Ипотекалық несиелендіру және оның Қазақстан Республикасында дамуы

    Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар)  жатады.

    Ипотекалық  несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.

    Кепілзат  туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:

    - кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;

    - біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.

    Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:

    а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға  ауыстырып шеттету;

    ә) мүлікті жалға беру;

    б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

    Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша міндеттеме орындалғанша  беріледі.

    Кәсіпорынның  ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі қорларына  және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген өзге де құнды заттарға  қолданылады.

    Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

    - кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;

    - орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік  келісімнің немесе өзге де міндеттеменің  атауы, келісімді жасау күні және орны;

    -   ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

    -  ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;

    -  кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

    - иегердің кепілге қойылған мүлікке  деген құқығын растайтын  құжаттардың  атауы; 

    - кепілге қойылған мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

    - кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

    - ипотеканы тіркеген органның  атауы, тіркелген  күні мен жері.

    Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.

    Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі  тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы  ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].

    Несиелендіру  субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын  үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.

    Тұрғын  үйді  салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.

    Несиелендіру  объектілеріне мыналар жатады:

    - тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;

    - тұрғын үй салу (реконструкциялау);

    - тұрғын үй сатып алу.

    Несиелендіру  объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:

    - жерге берілетін несие;

    - құрылысқа берілетін несие;

    - тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

    Тұрғын  үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер  несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.

    Құрылысты қаржыландыру  үрдісінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

    Банк  беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 пайызынан аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.

    Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие  беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:

    - заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды  өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

    - жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген  жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен кепілдіктер беріледі.

    Тапсырысты  қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй нарығының сұраныстарын зерттейді.

    Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын  белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

    Несиелік  келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, пайыздық мөлшерлеме, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және ссуда бойынша пайыздардың толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.

    Тұрғын  үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы белгілейді.  Несиелендіру құралы ретінде  ауыспалы пайыздық мөлшерлемені қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі [3].

    Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын  қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен пайыздарды өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.  

    1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендірудің рөлі 

    Ипотекалық  несиелендіру – бұл несие алушыға  кепіл мүлігінің сомасына қарыз  алушының қанағаттану деңгейіне  құқық беретін банктен кепіл алу барысындағы жылжымайтын мүлік кепілі.

    Ипотекалық  несие – бұл банктің жылжымайтын  мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде  несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында  болатын ұзақ мерзімді несие.

    Ұзақ  мерзімді несие – бұл банктің  жеке тұлғаға дайын тұрғын үйді (пәтерді, тұрғын үй) иелену, иеленетін тұрғын үйдің кепіліне қарыз алушының міндеттемесін  қамтамасыз ету мақсатында, 3 жылдан жоғары мерзімге берілетін несие.

    Ипотекалық  несиелендіру мемлекет дамуының экономикалық және әлеуметтік факторы ретінде  ұсынылады. Оның рөлі көбіне мемлекеттің  экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде  байқалады. Жиынтық өндірістің, демек  жиынтық табыс пен жиынтық  тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиынтық табыстан салым бөлігі өндірісті дамытудағы инвестиция арқылы бағытталуы қажет. Осыдан экономикалық көрсеткіштің тізбекті өсу реакциясы туындауы мүмкін [6].

    Ең  маңызды мәселелердің бірі материалдық  активтердің қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда «конверсияланатын» мәселесі болып табылады. Осындай «конвертацияның» ерекше маңызды механизмі «жылжымайтын мүлік» түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте ерекше сипаттың бар болуы болып табылады. Ипотека тұрғын  үй мәселесінің маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады. 

    Рузвельттің «Жаңа курсы» үйді иеленушілердің (тұрғын үй ипотекасы) несиелендіруді дамумен  басталды. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, экономиканы сауықтыру ипотекалық несиелендіруді дамумен байланысқан  басқа мемлекеттерде де болған.

    Ипотекалық  бизнестің дамуы шынайы экономика секторының дамуына әсер етеді.

    Ипотека салынған үйлерді жүзеге асыруды қалыптастырады, құрылыстың өсуі өндірісте құрылыс материалдары мен құрылымдардың, құрылыстық және жолдық машина жасау, ағашты өңдеудегі және жиһазды өндірудегі және т.б. тірілуді тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өнімнің сапасын және бәсекеге қабілеттілігінің арттыруына әкелетін – бұлардың бәрі мемлекеттің экономикалық потенциалын жоғарылатуға әкеледі, өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді.

    Ипотекалық  несиелендірудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға жағымды  әсер көрсетеді.

    Ипотека жұмысбастылықтың мәселесіне ықпал етеді (құрылыста және басқа да салада қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйге қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі [8].

    Ипотека мемлекеттің банктік жүйесін  тиімді қалыптастыру және тұрақтылықты өсіру үшін үлкен мәнге ие. Банктер үшін қамтамасыз етілген несиелер аса қауіпті емес (бланктікпен салыстырғанда), себебі несиені қайтара алмаған жағдайда банк кепілді іске асырады және өзінің қаражатын қайтарып алады. (Әрине, ипотека жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау, сонымен қатар дамыған жылжымайтын мүлік қажет). Ипотекалық несиелендіру кезінде тәуелділіктің төмендеуі ссуданың мақсатты сипатын қалыптастырады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялар коммерциялық банктердің ағымдағы несиелік операцияларымен салыстырғанда көбіне аз тәуекелділікті болып табылады [9].

    Ипотекалық  несиелендіру – банктік қызметтің  перспективті бағыты. Ипотекалық банк экономикалық институтта берік және рентабельді болып табылады. Сондықтан банктік жүйеде осындай сенімді банктер көп болған сайын жалпы экономикалық жүйеде оның қызметі тиімді және тұрақтырақ.

    Ұлттық  деңгейде ипотекалық банктер әдетте ассоциацияға бірігеді. Ипотекалық банкке енгізілген, салымды кепілдендіруші қосымша резервтердің ипотекалық банк ассоциациясы шеңберінде құрылуы, банктік жүйені күшейтеді.

    Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты төмендетеді.