Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

     Статистические  методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между  изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.[9]

     Расчет  и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для  моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости  объекта осуществляется в следующей  последовательности:

·         отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

·         определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

·         определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.[10]  

     После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить  использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.[5]

1.3. Особенности складской недвижимости как объекта оценки  

1.3.1 Ценообразующие факторы.

Услуги  в области оценки складской недвижимости можно разделить на два вида. Первый, это оценка склада как отдельно стоящего здания, второй же относится к оценке современных складских комплексов.  
Существующая на сегодняшний день классификация складских помещений довольно условна: присвоение складу статуса «А», «B» и «C» не всегда зависит от объективных показателей.  
В любом случае, алгоритм оценки здания склада (либо складского комплекса) имеет свои особенности, так как на оценку стоимости склада оказывают влияние факторы, присущие именно этому сегменту рынка недвижимости.  
Факторы, подлежащие рассмотрению довольно обширны, что требует от оценщика специальных знаний и опыта оценки складской недвижимости.  
 
Постараемся кратко назвать их, хотя не стоит забывать, что любой объект недвижимости уникален в своем роде и «двойника» встретить практически невозможно.  
 
1. Наличие огороженной и круглосуточно охраняемой территории склада. Кроме того, немаловажное значение имеет наличие мощения территории складского комплекса. Согласитесь, что есть разница между обустроенной площадкой и просто грунтом;

2. Транспортная доступность склада (удаленность от МКАД, качество подъездных путей);

3. Достаточное  пространство для маневрирования большегрузных автомобилей;

4. На  стоимость склада оказывает влияние  обеспеченность подъездными железнодорожными и автомобильными путями, наличие площадок для отстоя и маневрирования автомобильной и погрузочно-разгрузочной техники, наличие достаточного числа ворот, погрузочных площадок на определенное количество площадей хранения;

5. Не  мене важна высота потолка складского помещения. Складские помещения, имеющие высоту потолка менее 5 м, не всегда востребованы (современные требования высоты склада от 7 до 11 м.). В этом случае будет достигаться оптимальная загрузка а, следовательно, и эффективность проекта;

6. Оценка  стоимости складского комплекса  зависит от конструктивной системы  зданий – форма, материал, из  которого построены стены и  потолок, качество пола (нагрузка на полы в складской зоне), высота здания, длина пролетов между несущими колоннами, рабочая высота склада для установки стеллажного оборудования;

7. Наличие складов ценного хранения, офисных и вспомогательных помещений (туалеты, душевые, раздевалки и т. д.);

8. Тип доков и их оборудование, количество оборудованных доков;

9. Регулируемый  температурный режим, наличие вентиляции, устойчивое электроснабжение, наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения. [10] 

Также можно добавить что актуальны такие критерии как:

• Тип здания
• Год постройки
• Юридическая документация
• Конструктивные решения склада
• Планировка
• Инженерное оснащение и оборудование склада
• Система кондиционирования и вентиляции
• Телекоммуникации
• Энергоснабжение
• Парковочные зоны
• Месторасположение

Ключевой составляющей эффективности складских комплексов является не само здание, а земельный участок со схемой возможного движения автотранспорта. Недостаток земельных площадей для передвижения автотранспорта, мест для загрузки и стоянок будет значительно снижать стоимость самого складского помещения. Фуры, ширина которых составляет около 3 м, длина – от 10 до 20 м, радиус поворота – около 15 м, требуют подъездных путей размером более 40 м. На развитых рынках недвижимости для достаточной маневренности коэффициент застройки должен составлять 2,5:3,5 (отношение площади земельного участка к площади здания). [9] [10] 

Стоит отметить, что при оценке стоимости  склада важное значение имеет правовой статус земельного участка на котором расположен складской комплекс. В наше время это может быть право собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования. Складские комплексы в которых земельные участки находятся в собственности оцениваются дороже, а наименьшую стоимость имеют участки оформленные на праве постоянного (бессрочного) пользования.

 
  
 

     1.4. Классификация складских зданий 

(Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.) 

++ - более  улучшенные условия

+/- - наличие  возможно, но не обязательно. 

Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости складской недвижимости на практическом примере.

2.1. Задание на оценку.

2.2. Общие сведения о проводимой оценке. 

 

2.2.1. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Заключение  с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении  договора об оценке Оценщик  предоставляет заказчику информацию  о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление  количественных и качественных  характеристик объекта оценки. На  данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка,  к которому относится объект  оценки. На данном этапе Оценщик  определяет и анализирует рынок,  к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования.  Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого  из подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход
• Сравнительный подход
• Доходный подход

 Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение  результатов, полученных в рамках  каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины  стоимости объекта оценки. На  данном этапе Оценщик на основе  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.