Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России

  В России существуют несколько видов ипотечного кредитования:

1. Ипотечное кредитование  в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модерниза я производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной  российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма  оценки такого имущества, сложностями  в его реализации, длительностью  и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых  документов и др. Для заемщика в  этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса  предприятия весьма велик.[8]

Обычно в имущественный  комплекс предприятия при его  залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме  со-ставлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предпри-ятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования (бизнес-план) и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).[8]

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

• На основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

• У залогодателей юридических  лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды  предприятия подвергаются периодической  переоценке для приведения их стоимости  в соответствие с рыночной ценой  на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.[5]

• основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на ос-нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недос-таток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

• оценка стоимости имущества  осуществляется самим банком. При  этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное  состояние конъюнктуры рынка  по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение  взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании  соглашения сторон, удостоверенного  нотариально. Исключение из данного  правила составляет залог предприятия  или недвижимости, имеющей особенную  историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установле-ния первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право за-ключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его на-чальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже  банку предмета залога не состоялось, назнача-ются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.[7]

2. Ипотека земельных участков, зданий и сооружений.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения кредитных договоров, связанных непосредственно с  осуществлением или развитием сельскохозяйственного  производства. Городские земли, на которых  в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена также на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной собственности.[2,c.120]

Не допускается ипотека  части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России. Здания, со-оружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежит залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие  залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания  на этот участок залогодатель сохраняет  право на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право  ограниченного пользования) в отношении  определенной части участка, необходимой  для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или  других "пре-грешений" собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания". Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и, собственно, ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[2,c.122]

Следует отметить, что залог  квартир, расположенных в многоквартирных  домах, может осуществляться без  залога земельного участка, на котором  расположен дом или другое строение.

3.Ипотечные кредиты, представляемые  физическим лицам.

Ипотечные кредиты предоставляются  гражданам на:

а) строительство индивидуального  и кооперативного жилья 

б) приобретение индивидуального  и кооперативного жилья,

Заемщик - сторона кредитных  отношений, получающая средства в пользование (в ссуду) и обязанная их возвратить в установленный срок.

Для банковского кредита - субъекты кредитных сделок здесь  обязательно вы-ступают в двух лицах, то есть как кредитор и как заемщик.

Ипотечный кредит служит средством  улучшения жилищных условий населе-ния.

При ипотечном кредитовании заемщиком являются физические лица, а кредиторами - кредитные учреждения, а также ипотечные компании.

В странах с рыночной экономикой ипотечный кредит, как удобная и выгодная форма обслуживания населения, играет большую роль в экономике. По-этому он подвергается активному регулированию со стороны государства. Регулирование осуществляется как на уровне выдачи кредита, так и на уровне его использования и выражается либо в поощрении кредитования конечного потребителя через процентную ставку, срок кредита, первоначальное участие собственными средствами в кредитуемой операции, либо в ужесточении режима кредитования.

Ипотечный кредит на строительство  и приобретение жилья может быть предоставлен гражданам, имеющим самостоятельный  источник дохода и недвижимость. [2,c.123]

В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретение и жилья на основании Указа Президента РФ № 1180 от 10 июня 1994 года банкам разрешено выдавать два вида жилищных ипотечных кредитов: [1]

а) долгосрочное жилищное строительство,

б) долгосрочный кредит для  приобретения жилья. Их выдача производится на основании Положения о жилищных кредитах.

Кредитование жилищного  строительства производится при  условии отвода застройщику в  установленном порядке земельного участка и наличии разре-шения соответствующих органов на строительство жилья. Соответствующие документы об этом должны быть представлены заемщиком в банк вместе с заявлением на выдачу ссуды. Кроме того, представлению в банк подлежит согласованная и утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация, а также документы, необходимые для определения платеже-способности клиента (справка с места работы), и обеспечительное обязатель-ство.[7]

В качестве обеспечительных  обязательств граждане могут представить  дого-вор залога недвижимости.

Предметом залога могут выступать:

а) земельный участок под  строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные  права на этот участок,

б) готовое жилье или  незавершенное строительство,

в) другие виды имущества  и имущественных прав, которые  в соответствии с действующим  Законодательством РФ могут использоваться в качестве залога.

Самый распространенный  из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости  от того, на каком, вторичном или  первичном рынке приобретается  жилье, ипотечные кредиты делятся  на два типа. В настоящее время  второй тип целевого ипотечного кредита  получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению  со строящимся жильем, ставка по кредиту  несколько ниже.

Кроме того, для банка  сделка на вторичном рынке является менее рискован-ной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. [5]

А в случае строящегося  жилья квартира, которая не сдана  в эксплуатацию или не передана в  собственность, не может являться предметом  залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.[7]

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования 15-20 лет.

Достаточно распространен  нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся  у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при  этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко  такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные  государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой  категории населения государство  предоставляет субсидию, которая  обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать  жилье более доступным для  молодых семей.