Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт  без первоначального взноса. В  этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной  ставки, а также более тщательно  изучает доходы клиента и его  кредитную историю.

Для военнослужащих, которые  нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная  программа, по которой её участник может  осуществить покупку квартиры в  любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока  службы.

Заложенное имущество  подлежит страхованию залогодателем  от рисков ут-раты и повреждения. До полного погашения суммы основного долга и про-центов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Жилищное кредитование населения  производится банками при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

Еще одним из видов жилищного  кредита строительный - выдается на основа-нии открытия заемщику кредитной линии. Причем выдача ссуды производится по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.[5]

Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства с последующим инспектированием этих этапов.

Банк в 2-х недельный  срок после представления заемщиком  полного ком-плекта необходимых для получения кредита документов рассматривает их с точки зрения достоверности и подлинности (в необходимых случаях с проверкой на месте).

По результатам рассмотрения документов кредитный работник, юрисконсульт и работник службы безопасности дают письменные заключения о возможности выдачи кредита, которые представляются на кредитный комитет банка для принятия решения.

Кредиты на приобретение и  строительство индивидуального и кооперативного жилья, выдаются по месту его нахождения или застройки. Конкретные суммы кредита и сроки кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком в зависимости от его платежеспособности и цели (или объекта) кредитования.

Оценка платежеспособности заемщика - процесс исследования способности  заемщика вовремя погасить выплаты  по кредиту. Оценкой занимаются кре-дитные эксперты банка. В развитых странах такая процедура занимает несколько минут, а в нашей стране этот процесс порой длится неделями и может иметь весьма непредсказуемый результат.

С проблемами и проволочками на этом этапе встречаются не только лица с «серыми» доходами, но часто  и с вполне легальными заработками, подтвержденными бухгалтерской  справкой по форме 2НДФЛ.

Зачастую с проблемами сталкиваются представители бизнеса. Если вы являе-тесь руководителем или учредителем компании, в которой получили справку по форме 2НДФЛ, скорее всего в банке не поверят такой справке. Поэтому у вас будут выпытывать все подробности о вашей компании. Будет вестись разговор о высокой прибыли, которая не продержится долго на высоком уровне, поскольку вы обладаете непрофильным образованием или в вашем карьерном росте было множество перепадов и тд. и тп.[5]

Размер месячного(квартального) платежа по кредиту и процентов за пользованием кредитом не должен превышать одной трети среднемесячного дохода заемщика (его поручителя). При рассмотрении дохода индивидуального заемщика(его поручителя) для решения вопроса о возможности предоставления кредита рекомендуется учитывать: доходы, получаемые гражданами за выполнение ими трудовых и иных, приравненных к ним обязанностей по месту основной работы(службы), доходы от предпринимательской деятельности и другие постоянные источники дохода. Кроме того, в расчет платежеспособности индивидуального заемщика могут быть включены доходы, получаемые им не только по месту основной работы (службы), а также совокупный доход семьи. В расчет принимаются систематические платежи (расходы) клиента: подоходный и другие налоги, коммунальные платежи, платежи по ранее полученным кредитам, платежи по страхованию, выплаты алиментов, выплаты по исполнительным листам судебных органов и т.п.

При всех равных условиях предпочтение имеет заемщик, имеющий больше объективных  факторов для погашения кредита: стабильные доходы, длитель-ный стаж работы и время проживания по последнему месту жительства, а также наличие счета по вкладу в банк. Это положение не касается граждан, имеющих право на льготное кредитование в соответствии с Законом Российской Федерации, Указами Президента и Постановлениями Правительства Российской Федерации. За пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты, размер которых указывается в кредитном договоре. Процентная ставка по выданному кредиту в последующем может быть повышена банком в связи с повышением процентных ставок по вкладам населения, или учетной ставки Центрального банка Российской Федерации, а также изменением рыночной конъюнктуры платы за кредит. Уплата процентов авансом не допускается. При необходимости, в дополнительных условиях кредитного договора может быть предусмотрен порядок уплаты процентов в случае досрочного погашения заемщиком основного долга по кредиту.

Банк принимает в качестве обеспечения своевременного возврата кредита по-ручительство (ва) и обязательства  в других формах, принятых в банковской практике.Погашение задолженности по всем видам кредитов и процентов за пользова-ние ими начинается со следующего месяца после получения кредита.

  В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение.[7]

Рассмотрим динамику развития ипотеки в настоящее время.

Динамика развития современного ипотечного кредитования

    Главным вектором развития ипотеки в 2011 году аналитики называют даль-нейшую либерализацию условий кредитования и смягчение требований к за-емщикам. Разумеется, подобная тенденция не могла не сказаться на объеме выданных в России ипотечных займов и уровне среднего размера кредита, о чем свидетельствует и статистика ипотечного рынка за первые шесть месяцев текущего года.

По итогам первого полугодия 2011 года объем выданных в России ипотечных кредитов составил почти 181 миллиард рублей, что в 1,8 раза превышает  показатель за аналогичный период прошлого года. Процентные ставки по ипотеке  в рублях за шесть месяцев снизились  с 12,7 до 12,4 процента. Ранее такой  показатель был достигнут только в первом квартале 2008 года. Ставки по валютным займам опустились с 11 до 10,5 процента. Сократился и объем просроченных платежей - с 3,7 до 3,6 процента.

Средний размер кредита по сравнению с аналогичным периодом 2010 года вырос на 12,1 процента (с 1,24 до 1,39 миллиона рублей). Средневзвешенный срок кредитования составил 197 месяцев  по кредитам в рублях и 149 месяцев  по кредитам в валюте.

Проведем анализ, фиксированных ставок крепнейших комерческих банков РФ.

    Фиксированные ставки по собственным стандартам программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке по состоянию на 4 октября 2011г.[7]

Фиксированние ставки по кредитам на приобретение жильтя на этапе строительствабез учета различных акций, корпоративных программ и других ограничений, программ с дополнительным страхованием (помимо страхования риска утраты имущества, жизни и трудопсособности заемщика, титула) т.е. ставки по стандартным программам, доступным широкому кругу заемщиков по состояния на 4 октября 2011г.[7]

Опираясь на данные Аналитического центра Русипотеки мониторинга интернет-сайтов банков, можно сказать следующее,что несмотря на положительные тенденции и запуск банками новых ипотечных программ, аналитики полагают, что на смену восстановлению ипотечного рынка в ближайшее время придет период стабилизации, в результате чего процентные ставки по результатам второго полугодия текущего года могут повыситься в среднем до 12,5 процентов.

По мере восстановления ипотечного рынка, конкуренция на нем обостряется, при этом частные банки ведут  борьбу за клиента в двух плоскостях – с госсектором и друг с  другом, в результате чего выигрывает, в первую очередь, заемщик.

Чтобы повысить привлекательность  своих ипотечных программ банки  снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты  на получение кредита, увеличивают  суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам  и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Кроме того, до минимальных  сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже  считается нормой вынесение решения  в срок от трех до пяти дней, и это  не предел скорости – в некоторых  банках заявки на кредит под залог  имеющейся в собственности недвижимости рассматривают даже в течение  суток.

Первоначальный взнос  практически у всех банков опустился  до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления дополнительных условий заемщику. А  некоторые банки предоставляют  ипотечный кредит и без первоначального  взноса при условии дополнительного  залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

 Немало банков с  подачи АИЖК (Агенство ипотечного жилищного финансирования) предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита.Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита.

 Ставки по ипотеке продолжают снижаться, даже несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и банкиров, которые уже с конца прошлого года начали говорить о том, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и при этом Центральный банк РФ еще в феврале поднял ставку рефинансирования на 0,25 процентных пункта – до 8%.

Например, в феврале этого  года средняя ставка по ипотечным  кредитам опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был  зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года.

Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2011 гг. (поквартально накопленным итогом с начала года)[9]

А растущая на ипотечном  рынке конкуренция подталкивает банки к дальнейшему снижению. Например, фактически правилом стало  снижение процентной ставки по кредиту  для «зарплатных» клиентов, сотрудников  корпоративных клиентов, обладателей  положительной кредитной истории, заемщиков, приобретающих жилье  в рамках партнерских программ.[7]