Проблемы ипотечного кредитования в России

ССК - не альтернатива ипотеке, она не может заменить систему ипотечного жилищного кредитования. На деле это сравнительно небольшие кредиты для реконструкции существующего жилья, ремонта, оплаты небольшой разницы между стоимостью старой квартиры и новой. Наконец, это удобная возможность накопления средств для первого взноса, чтобы потом подключиться к традиционному ипотечному кредиту. Накопить 50% стоимости квартиры в крупном городе, не говоря уже о столицах, при зарплате 20 тысяч рублей – на это не хватит и половины жизни. А учитывая, что многие из желающих купить квартиру вынуждены при этом снимать жилье, груз просто неподъемный.

Несмотря на все очевидные плюсы строительно-сберегательных касс, нерешенных вопросов здесь тоже много. Одни эксперты сомневаются, что вложение в ССК будет менее затратным, чем в ипотечные программы, другие не верят в такие «дешевые» деньги, как обещанные проценты годовых. Однако основной проблемой функционирования строительно-сберегательных касс считается инфляция и рост цен на жилье. Ведь может получиться так, что 50-процентный барьер потенциальный покупатель не преодолеет и за всю жизнь. Например, цены на жилье в Петербурге с 2000 года выросли в 7 раз. Стоит ли говорить, что зарплаты выросли в лучшем случае втрое. Выходит, свыше 70 тысяч рублей в год и накапливать невыгодно: «премия» от государства уже не покроет инфляцию. Как бы ни критиковали нашу «американскую» модель ипотеки, она позволяет получить квартиру сразу и по фиксированной цене.

Нуждается во внесении поправок и законодательство. Например, касательно увеличения размера страхуемой суммы, согласно закону о страховании вкладов. Клиенты банков должны быть уверены в сохранности своих сбережений в течение всего срока накопления и иметь возможность хранить все сбережения в одном банке, а не распределять их по нескольким кредитным организациям, пытаясь минимизировать риски. Специалисты также отмечают и тот факт, что предложенная схема пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами и законом «О банках и банковской деятельности...». Непонятно также, кто будет контролировать строительно-сберегательные кассы и на основании каких нормативов.

Аналитики полагают, что модель ССК может быть применима либо в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости, либо для обеспечения более прозрачного прохождения государственных субсидий на жилищное строительство. Впрочем, и сейчас субсидируемых государством программ принято немало. Вопрос в том, как работают эти программы.

Пока же одна из основных проблем стройсберкасс – как повысить доверие вкладчиков к сему новшеству. Оставили свой след в сознании события десятилетней давности: дефолт и банковский кризис. Несмотря на возрастающий рост доверия населения к банкам, до реальной уверенности в сохранности своих сбережений еще очень далеко. Многие эксперты и вовсе сходятся на том, что начинать надо с изменения самого названия строительных сберкасс: уж очень «попахивает» советскими временами…

Текущие тенденции рынка ипотечного кредитования.

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

              Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами.

Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке.

В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии.

Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита.

              Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит.

Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику. В Сбербанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей. Однако, по прогнозу АИЖК, к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.

Ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

Индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования сегодня декларируется все громче, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки.

Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования.

Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий.

Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

Характерно, что прошлогоднюю тенденцию расширять продуктовые линейки за счет ипотечных программы по стандартам АИЖК сменило появление у банков большого количества разнообразных собственных программ. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.

Госбанки «наступают на пятки» АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. К примеру, в марте ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.

Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности на приобретенное жилье равна 11.25% годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование, или нет.

Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.

Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось.

Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.

В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

1.3. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.