Проблемы ипотечного кредитования в России

Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок.

При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.

Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

В связи с этим реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли и осуществляют лишь отдельные единичные банки. При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. При разработке практически реализуемых схем ипотечного кредитования банкам было необходимо обеспечить: юридическую чистоту сделки; защиту прав субъектов кредитования; финансовую привлекательность схемы для всех участников; относительную финансовую устойчивость; соответствие всем нормативным актам и инструкциям, регулирующим деятельность субъектов кредитования; конкурентоспособность схемы (приток капитала в данную сферу); соответствие требованиям бухгалтерского учета.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа – «продажа жилья в рассрочку». Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Смысл схемы заключается в том, что собственником квартиры до момента погашения кредита является специализированная компания, чаще всего дочерняя структура банка. Она выступает поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, обязуется его погасить путем последующей продажи недвижимости на вторичном рынке. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет в среднем 70 % при кредите до двух лет, 60 % – от трех до пяти лет, 50 % – от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгает договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращается часть первоначального платежа (до 50 %). Процедура получения кредита является для заемщика достаточно дорогостоящей, – оплата услуг банка, страхование недвижимости, другие сопутствующие расходы составляют в среднем 15 – 20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков, но при этом снижается и возможный кредитный риск.

Участие органов управления в форме предоставления гарантийных обязательств в определенной мере позволяет снижать уровень процентных ставок при ипотечном кредитовании товаропроизводителей.

Риск процентной ставки – потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам. В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.

Банки преодолевают риск процентной ставки путем использования наиболее безопасных кредитных инструментов.

Наибольшее распространение получили кредиты с привязкой к $ USA. Формально все условия кредитования определяются на основе кредита в долларах США с фиксированной процентной ставкой, но предоставление кредита, а также его погашения в основной части и процентов по кредиту осуществляется в рублях по текущему курсу.

Некоторое распространение получила также практика использования: переменной процентной ставки, устанавливаемой на уровне учетной ставки ЦБ РФ; инструмента, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из уровня минимальной заработной платы; инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.

Используя различные индексы, ипотечные банки пытаются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по активным операциям. На практике оказывается что, ни динамика изменения курса доллара ни тем более изменение уровня минимальной заработной платы полностью не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Банки, старающиеся минимизировать риск процентной ставки, вынуждены сознательно завышать процентные ставки по кредитам, в целях обеспечения возможности покрытия потерь, возникающих в случае неблагоприятной динамики используемых индексов и стоимости ресурсов.

Специально для использования в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей – ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции).

Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на ставке процента по МБК практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако использование данного инструмента сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности, что значительно увеличивает риск ликвидности.

Для уменьшения риска процентной ставки необходимо:

1.      использовать кредиты с индексированными платежами;

2.      поддержание баланса сроков пересмотра ставок по активным операциям и долговым обязательствам банка;

3.      наличие денежных индексов;

4.      разработка и использование механизма индексирования обязательств банка, аналогичного

5.      индексации кредитов.

Риск ликвидности – стоимость поддерживания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий, или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет финансовых потоков для определения возможных потребностей банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Самым перспективным методом снижения риска ликвидности при ипотечном кредитовании является продажа активов на вторичном рынке ипотечных ссуд. В условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, досрочного погашения, процентных ставок перекладывается на инвесторов. Диверсификация источников финансирования уменьшает стоимость и риск ликвидности активов.

Возвращаясь к механизму ИРОП, следует отметить, что на протяжении определенного времени, приток средств в банк может оказаться недостаточным, по сравнению с величиной необходимых платежей по требованиям вкладчиков. Перенос значительной части платежей по кредитам на конец кредитного периода является, фактически, предоставлением данным заемщикам дополнительных кредитов (прочем банк не имеет реальной возможности контролировать данный процесс). В течение срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т.е. сохраняется "негативная амортизация") , банк должен обеспечивать своим клиентам выплату процентных платежей в условиях недополучения банком своего процентного дохода. Таким образом, банк имеет возможность осуществлять по данной схеме лишь небольшую часть своих активных операций (особенно в первые годы после начала погашения ссуд ИРОП). В последующие годы проблема ликвидности постепенно сглаживается (за счет поступления крупных платежей по выданным ранее кредитам, которые компенсируют недостаточный приток ресурсов в виде платежей по недавно предоставленным ссудам). Однако, риск ликвидности существует лишь для депозитного ипотечного института. Для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты на вторичном рынке, привлекая таким образом ресурсы, риск ликвидности, как уже отмечалось выше, отсутствует. Чтобы избежать налогообложения капитализированных процентов, банки могут ввести специальную систему учета путем создания резервного счета капитализированных процентов (банки не должны платить налоги по процентным доходам, пока он не будет получен).

При использовании ИРОП банку целесообразно осуществлять образование резервов на случай неплатежей. Источником их формирования могут выступать платежи заемщика. Фиксированная банковская надбавка должна быть достаточной, чтобы обеспечить создание необходимых резервов. При разработке ИРОП ставилась задача обеспечения конкурентоспособности ипотечных операций по сравнению с другими банковскими операциями, с точки зрения их доходности. Использование ИРОП обеспечивает доходность на уровне около 75 % доходности от операций на межбанковском рынке (при приемлемом уровне рисков). При этом в качестве исходной сопоставляющей при расчете используется доходность, обеспечиваемая серией краткосрочных межбанковских кредитов с общей продолжительностью, равной сроку ипотечного кредита.

К обычным видам рисков при ипотечном кредитовании относятся также:

1.      Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.

2.      Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента. Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае, заемщик имеет возможность получить кредит на более выгодных условиях, и из его суммы погасить старую задолженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Риск досрочного погашения трудно поддается оценке. Исходя из интересов кредитора, необходимо введение компенсации, взимаемой с заемщика в случае досрочного погашения ссуды.

3.      Риск предварительных обязательств – потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.

4.      Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования – это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Данным видом риска можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Финансовые риски для заемщика возникают вследствие невозможности получить суду, когда она необходима, неспособности выплачивать процента по ссуде и погасить сумму задолженности полностью и вовремя, а также вследствие условий кредитного соглашения.

Таким образом, кредитный риск контролируется при продуманном управлении ссудами, риск ликвидности – путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск – с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход) .

Уровень рисков во многом определяется степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования.

От эффективного управления рисками, сбалансированного их распределения между субъектами ипотечного кредитования, зависит надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

1.7. Оценка платежеспособности заемщика.

Для того чтобы принять решение о выдаче займа, кредитующая организация должна определить, платежеспособен ли заемщик, хватит ли его дохода для покрытия платежей по кредиту. Банк также оценивает кредитоспособность человека – не только финансовую возможность, но и желание платить по обязательствам (такой анализ достаточно точен на основании кредитной истории гражданина). Хорошим подспорьем для потенциального заемщика могут стать имеющиеся у него активы: квартира, машина, загородный дом. Косвенно поможет получить одобрение банка наличие прочных семейных уз, не пожилой возраст (30–40 лет, то есть пик карьеры), хорошее состояние здоровья. Процедура анализа всех этих условий на профессиональном языке называется андеррайтинг.