Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

·        когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

·        когда необходимо определить вариант  наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

·        когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

·        для оценки объектов незавершенного строительства;

·        для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

·        для оценки в целях страхования;

·        для итогового согласования стоимости. 

     Основные  шаги при применении затратного подхода  к определению стоимости недвижимости:

     1. определить стоимость земельного  участка в предположении, что  он не застроен;

     2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

     3. определить дополнительные затраты,  необходимые для того, чтобы довести  объект оценки до состояния  рыночных требований и уровня  загрузки помещений;

     4. определить величину накопленного  износа;

     5. определить стоимость воспроизводства  или замещения улучшений;

     6. к полученной величине стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений добавить стоимость  земельного участка.[4] 

     Общая формула затратного подхода имеет вид:

     

, где

      - стоимость объекта оценки;

      - стоимость земельного участка;

      - стоимость нового строительства;

      - износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде полной стоимости воспроизводства  или полной стоимости замещения.

     Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

     Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

     Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.[5]

1.2.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [1]

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя  из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.[4]

    Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

    1. Оценка потенциального валового  дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

    2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду и  не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера  его динамики применительно к  оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

    3. Расчёт издержек по эксплуатации  оцениваемого объекта основывается  на анализе фактических издержек  по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

    4. Пересчёт чистого операционного  дохода в текущую стоимость  объекта. Существует два метода  пересчёта чистого дохода в  текущую стоимость: метод прямой  капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.[4] [9]

    Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными  предсказуемыми суммами доходов  и расходов.

    Метод дисконтирования денежных поступлений  более применим к приносящим доход  объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

    Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

 

     Рыночная  стоимость объекта оценки определяется по формуле:

      , где      (1)

      - стоимость оцениваемого объекта;

      - чистый операционный доход  (ЧОД);

      - коэффициент капитализации; 

Расчет  потенциального и  действительного  валового дохода

     Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

     ПВД определяется по следующей формуле  для объекта недвижимости:

      , где       (2)

       – площадь, сдаваемая в  аренду, м²;

       – рыночная арендная ставка  за 1 м² в год. 

     Действительный  валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

      , где     (3)

      - коэффициент потерь от недозагрузки  объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

      - коэффициент потерь от недосбора  арендных платежей по объекту. 

     На  основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений будет выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в  наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. [5]

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Основным  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

    Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий: 

1. Формирование  выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.[4]

Расчет  и внесение поправок.

Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они  изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

     К стоимостным поправкам относят  так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога  в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

     К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, относятся поправки на наличие или  отсутствие дополнительных улучшений.

     Существует  несколько методов определения необходимых поправок:

     ·  метод парных продаж;

     ·  экспертный метод;

     ·  статистические методы. 

     Метод парных продаж. Парными продажами  являются продажи двух объектов, которые  почти идентичны, за исключением  какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

     В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. [9]

     Экспертный  метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.