Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России

       Еще одним из проявлений либерализации условий ипотечного кредитования можно считать тенденцию к уравниванию процентных ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов. А такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве других преференций для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. А порой лояльность банков заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается даже использование квартир с несогласованными перепланировками.

Для повышения привлекательности  ипотечного кредитования банки используют такой эффективный инструмент, как  обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Также  в резерве средств улучшения  условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных  комиссий.

В первую очередь это касается комиссии за выдачу кредита. В отдельных  случаях банки готовы пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и так далее.

Борьба за клиента на ипотечном  рынке ведется как ценовыми, так  и неценовыми методами. Пожалуй, самым  действенным неценовым инструментом развития становится интеграция рынка: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками  и риэлторами.

Партнерство банков с риэлторскими компаниями позволяет значительно  ускорить подготовку и проведение ипотечной  сделки, открывает дополнительные возможности  по привлечению клиентов для партнеров  с обеих сторон, поскольку предварительная  работа риэлторов с потенциальным  ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

 Интеграция выгодна  не только игрокам рынка, но  и потребителю, который получает  возможность оформить сделку  быстрее и на льготных условиях, экономя при этом и время,  и деньги. Так, например, банки,  в рамках партнерских соглашений  предоставляют нашим клиентам  кредиты по более низким ставкам,  с более низким первоначальным  взносом, с пониженной комиссией  за выдачу кредита или совсем  без комиссии.

   Характерная черта ипотеки 2011 года – появление у банков большого количества разнообразных собственных программ. Помимо типовых программ на приобретение вторичного жилья и новостроек появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости, а некоторые банки стали выдавать кредиты на покупку гаражей или машиномест. Кроме того, начало 2011 года ознаменовалось появлением новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя– для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.[8]

Динамика объема выдачи ипотечных  кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2005-2011 гг.[9]

 

Конечно, обычному человеку среди огромного разнообразия ипотечных  программ разобраться очень непросто.

Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант, придется потратить  массу времени, и все равно  остается опасность что-то не дочитать, недопонять, не просчитать. А ведь даже снижение процентной ставки хотя бы на полпроцента может сэкономить семье  заемщика весьма ощутимые суммы. Кроме  того, достаточно сложно самостоятельно подобрать объект недвижимости, который  будет соответствовать требованиям  банка. Так что разумнее «идти  за ипотечным кредитом» вместе с  риэлтором. Также возможно хорошим  выходом для вас станет обращение  к ипотечному брокеру, который поведает вам исчерпывающую информацию об ипотечной ситуации в городе, о  требованиях банков к платежеспособности потенциального заемщика. Брокер подберет и посоветует тот банк, где вас  примут. При этом вы сумеете сберечь  свое время и нервы, и даже по статистике самих банков, шанс получения кредита  в этом случае составляет порядка 90 %.

Недавно утвержденные Госдумой РФ поправки в Гражданский кодекс, согласно которым заемщики получили право на полное или частичное  досрочное погашение кредита(отмена маратория), независимо от условий кредитного договора, приведут к росту процентных ставок.

При выдаче кредита банк несет достаточно серьезные расходы, особенно по долгосрочным займам. Проверяются  десятки документов, зачастую кредитная  организация вовлечена в сделку, связанную с приобретением жилья, приходится проверять юридическую  чистоту недвижимости.Теперь выходит, что банк эти расходы не сможет компенсировать ни специальным вознаграждением при выдаче кредита, ни при его досрочном погашении.

Таким образом, единственным для банков способом «застраховаться» от свя-занных с досрочным погашением убытков станет повышения процентной ставки. Расходы заемщиков при этом существенно возрастут – особенно по долгосрочным ипотечным кредитам.[6]

Проблемы и  переспективы ипотечного кредитования в современной рыночной экономике

 

Проблема недостаточной  обеспеченности жильем остается острейшей  социальной проблемой в России.

Современная государственная  политика, наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения расставляет  новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей  части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. [4,c.65]

Основным способом решения  жилищной проблемы этой части населения  должно стать долгосрочное ипотечное  кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить ре-шение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Проблема состоит в  переходе от практики строительства жилья за счет государства(муниципалитетов) и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств.

Несмотря на создание благоприятных  условий для функционирования ипотечной системы(отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими  доходами и, соответственно, недоста-точным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного само-управления, компаний (в частности, строительных).

Таким образом обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что  россий-ские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.

Одной из основных проблем  на пути становления системы ипотечного креди-тования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет мо-гут приобрести жилье практически  без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно  выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна. [7]

Необходимо учитывать  также и то, что в Российской Федерации в настоящее время  проводится и реформа жилищно-коммунального  хозяйства. А это означает, что  при переводе к стопроцентной  оплате жилищно-коммунальных услуг  ежемесячные обязательные платежи  населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов. [6]

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у  населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной ва-люты(накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20—40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается  на определенные препятствия. Банки  испытывают давление мощных факторов риска:

- риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);

- риск посреднической  деятельности (возможность отзыва  денег из банка его вкладчиками  или кредиторами);

- риск невозврата кредита  заемщиком; 

- нехватка длинных дешевых  кредитных ресурсов;

- слабость законодательной  базы.

Включаясь в систему долгосрочного  кредитования, в том числе под  залог не-движимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, на-пример, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинте-ресованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности.

На практике это приводит  к  использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности.

Несмотря на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна из проблем состоит  в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки  впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие  налогообложение.

Из прибыли коммерческого  банка платится налог на прибыль. Ставка налога на прибыль составляет 24%. Из чистой прибыли банки платят налог на эмиссию в размере 0,2% от суммы эмиссии. Коммерческие банки  платят налог на добавленную стоимость, которым облагаются доходы от лизинговых, факторинговых операций, от оказания услуг (кроме доходов от расчетно-кассового  обслуживания).

Налог на прибыль коммерческого банка слишком высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием.

 Разумным шагом было  бы также увеличить размер  налогового вычета для физ.  лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета  составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невоз-можно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной  для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. [1,c.21]

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный  портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов  и пассивов по срокам и ставкам  рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

   Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

- кредитные линии и  займы, предоставляемые банками,  а также иными организациями  (фондами);

- средства, предоставленные  институциональными инвесторами  (пенсионными фондами и страховыми  организациями, паевыми инвестиционными  фондами и др.), сроком на 5—10 лет;