом эфире телеканала "Вести-24" 04.12.08, в ходе "прямой линии" премьера с населением страны. В.В. Путин подчеркнул, что считает целесообразным разрешить использование материнского капитала на погашение ипотечных кредитов уже с 01.01.09, а не с 2010 г., как планировалось ранее.

19 декабря 2008 г. на заседании Государственной думы были приняты соответствующие поправки в Закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". 22 декабря 2008 г. решение Госдумы было одобрено Советом Федерации. Власти подчеркивали, что эта мера сможет как значительно поддержать финансовое положение самих матерей, так и облегчить участь кредитных организаций.

Однако столь стремительно воплощенная инициатива властей в результате оказалась не более чем полуфабрикатом, требующим серьезной доработки даже в самых элементарных вопросах.

Первое из несоответствий в Законе "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" заключается в том, что право на получение и использование материнского капитала может иметь не вся семья, а только мать ребенка. В российских семьях ипотечные кредиты по понятным причинам в большинстве случаев берут отцы. Однако согласно новым правилам использования материнского капитала и ипотечный кредит, и материнский капитал должны быть оформлены на одно физическое лицо.

Вторая неувязка, ставшая серьезным препятствием для реализации Закона, лежит в области построения взаимоотношений между выдавшим кредит банком и заемщиком. Чтобы мать имела возможность погасить часть ипотеки средствами материнского капитала, необходимо, чтобы приобретенная квартира была оформлена в коллективную собственность членов семьи, в том числе и всех детей. Но согласно закону об ипотеке квартира, одним из собственников которой является несовершеннолетний, не может быть заложена в качестве обеспечения по кредиту без разрешения органов опеки. Как показывает практика, органы опеки выдают подобные разрешения крайне неохотно, поскольку, закладывая имущество несовершеннолетнего гражданина в залог, родители тем самим ущемляют интересы ребенка.

Сами банки тоже не приветствуют наличие несовершеннолетнего собственника - ведь в случае, если родители допустят образование задолженности по кредиту, банку будет сложно взыскать квартиру в счет покрытия долга, поскольку несовершеннолетний ребенок не имеет и не может иметь перед банком никаких обязательств.

В середине декабря ВС РФ отменил необходимость наличия согласия органов опеки при проведении сделок с квартирами, где зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Но в решении суда отмечалось, что оно не распространяется на случаи, когда ребенок является собственником жилья.

И наконец, третий вопрос. Согласно правилам, утвержденным Пенсионным фондом, право на получение материнского капитала имеет каждая мать, у которой второй и последующий ребенок родился в период с 01.01.07 по 31.12.16. Право использовать материнский капитал на погашение кредита предоставляется тем матерям, которые заключили кредитный договор до 31.12.10. Но как быть тем семьям, где ребенок родился в "положенный срок", но ипотечный договор был заключен еще до рождения ребенка и квартира куплена тоже до этого события? Распространяются ли и на них новые правила? И каков механизм перечисления материнского капитала банку в этом случае? В новом законодательстве эти вопросы не урегулированы.

В канун нового года государством был определен принцип реанимирования ипотечного кредитования в стране. С помощью разработанного пакета мер власти надеются не только оживить находящийся в стагнации рынок, но и стимулировать его развитие еще более впечатляющими темпами, чем в докризисные времена.

Прежде всего, АИЖК будет работать лишь с отдельной частью "проблемных" заемщиков, которая, даже по самым оптимистичным подсчетам, вряд ли составит больше половины от общего числа нуждающихся в поддержке.

Критерии определения заемщиков, которые могут рассчитывать на реструктуризацию своих кредитов, сформированы в "Стандарте реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан", опубликованном на сайте АИЖК.

Так, АИЖК будет реструктуризировать кредиты, выданные до 01.12.08, при условии, если купленная по ипотеке квартира является единственным жильем заемщика, т.е. из программы государственной поддержки исключаются те кредиты, которые выданы на строительство "с нуля" или покупку строящегося жилья. Равно как и кредиты без залога приобретаемой квартиры.

Установлены и другие ограничения: максимальный срок просроченной задолженности заемщика перед банком (90 дней), а также отношение размера ежемесячного дохода заемщика к размеру платежа по кредиту.

Лимитирована площадь приобретенной по ипотеке квартиры. Если заемщик проживает в квартире один, площадь жилья не должна превышать 45 кв. м, для семьи из двух человек - 60 кв. м. Для трех и более жильцов - 25 кв. м на человека.

Большая часть "проблемных" кредитов (при этом выданных на более значительные суммы) остается головной болью самих заемщиков и банков. Однако, как показывает мировая практика, разработать эффективные стандарты государственной помощи так, чтобы они были посильны бюджету, сложно.

Заемщики, которые смогут претендовать на получение от государства помощи, должны будут представить в свою кредитную организацию необходимый пакет документов, а в случае положительного решения банка получат возможность реструктуризировать свой кредит.

Заемщик будет получать от банка еще один кредит сроком на один год. Размер нового кредита будет равен размеру годового платежа. С помощью нового кредита заемщик будет погашать прежний. А закладные по новому кредиту будут выкупаться АИЖК у банка.

Чтобы продать АИЖК один кредит, банки должны будут выдать еще несколько на сумму, превышающую в два раза первоначальную. Учитывая снижение цен на недвижимость (около 40%), получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита.

Однако возникает вопрос: кому должны выдаваться эти кредиты? Учитывая сегодняшние условия, брать ипотечные кредиты просто некому. Рефинансирование кредитов в 2009 г. будет проводиться не только путем выкупа ипотечных закладных. АИЖК также планирует предоставлять банкам ссуды на выдачу ипотечных займов, которые будет выкупать агентство.