Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине

«ФИНАНСЫ»

 

 

на тему: «Проблемы  и перспективы развития ипотечных  банков в России»

(тема работы)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

    Мотивом выбора тематической направленности данной работы послужило стремление  к углублению знаний в области, собственный научный интерес к проблемам развития ипотечного кредитования, связанный с основным видом деятельности собственного бизнеса в сфере кредитного брокерства.

Тематика данной курсовой работы вызвала у меня особый интерес  еще и потому,что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. К таким подсистемам относятся: рынок недвижимости и операции по купле-продаже недвижимости, комплекс операций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов, фондовый рынок и операции по секьюритизации ипотечных активов.

    Целью данной работы является изучение теоретических основ и методологии выдачи ипотечных кредитов в России. В связи с тем,что рынок кредитования на покупку квартир еще только зарождается в России, и понятия «ипотека», «закладная» достаточно новые и неопределенные для большинства россиян.

  Основными задачами данной работы являются:

Изучить  и проанализировать все виды ипотечных программ, с целью обратить всеобщее внимание на методологические проблемы и противоречия в законодательстве, без решения которых невозможно существенно продвинуть систему российского ипотечного кредитования к международным стандартам сделать ее более совершенной и доступным для большинства населения.

    Объект исследования является становление и развитие кредитной системы ее особенностей и недостатков, для повышения собственной квалификации с целью улучшения качества обслуживания и консультирования клиентов по вопросам кредитования населения по выбору ипотечных программ.

Целью  развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, проходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется другой менталитет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет ин-дивидуума более серьезно относиться к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющей в собственности жилье,заинтересован в стабильности в обществе.

Введенный в действие Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)», как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, нотариусами, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые были далеко не очевидны. Многие из этих вопросов остаются спорными и сейчас. Приобретение квартиры за счет кредита является основной формой улучшения жилищных условий в мире и только еще зарождается в России. На сегодняшний день имеется масса противоречий, в том числе так называемая определенная неподготовленность российского законодательства к такому виду операций.

Ипотека является одним из древнейших институтов гражданского права, ока-завших большое влияние на развитие экономических отношений. В ипотеке (залоге недвижимости) главнейшей составляющей выступает экономическая ценность самого предмета залога, что повышает значение ипотеки, и не только в сфере потребительского кредитования, но и особенно в предпринима-тельской деятельности. Это в свою очередь требует анализа положений дей-ствующего законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества, которые не нашли однозначных ответов в судебно-арбитражной практике.

   Данная работа не только отображает проблемы банков, но и раскрывает возможности и переспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов, освещает вопросы, связанные с правовым регулированием кредитования под залог недвижимости, значение закладной, вопросы нормативно-правовой базы налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие ипотека  и виды ипотечного кредитования в РФ

 

     Система выдачи займов на приобретения жилища или земельного участка в залог недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Государственный банк для дворян был основан в 1754 году, затем о стал Государственным заемным банком.  В девятнадцатом веке в России начала развиваться система ипотечного кредитования для строительства, она была актуальна вплоть до 1917 года. После реформирования банковского дела в 1859 - 1860 году были основаны два вида приватных кредитных организаций: базировавшиеся на взаимном кредите локальные кредитные общества, а также те организации, которые имели акционерный капитал. В целях формирования здоровой среды ипотечного кредитования  приватных учреждений было мало, поэтому 1883 году власть основали Крестьянский Поземельный банк,  который давал ссуды крестьянам на приобретение земли. В 1885 году правительство основало Государственный дворянский банк, а в 1861 году в северной столице и Москве  действовали локальные кредитные общества, которые могли реализовать широкий спектр услуг по операциям с жилищем и земельными участками. Размер кредитов на ипотеку, которые мог просить заемщиком, должны были быть пропорциональны сумме имеющихся в обороте облигаций общества. Часть средств на ипотеку определялась оценочной комиссией, которая давала заключение о стоимости объекта недвижности, а также о его рыночной цене.[8]

Сумма ипотечного транша составляла не много -  порядка 50 - 60% от стоимости  залога. Ипотечные кредиты давались в виде залоговых расписок и облигаций. Срок выдачи кредита  15 - 36 лет. Кредит можно было погашать в любое время.

С 1862 году Государственный  банк выпустил на рынок облигации  Петербургского общества в размере, под которые давались кредиты  под 90% их биржевой стоимости.Спустя несколько лет ценные бумаги кредитных организаций стали востребованы, а облигации отличались постоянным высоким курсом, а также значительной ставкой рентабельности. На  начало 1883 года местный общественный банк стал выдавать кредиты, в качестве залога принимались земельные участки, срок кредита 1-12 лет, под залог недвижимости  3 - 8 лет. Размер кредита не превышал половины от стоимости, установленной экспертом. Такого рода банковские учреждения не имели собственных ипотечных облигаций, такие ценные бумаги могли выпускать не только приватные банки,  государственные банки в качестве средств для выдачи кредитов использовали процентные бумаги – «закладные листы ГДЗБ», «государственные свидетельства КПБ». Гарантом выступало государство.

Ипотечное кредитование в  современной понимании появилось в России с 1998 года. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал отношения, затем сферой ипотечного кредитования управляет Госстрой России. Во многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный момент услугами кредитования ипотеки пользуются более 6% населения. Актуальное ипотечное кредитования расшевелило экономику всей страны, в частности – рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости.[5]

   Ипотека - залог недвижимого имущества. Ипотеку можно установить не только по обеспечению обязательства по кредитным договорам, но и по договорам иных обязательств, таких как, например, небанковский заем.

Ипотека имеет следующую  схему. Кредитором, выдается кредит для  приобретения должником объекта  недвижимости.

Кредитором является банк, который выдает ипотечные кредиты  и в дальней-шем их обслуживает.[5]

   Ипотечный банк – это специализированное кредитное учреждение, исключитель-ной областью деятельности которого является выдача и обслуживание кре-дитов по ипотеке. Сегодня в России зарегистрировано только три подобных института. Среди них «Городской ипотечный банк», банк «Дельта-Кредит» и «Русский ипотечный банк». Все остальные ипотечные программы предлагают так называемые универсальные банки.

С момента защиты российским законодательством ипотечных заемщиков, даже в случае с банкротством банка-кредитора, вопрос о том, какой банк выбрать для ипотечного кредита: специализированный или универсальный, не имеет прежней важности. Вы ничем не рискуете, не зависимо от того, в каком банке берете кредит. Выбирают банк, руководствуясь условиями кредитования и банковским сервисом.

Существуют предположения, что специализированный ипотечный  банк предлагает более высокий уровень  обслуживания, чем универсальный. Но на данный момент в России нет еще  такой четкой разницы. Поэтому при  выборе кредита еще рано руководствоваться  такой характеристикой, как специали-зация банка.

Благодаря кредиту должник  имеет возможность приобрести недвижимость, которую оформляют как залог  по полученному кредиту. При этом объект недвижимости находится в  собственности и пользовании  у должника.

Регистрация ипотеки производится на собственника купленного или построенного объекта недвижимости, выступающего в качестве заемщика по ипотечному кредиту (займу).В роли заемщика может выступать физическое лицо, обладающее полной дееспособностью, в возрасте 18-75 лет.[7]

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое  помеще-ние, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед  банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае высту-пает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Основным достоинством ипотеки  является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать  необходимую сумму.

Ипотека в России находит  поддержку на государственном уровне в виде ипо-течного законодательства и специально созданных государственных ипотеч-ных агентств.[8]

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

За те несколько лет, что  ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки  решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента  покупки она переходит в собственность  заемщика. При этом, однако, права  собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать  недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту  жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в  договоре, гасить кредит и выплачивать  набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Кредитование является разновидностью банковского дела и выданный заемщику кредит не является простым одолжением, вне всяких сомнений, для банка  это способ заработка.

Поэтому, обращаясь в банк за кредитом, не следует стесняться. К крупным заемщикам банк относится с должным почтением, хотя с виду так может не казаться. Но, в любом случае, встречи с кредитным экспертом не избежать и придется отвечать на самые каверзные его вопросы.

Ипотеку регулирует федеральный  закон «Об ипотеке». В первой статье этого закона сказано, что согласно договору об ипотеке (о залоге объекта  недвижимости) залогодержатель, обладающий кредитным обязательством, обеспеченном ипотекой, может предъявить по этому обязательству свои требования к заемщику, исходя из стоимости заложенного объекта недвижимости залогодателя перед его кредиторами, по изъятиям, которые установлены законодательством. В роли залогодателя может выступать как сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, так и третье лицо, которое не принимает участия в этом обязательстве.[3,c.65]

Модели ипотеки представлены двумя основными подходами в  ипотечном кредитовании, у которых  разные способы рефинансирования выдаваемых кредитных средств.

Существует три основные модели ипотеки:

1. Американская представляет собой двухуровневую схему ипотечного кредитования. В случае с американской моделью, банки переуступают свои кредиты специализированным ипотечным агентствам, которые занимаются пакетированием единичных кредитов и выпуском их в виде сформированных пакетов (пулов) ипотечных ценных бумаг, потом продают последние на фон-довых рынках, затем опять покупают у банков выдаваемые ими кредиты.

2. Немецкая модель представлена  в виде одноуровневой модели  ипотечного кредитования. В случае  с этой моделью банк, который  выдает кредит, сам за-нимается рефинансированием ипотечных кредитов на средства, вырученные от выпуска и продажи ценных ипотечных бумаг.

До недавнего времени  в России велись достаточно жесткие  баталии относи-тельно выбора модели ипотеки. Первоначально проект Закона «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривал американскую модель, в которой главенствующим звеном являются ипотечные агентства. Но этот проект не прошел. Банки добились самостоятельного выпуска ипотечных ценных бумаг.

Кроме этого, существует конкретная инструкция  Центрального банка, которая регулирует эмиссию ипотечных ценных бумаг банками. И в конечном результате, оказалось, что банки, действующие на этом рынке, не смогут осуществлять рефинансирование через фондовый рынок.[5]