Ипотекалық несиелендіру және оның Қазақстан Республикасында дамуы

 

    Қазақстанда халықты ипотекалық несиелендірумен қамтамасыз ету барысында «Халық Банкінің» және «Альянс Банктің» бағдарламалары жақынырақ. Әрине бұл ставкалар нақтылы болмауы да мүмкін. Әр банк өзінің клиенттерін тарту үшін әр түрлі жобаларды іске асырады. Бірақ екінші деңгейлі банктердің бұл саясаты елімізде ипотекалық несиелендіру мөлшерлемелерінің  жоғары екендігін көрсетеді. Бұл орайда орта таптағы қарапайым жұмыскерлердің осындай несиені өтеуге қаражаттары жеткіліксіз. Елімізде ипотекалық несиелендіру саясатын соңғы онжылдықтар ішінде қарқынды жүргізу барысында қарапайым халық сонда да тәуекелге барды. Алайда бұл тәуекелділік халықты дағдарыс кезеңінде үлкен шығынға ұшыратты. Бұл мәселені шешуде еліміздегі коммерциялық банктер өзінің пайыздық мөлшерлемелерін төмендетуі тиіс. Бірақ бұл саясатты жүргізетін болса, онда банктың ақша қаражаттарын жүргізу айналамы өзін ақтамайтын болады.  
 
 
 

 

    

    3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ  ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ  ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУЫ 

    3.1 Ипотекалық несиенің даму перспективасы 

    Ипотекалық  несиелеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол жылжымайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

    Ипотекалық  несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың  және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік  қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектілердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

    Ипотекалық  несиелеудің ерекшеліктері:

    • Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса);

    • Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.

    Ипотекалық  несиелеу екі бағыттан тұрады:

    • Шаруашылық жүргізуші субъектілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

    • Ипотекалық несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Тұрғын  үйге ипотекалық несиелеу қайталама  нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін  қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймақтарына және экономикалық орталарға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

    Ипотекалық  несиелеумен айналысатын банктер  аталған шарттарда несиелік ресурстармен шектелген болмайды. Өйткені қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді [7].

    Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің  мәселелері келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; жылжымайтын мүлікке төлем қабілетінің төмен сұранысы.

    Ипотекалық  банктердің ірі облигациялық тұрмыстық  заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту мәселесінің шешімі болды.

    Несиелеу  субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары  тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

    Тұрғын  үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген  тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен  шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

    Тұрғын  үй салуға несие көзделген жобаға, келісімшартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

    Ипотекалық  несиелеу объектілері болатындар:

    - Тұрғын үйді салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

    - Ғимараттың салынуы;

    - Тұрғын үйді сатып алу.

    Несиелеу  объектісіне байланысты банктер  тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

    - Жер несиесі;

    - Құрылыс несиесі;

    - Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

    Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз  алушының өтініші бойынша банк-кредитормен  қабылданады.

    Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта  қарыз алушының несиені қайтару  қабілеттілігіне, қаржылық тұрақтылығына кешендік талдау жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

    Банк  пен қарыз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде несиелік келісімшарт пен кепілзат жөніндегі келісімшарт болады.

    Несиелік  келісімшартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері, несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық мөлшерлеме және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейтін мөлшері мен тізімі, келісімшартты бұзу тізімі қарастырылады.

    Негізгі қарыздың сомасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға жылжымайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын  үй сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен сызбасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу құралы ретінде ауыспалы пайыздық мөлшерлемесінің қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады [3].

    Қазіргі таңда қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады. 

    3.2 ҚР-ғы ипотекалық  несиелендірудің  қазіргі жағдайдағы  орны 

    Мемлекеттік қаржы қадағалау агенттігі (МҚҚА) Қазақстандағы ипотекалық несиелер сапасының төмендеп жатқандығын  белгілеп отыр. МҚҚА-ның таратылған ақпаратына сәйкес жұмыс істемейтін несиелердің жалпы үлес көлемі ипотекалық тұрғын несиелері 2009 жылдың 1 шілдесіне 27,5%-ды құраса, бұл көрсеткіш жылдың басында 5,6%-ды құраған болатын. Қарастырылған  кезең бойынша мерзімі өткен  берешек үлесі 90 күннен астам қарызы көбейіп жеке тұлғаларға жылжымайтын  мүлікті 20,6%-дан 9,5%-ға дейін сәйкес сатып  алуға немесе құрылыс  жүргізуге берілген. Шетел валютасындағы ипотекалық тұрғын қарыздары 51,9%-ды жиынтық ипотекалық тұрғын қарыздары құрады, МҚҚА екінші деңгейдегі банктер есептеме қорытындысына сілтеме жасап хабарлайды. МҚҚА-ның пікірінше объективті себеп жылжымайтын мүлік кепіліне  ипотекалық несиелер сапасының нашарлауы 2008-2009 жылдар аралығындағы байқалуы бойынша ол кепілдегі жылжымайтын мүліктің құнсыздануы деп есептеледі. Әсіресе әр түрлі бағалаулар бойынша республикада алғы және қайталама жылжымайтын мүлікке бағалар 1,5-2 есе төмендеп кетті, бұл өз алдына қарызгерлерге қаржы жағынан айтарлықтай қысымын көрсетуде. Қазіргі кезде МҚҚА байқағандай қарызгерге несиені 15-20 жыл аралығында төлегенше одан бас тарту артық. Жыл басындағы ақшаның құнсыздануынан негізгі қарызбен сыйақының қайта есеп айырысу нәтижесінде, экономиканың нақты және қаржы секторындағы жұмыс орындардың қысқаруынан қарызгерлердің қаржы жағдайы мен бірге олардың борыштарын өтеу қабілеттігіне жағымсыз әсерін тигізді, деп көрсетілген хабарда. МҚҚА-ның деректеріне сәйкес жылжымайтын мүлікке қойылған ипотекалық қарыз кепілдері екінші деңгейдегі банкі несие қоржынының негізгі құрамдас бөлігі болып отыр 2009 жылдың 1 шілде айының 3 трлн 708,7 млрд теңге (қазіргі кезде 150,93/$1) немесе банк жүйесі бойынша несие қоржынының 36,3%-ды құрады. Одан басқа несие қоржынының жеке тұлғаларға 8,6% қарыз ретінде тұрғын үйдің құрылысымен оның сатып алуына ұсынылып ал 8,3% жеке тұлғаларға ипотекалық тұрғын үй несиелермен берілген [14].

3. ҚР-ғы ипотекалық несиелендіруді дамыту

 

    Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы  жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан №1290 Қаулысы  арқылы  Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

    Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған  ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша  «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

    2004 жылдың 19 наурызында Президент өзінің  Қазақстан халқына жолдауында бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.

    ҚР  Президентінің 2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары  тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі  Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК»  АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.

    Сөйтіп  арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар оның экономикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды [5].

    Алматыда  2010 жылдың 26 сәуірінде «Іскер Журналистика Орталығының» мәлімдеуі бойынша мемлекеттің үлесі бар үш қазақстандық банк - "БТА Банкі" АҚ, "Альянс Банкі" АҚ, "Темірбанк" АҚ және "БТА Ипотека" Ипотекалық ұйымы" АҚ - ипотекалық несиелеу нарығында жұмыс жүргізудің бірыңғай стандарттарын қабылдауға келіскені туралы хабарлады. Осы стандарттарды жасау қажеттілігі Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығындағы бірқатар объективті мәселелерімен айқындалды. Олардың бастылары - несие алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі және қазақстандық банктердің несиелік портфельдері сапасының ары қарайғы нашарлауы.

    Бұл негативті тенденцияларды жеңу мақсатында және қазіргі мәселелерді шешу үшін бірыңғай кешенді тәсілді қолдану қажеттігін түсіне отырып, мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер несие алушылардың кең тобына арналған жүйелі шешімдердің үш пакетін жасап шығарды.

    Бірінші пакет әлеуметтік жағынан қорғалмаған, ипотекаға сатып алған жалғыз тұрғын үйі бар несие алушыларға арналған. Несие алушылардың бұл  тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі ұсынылатын болады. Бұған  ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10%-ға уақытша азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі кіреді.

    Екінші  пакетке ипотекаға сатып алынған  тұрғын үйді жалға беру механизмі  енгізілген. Бұл пакет, объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын төлей  алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру несие  алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық  бағасымен сатып алып, ары қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл  тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары  қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі  несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. Екі жыл өткеннен кейін несие  алушы үйді қайта сатып алу құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.

    Үшінші  пакет үстемақы мөлшерлемесін азайту мүмкіндігі мен несиелеу мерзімі 3 жылға  ұзартуды қарастырады. Әрбір жағдай бойынша шешім жеке қабылданады.

    Мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер  ипотекалық несиелеу нарығында проблемаларды  шешудің осындай кешенді тәсілді  пайдалану тиімді және лайықты болатынына кәміл сенеді.

    Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша  бар берешекті шығынға жазуды білдірмейді, бұл ипотека нарығындағы  жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады.

    Қазақстандық  ипотекалық несиелеу нарығындағы проблемалар  әлемдік қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға ықпалы ретінде 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір жағынан, өтімділік  дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында коллапсқа әкелді.

    Ипотекалық  нарықтағы дағдарыс белгілеріне  нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың  мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен "Самұрық-Қазына" Ұлттық әл-ауқат қоры" АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл  мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге  бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді.