Проблемы ипотечного кредитования в России

В банке "ДельтаКредит" действует программа "Назначь свою ставку!", по условиям которой банк может по желанию заемщика уменьшить процентную ставку по кредиту на 0,5 или 1 п.п. при условии увеличения комиссии за выдачу кредита до 2,5 или 4% либо, наоборот, отменить комиссию за предоставление кредита, увеличив ставку на 0,5 п.п.

По-прежнему банки выдают кредиты с индексированным процентом. Как правило, в качестве индексов используют трех- и шестимесячные значения Mosprime, увеличенные на 5-7,25 п.п. в зависимости от того, на сколько лет фиксируется ставка, каков общий срок кредитования и размер взноса. По состоянию на 15 сентября 2010 г. значение индекса Mosprime3M находилось на уровне 3,74%, Mosprime6M - 4,25%. Так, по банкам, использующим 3-месячный индекс, плавающая ставка будет находиться в диапазоне 9,5-11%, по банкам, применяющим Mosprime6M, - 9,25-11,25%.

Некоторые банки начали устанавливать минимальное и максимальное значения плавающей ставки. Например, переменная ставка по рублевым ипотечным программам банка "ДельтаКредит" не может теперь ни опуститься ниже 11%, ни подняться выше 16-21% (максимальное значение устанавливается в зависимости от срока и формы подтверждения дохода).

При комбинировании фиксированной и плавающей ставок размер неизменной ставки, устанавливаемой на первые 1-7 лет, обычно ниже, чем в случае использования фиксированного процента на весь срок. При этом чем дольше срок временного закрепления ставки, тем она выше.

Кроме индекса Mosprime, в качестве переменного показателя может использоваться ставка рефинансирования Банка России. Например, от этого показателя зависят значения переменных ставок по кредитам, предоставляемым ВТБ24, а также кредитам, выдаваемым по программе АИЖК "Переменная ставка".

Средняя комиссия за выдачу кредита составляет 1-1,5% от суммы кредита. Средний минимальный срок - 10 лет, средний максимальный - 20 лет. Комиссия за рассмотрение заявки у основных игроков, как правило, отсутствует. Лишь некоторые региональные банки (Банк "Оренбург", Далькомбанк и др.) продолжают взимать данную комиссию, которая в среднем составляет 1-2,5 тыс. руб.

На рис. 4 представлены декларируемые процентные ставки топ-10 банков по объему портфеля ипотечных кредитов.

По данным Центрального банка РФ в 2010 году круг участников первичного рынка ипотеки расширился на 47 кредитных организаций и составил 631 кредитную организацию. Из них 525 предоставляли ипотечные кредиты, а 106 - только обслуживали выданные ипотечные кредиты. На регулярной основе ипотечные кредиты в рублях предоставляли 118 кредитных организаций, в иностранной валюте - 12 кредитных организаций.

Ипотечный рынок в России продолжает быстрый рост после провала 2009 года. За 2010 год было выдано более 300 тыс. кредитов на 380 млрд рублей. 96% от общего объема выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Объем выданных за 2010 года кредитов вырос в 2,3 раза, как в денежном, так и в количественном выражении по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Общий объем задолженности по ипотеке на 1 января 2011 года составил 1,13 трлн рублей, показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2010 года - 1,01 трлн рублей. Из этого следует вывод, что пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в 2010 году в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было внесено 1 млн 330 тыс. регистрационных записей об ипотеке, что почти вдвое превышает аналогичный показатель прошлого года (823,5 тыс.).

По данным Центрально банка РФ 175 кредитных организаций рефинансировали права требования по ипотечным кредитам на сумму 64,6 млрд рублей. При этом АИЖК было рефинансировано кредитов на 54,7 млрд рублей.

По итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП-5 по размеру активов) в общем объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась 61% до 54%, отмечается в аналитическом обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Небольшие банки (201 и ниже места по размеру активов), которые являются целевой аудиторией АИЖК, напротив, смогли нарастить свою долю, предлагая самые низкие ставки по кредитам: с 8% в 2009 году до 11% - в 2010 году.

За январь - февраль 2011 года объем выданных ипотечных кредитов составил 55,2 млрд рублей, это в 2,4 раза больше объема ипотечных кредитов, выданных за первые два месяца 2010 года - 23,5 млрд рублей.

По данным Центрального банка РФ на 1 марта 2011 года удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 3,7%. Удельный вес просрочки растет как по кредитам в рублях, так и по кредитам в иностранной валюте. Просрочка по кредитам в рублях составляет 2,5% от общего объема накопленной задолженности, а по кредитам в иностранной валюте - 10,5%. По состоянию на 1 января 2010 года было зафиксировано 2,3% и 6,3% соответственно.

АИЖК прогнозирует, что в 2011 году населению будет предоставлено не менее 415 - 460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 580 - 640 млрд рублей, если наметившиеся позитивные тенденции в экономике продолжатся.

По прогнозу агентства Moody's в 2011 объем выдачи ипотечных кредитов вырастет на 30% по сравнению с 2010 годом и составит около 500 млрд рублей, общий объем выдачи ипотечных и жилищных кредитов - около 570 млрд рублей. В этом случае рост общего объема ипотечных и жилищных кредитов на балансах банков в 2011 составит 20% (с учетом амортизации). К 2015 году общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7 - 8% от ВВП, прогнозирует Moody's.

Таблица 1

Динамика и прогноз показателей ипотечного кредитования в РФ в 2005-2011 таблицу оставить

Таким образом, как видно из табл. 1, в РФ прогнозируется рост ипотечного жилищного кредитования. По оценкам специалистов, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в 2011 году может составить 2625 млн. руб. Следует отметить, что прогнозируется также и увеличение среднего размера ипотечного жилищного кредита, что безусловно связано с ростом цен на недвижимость. Темпы прироста количества ежегодно, как видно из табл. 2.3 выдаваемых кредитов опережают темпы роста объемов кредитования и стоимости среднего ипотечного кредита.

1.6. Риски ипотечного кредитования и методы их снижения.

Как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.

Кредитный риск – потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

Невозврат ссуды по объективным причинам может быть минимизирован посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, именуемая в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем. Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %).

При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.

Снижению кредитного риска способствует:

1.      соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);

2.      доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина – 25 … 40 %);

3.      применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;

4.      детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);

5.      географическая диверсификация;

6.      эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

7.      надежная система регистрации имущественных прав;

8.      возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

9.      страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 … 30 % от суммы непогашенного кредита).

Ипотечное страхование– обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.