Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

7. Составление  и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета. 

2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

    Недвижимость  — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.[6]

    Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать  его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть:

1. законодательно разрешенным;
2. физически возможным;
3. экономически оправданным;
4. приносить максимальную прибыль.

    После того, как в результате анализа  выявляются один или несколько разумно  оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием. Концепция наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости. [6] 

 

    Ввиду того, что объект оценки представляет собой склад , целесообразно считать текущее использование объекта оценки в качестве складского помещения как наилучшее и наиболее эффективное, поскольку такое использование:

• Допустимо с точки зрения законодательства. Использование объекта оценки в качестве складского помещения не противоречит действующему законодательству;
• Физически возможно, т.е. позволяет использовать помещения оцениваемого склада без замены конструктивных элементов и существенной перепланировки;
• Экономически оправданно. Текущее использование объекта оценки позволяет далее эксплуатировать его без проведения в нем  работ по реконструкции и модернизации в ближайшие годы.

2.4. Определение стоимости объекта оценки.

2.4.1. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

     Обоснование выбора аналогов

     При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании  его в настоящем качестве.

     В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов коммерческого назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена с сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете(apex-realty.ru www.sklad-mos.ru). В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на пяти объектах–аналогах.. Все здания являются складскими, с хорошей транспортной доступностью.

     В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС). 

 

обоснование корректировок:

     1. Обстоятельства совершения  сделки.  В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

     2. Вид права на  строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

     3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице 2.5¹ 

Таблица 1 – Корректировки на различие площадей зданий

 

     Пример  расчета: = (495/575) =0,861, что более 0,86 – принимается поправка 1,1

     Данная  корректировка вводилась для всех объектов-аналогов.

     4. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений складских помещений было выявлено, что изменения цен с марта 2010 г до начала июня 2010 г не произошло.

     5. Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г.Москвы и за главный пункт анализа принимается доступность от магистралей. 

     6. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

     7. Состояние объекта. Поправки вводились на основании метода парных продаж.

     8. Вид внутренней отделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

     9. Инженерные коммуникации.  К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, также в № 1 и № 4  проведен интернет. В данном случае корректировка в водилась экспертно.

    Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода  составляет: 35485190 рублей.

2.4.2. Определение рыночной стоимости доходным подходом.

    Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с данным принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от его использования.

    При оценке недвижимости с позиции доходного подхода к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы — прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово-экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится. [9]

    Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, обладает относительно постоянными расходами по обслуживанию и содержанию помещений, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить  метод капитализации дохода.[9]

    Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации дохода:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;

Определение стоимости  объекта недвижимости на основе чистого  операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации