Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России

- размещение эмиссионных  ипотечных ценных бумаг; 

- средства от продажи  целевых облигационных займов.

Целостная эффективно действующая  система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма  их рефинансирования и включает в  себя как первичный, так и вторичный  рынки ипотечных кредитов.

По мере развития данных рынков используются (могут использоваться) раз-личные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

- выпуск кредиторами эмиссионных  ипотечных ценных бумаг и их  реализация на финансовом рынке; 

- рефинансирование кредиторов  через систему коллективных инвестиций;

- рефинансирование кредиторов  через операторов вторичного  рынка ипотечных кредиторов.[1,с.34]

  Как отмечается в концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, требует совершенствования, для чего предлагается внесение изменений в законодательство Российской Федерации. Главный смысл этих изменений заключается в необходимости дать четкое и однозначное законодательное определение понятию «эмиссионная ипотечная ценная бумага», включающему требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и пр. Для введения в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг как отдельного вида ценных бумаг необходимо принятие соответствующего федерального закона.

   Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:

- установленный законом  перечень категорий юридических  лиц, имеющих право выпуска  эмиссионных ипотечных ценных  бумаг; 

- специально сформированное  обеспечение по этим ценным  бумагам. Эмисси-онные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе. В случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имуществ, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу; [7]

- особая надежность эмиссионных  ипотечных ценных бумаг на  основе установления для них  специальных экономических нормативов;

- особая надежность эмиссионных  ипотечных ценных бума на основе  установления для них специальных  экономических нормативов;

- особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

   В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация  специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Преимуществом этой модели считается формирование в регионе  рынка закладных и на этой основе — самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных  организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Вместе с тем, правильной позицией должно стать принятие единых федераль-ных стандартов. Только это способно обеспечить максимально быстрое развитие рынка недвижимости в масштабе страны и привлечь деньги населения и долгосрочные инвестиции в строительство жилья.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования не может  быть успешно задействована без  соответствующей государственной  поддержки и принятия комплекса законодательных мер, позволяющих снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и увеличить срок его погашения.

   Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точ-ных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.[2,c.111]

 

30 регионов России с  наибольшим объемом выдачи за  три квартала 2011 года, млн руб.[9]

 

 

                                           ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

  Подводя итоги, выполненной работы, хочется сказать следующее, и все же несмотря на все плюсы и минусы, ипотечный кредит является одним из немногих способов приобрести собственное жилье для россиян.

 Преимущества ипотеки  достаточно зримы и понятны.  Заемщик в достаточно короткие  сроки приобретает квартиру, оплачиваемую  с долговременной рас-срочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства.     Однако на практике не все так гладко, как в теории. 

К сожалению, проблемы ипотечного кредитования в нашей стране настолько  огромны, что многие люди вынуждены  отказаться даже от такого способа  приобретения собственного жилья.

Прежде всего, многих россиян  отпугивают высокие процентные ставки по ипотечному кредиту, которые выдвигают  банки. Финансовый кризис внес существенные изменения в структуру ипотечного кредитования, многие россияне потеряли высокооплачиваемую работу, поэтому  вынуждены были отказаться от выплаты  ипотечных кредитов.

Еще одной проблемой ипотечного кредитования в нашей стране являются «серые» доходы большинства жителей  нашей страны. Многие предприниматели  предпочитают выплачивать зарплату своим сотрудникам «в конвертах» и отказываются выдавать справки  о реальных доходах. В результате чего появляется необходимость в  привлечении в процедуру сбора  необходимого пакета документов для  получения ипотечного кредита,еще одного звена в виде ипотечного  брокера, а это подразумевает под собой дополнительные расходы.[5]

Одной из серьезнейших проблем  ипотечного кредитования является обилие комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита. Как правило, клиент кредитной организации должен предварительно оплатить рассмотрение заявки и открытие счета для ипотечного кредита, кроме того, многие банки берут комиссию за внесение регулярных платежей по ипотечному кредиту, а также за досрочное погашение ипотечного кредита.

Любой человек, который планирует  приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, сталкивается еще с одной  проблемой - первоначальный взнос на покупку квартиры может достигать  огромных величин, накопить необходимую  сумму бывает сложно даже обеспеченной семье.

Итак, по итогам 2011 года ставки по ипотечным кредитным программам будут находиться в коридоре 11,8-12,2%.(см. табл.1)Но и это слишком много.Такие ставки, как подметил еще весной премьер-министр Владимир Путин, надо и дальше «подтаптывать». Сетовал недавно на трудности в реализации всероссийского проекта и президент РФ Дмитрий Медведев. Но вовсе не потому, что банки плохо работают, просто у нас в стране жизнь такая - какая инфляция, такая и стоимость денег, пояснял российский лидер. Оптимальной Д.Медведев считает ставку в 5-6%, пока же ипотечные ставки, как и сам проект, малодоступен для большей части населения. [7]

Таким образом, основными, наиболее серьезными и объективными препятст-виями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1.Федеральный закон "Об  ипотеке (залоге недвижимости)":Изд-во Рид Групп; 2011.80 с

2. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве: Е. С. Демушкина, Изд-во: Юриспруденция.2011.208с.

3.Ипотека. Как правильно  оформить? Как просчитать все  риски: А. В. Афонина Изд-во: Эксмо; 2011.160с.

4.Система государственного  ипотечного жилищного кредитования: С. А. Артемов Изд-во: Наука и образование;2010.152с.

5. Информационный портал :Все об ипотеке. 2006 - 2011 [Электронный ресурс]: [http://www.vse-obipoteke.ru] (дата обращения: 03.10. 2011)

6. Недвижимость и ипотека :2006-2011 Realtypress.ru[Электронный ресурс]: [http://www.realtypress.ru/] (дата обращения: 10.10. 2011) 

7 . РусИпотека: Кредитование и секьюритизация 1998-2011[Электронный ресурс]: [http://www.russianipoteka.ru/] (дата обращения: 23.10. 2011)

8. ИнвестПрофит: Деловой Вестник Инвестора,2011[Электронный ресурс]: [http://www.invest-profit.ru/](дата обращения: 03.10. 2011)

9. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»2003-2011[Электронныйресурс]:[http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/]

(дата обращения: 14.11. 2011).