Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА 2010 г.

Содержание:

Введение ………………………………………………………..3 стр.

Глава 1. Теоретические  основы оценки рыночной стоимости складской  недвижимости ……………………………………...4 стр.

1. Теоретические  основы оценки …………………………....4 стр.
2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости складской недвижимости……………………………………………….6 стр.
1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом………………………………….6 стр.
2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом………………………………….7 стр.
3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом……………………………9 стр.
3. Особенности складской недвижимости как объекта оценки……………………………………………………..12 стр.
1. Ценообразующие факторы………………………..12 стр.
4. Классификация складских зданий……………………….14 стр.

Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости складской недвижимости на практическом примере…………17 стр.

2.1. Задание на оценку…………………………………….……17 стр.

2.2. Общие сведения о проводимой оценке…….……………..17 стр.

1. Последовательной определения стоимости объекта оценки………………………………………………………...18 стр.

2.3. Анализ НЭИ объекта оценки………………………………20 стр.

2.4. Определение стоимости объекта оценки……………….…21 стр.

                     2.4.1. Сравнительный подход……………………..21 стр.

                     2.4.2. Доходный подход……………………….…..25 стр.

                     2.4.3. Затратный подход…………………………..30 стр.

2.5. Согласование результатов оценки………………………...31 стр.

Заключение  …………………………………………………..32 стр.

Список использованных источников………………………..32 стр.

Приложения………………………………………………33 стр.

Ведение.

На сегодняшний  день рынок складской недвижимости Московского региона продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно  привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Несмотря на увеличение количества новых складов, на рынке  складских площадей все еще наблюдается дефицит, и, как правило, не хватает правильно организованных складов. Сегодня на рынке большинство складов – это просто большие помещения рядом с железной или подъездной дорогами. Несмотря на то, что само строительство помещений не сложное, и установка необходимого оборудования тоже не главное, девелопер должен понимать, для кого он строит, где он это строит, каким оборудованием снабжает, какие транспортные потоки пойдут через точку и т.д.

Развитие  потребительского рынка и розничной  торговли создает значительный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади и тем самым подстегивает развитие рынка складской недвижимости и логистики. Одной из тенденций складской недвижимости является то, что прирост современных площадей теперь происходит не за счет развития операционных площадок логистических операторов - его обеспечивают отраслевые девелоперы и инвесторы.

Склады, складские помещения и складские  комплексы - один из наиболее молодых  сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Многие финансовые и инвестиционные институты активно скупают земельные участки и помещения из производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов и девелоперов привлекает относительно высокая доходность бизнеса, а также низкий уровень конкуренции в сфере складской недвижимости.

Все вышесказанное  подчеркивает актуальность темы в современных  условиях. Цель данной работы - выявить особенности оценки складской недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:

- Рассмотрены основные понятия, принципы, подходы и методы оценки недвижимости;

- Рассмотрены  основные особенности складской недвижимости;

- Будет  произведена оценка объекта складской  недвижимости.

1. Теоретические основы  оценки рыночной  стоимости складской  недвижимости

1.1. Теоретические основы  оценки.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов  недвижимости в  конкретный момент времени. [15, c.11]

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. [2]

В большинстве случаев  одной из главных позиций бизнес-плана  является имеющаяся недвижимость. Правильное  определение рыночной стоимости недвижимости позволит гарантированно получить кредит на расширение собственного бизнеса. Оценку склада, складской недвижимости и оценку складских помещений проводят по различным причинам: 

Оценка склада для последующей сделки купли / продажи

Оценка рыночной арендной ставки для складского помещения

Оценка складской  недвижимости для постановки на баланс компании

Оценка склада для получения кредита в банке  и обеспечения залога

Оценка склада при переоценке имущества для  снижения налогов за обладание имуществом

Оценка складского помещения в целях реструктуризации

Оценка для  страхования складской недвижимости

Оценка склада для судебного процесса

Оценка складской  недвижимости для принятия управленческих решений

Оценка склада при внесении взноса в уставной капитал

Оценка складской  недвижимости при инвестиционном планировании

Оценка ущерба складу

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости и многое другое 

Прежде  чем вложить деньги в самое  прибыльное на первый взгляд дело любой  инвестор захочет увидеть, во что  же оценивается рыночная стоимость  недвижимости предприятия, которое предполагается инвестировать.  ГК РФ трактует недвижимое имущество, как всевозможные объекты, произведенные людьми и природные, изменение местонахождения которых без нанесения значительного урона их прямому назначению невозможно. К этому же списку ГК РФ причисляет и суда (используемые как на море, так и на реках),а также технику для воздухоплавания. [2] 
 
Чтобы правильно определить стоимость недвижимости, необходимо учесть четыре главных параметра, влияющих на ее величину. В расчет необходимо включать рыночный спрос недвижимости такого вида, её пригодность  для использования, количество аналогичных предложений, а также возможность ее выделения из имущественного комплекса. Для любого владельца собственности самым важным показателем правильности вложения средств была и остается величина дохода от объекта недвижимости, продолжительность периода получения дохода от этого объекта без дополнительных вложений и его стабильность. Когда производится  оценка стоимости объектов недвижимости, должны быть учтены и степень надежности, и продолжительность периода, и величина дохода от использования объекта недвижимости. [9]

При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости недвижимости производится, как правило, в шесть шагов:

• определяются задачи оценки;
• определяются показатели, в соответствии с которыми будет проводиться оценка;
• обнаружение подтвержденных  статистических данных и информации;
• поиск наиболее корректных методов оценки в конкретном случае;
• определение применимости полученных результатов к конкретному объекту;
• утверждение отчета, где зафиксирована рыночная стоимость объекта недвижимости.

При определении  инвестиционной стоимости объекта  оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. [3]

  При определении ликвидационной  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина, отражающая  наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. [3] [6]

При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. [3]

2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости складской недвижимости.

  1.2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом. 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.[1]

Существует ряд  случаев, когда может быть применен затратный подход: