Ипотекалық несиелендіру және оның Қазақстан Республикасында дамуы

    Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі  даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл  бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің дамуы – бұл Қазақстандағы нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті саты.

    Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека  мағынасы келесідей қорытындылады:

    - үстеме бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы, кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталдарды тарту – экономиканы сауықтырудың мәнді факторы;

    - жылжымайтын мүлікті ақша қаражаттарының елеулі бөлігімен байланыстырады және бұл антиинфляцияның маңызды факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;

    - жылжымайтын мүлікке енгізілген халықтың ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің дамуына, жұмыс орындарын ұстауды құруға енгізіледі;

    - кепілге несиелендіру технологиясын, әсіресе жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру банктердің жұмысына дүниежүзілік жалпы қабылданған жүйеде несиені қайтару кепілін қамтамасыз ету қадамын басуға мүмкіндік береді.

    Жоғарыда  айтылғандардың барлығы Қазақстандағы  ипотеканың дамытудың (жылжымайтын мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады. 

    

3. Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін  тұрақтандыру үшін қажет шарттар

 

    Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін  тұрақтандыру және орнату үшін келесідей негізгі міндеттерді шешуді қарастыру қажет:

• заңнамалық және нормативті базаны іске асыру, ипотекалық несиелендіруді қаржыландырудың қосымша көздерін және тұрғын үй нарығында ипотекалық тиімді қалыптастыруды қамтамасыз ететін зейнетақы активтерін орналастыру ретіне өзгеріс;
• ипотекалық несиені беру бойынша қызмет жүзеге асырылуына үміткер екінші нарықтағы банктердің критерийлерін анықтау;
• екінші нарықтағы банктердің ипотекалық облигациялар бланктарын шығару ретін анықтау;
• жинақталған зейнетақы активтерінің зейнетақы активтер есебінен ипотекалық облигацияларды иеленуге зейнетақы активтерін басқару бойынша компанияларды шығару ретін анықтау;
• ипотекалық несиені алушыларды, несие берушілерді және инвесторларды салықтық ынталандыру;
• жеке, сонымен қатар мүліктік сақтандыру нарығын тұрақтандыру [6].

 
 

 

    

    2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ 

    2.1 Ипотекалық несиелендірудің  Қазақстандағы  рөлі мен алғышарттары      

    Ипотекалық  несиелендірудің көптеген елдерде  халықты баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны  тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына  инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор нарығының жаңа сегменті  -  ипотекалық құнды қағаздар нарығын қамтамасыз етеді [4].

    Қазақстан Республикасының Үкіметі 2007 жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың  жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.

    Тұрғын  үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін орнату үшін   көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та  туындауда.

    Сонымен қатар елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен  зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікпен ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесін көздейді.

    Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелендірудің әр түрлі модельдері  қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру үрдісінің ұйымдастыру әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық нарықта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі мәселесінің шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер беру жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.  

    2.2 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» АҚ ипотекалық несиелендіру шаралары 

    «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік  Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып  келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.

    «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер  арқылы беріледі. Осындай банктерге  екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады.

    Ел  экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие  беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

    «ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің  өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде  несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп  бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді. Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы мөлшерлемесі жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал мөлшерлемелері жылдық 13,5% төмендеді.

    «ҚИК» АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146 100 млн. теңге; 2005 жылы - 34,9 млрд. теңге, 2006-2007 жылдарда - 111,2 млрд. теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.

    2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ» АҚ-мен қосылу арқылы қайта  ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық  Компаниясы" ипотекалық ұйымы  мәртебесін және тұрғындарға  ипотекалық несие беруді тікелей  жүргізу құқығын алды.

    Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол жетімді  ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға  дейін ұзарту бойынша жұмыстар жүргізілді.

    «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық ұйымы» мемлекеттің қатысуымен акционерлік қоғам. ҚР Қаржы министрлігі атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі Компанияның акционері болып табылады.

    Тұрғын  үй сатып алуға басым құқық  мыналарға:

1. Балалары бар жас отбасыларына;
2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.

    2006 жылғы бірінші жарты жылдық  ішінде Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламаның іске асырылуы.

    Ағымдағы  жылдың бірінші жарты жылдығында мемлекеттік бағдарлама бойынша 1 373 қарыз алушы бойынша 3 397 764 мың  теңге сомаға немесе жоспардан 34% көп  талап құқықтары сатып алынды (Компанияның ҚШҚ жоспары бойынша 1 жарты жылдыққа 2 540 742 мың теңге  қарастырылған).

    Несиені алу шарттары:

    Несие беру валютасы – теңге;

    Сыйақы  мөлшерлемесі – 10% (несие берудің барлық мерзіміне тіркелген);

    Алғашқы жарна – тұрғын үй құнының 10% кем  емес;

    Несие беру мерзімі – 20 жылға дейін [16]. 

    2.3 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты 

    Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін  шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие  саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.

1. «Халық Банкі»

    Несиелік  операциялар ХБ АҚ қызметінің  негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк Азиялық  Даму Банкі,  Еуропаның  Қайта құру  және даму банкі, Әлемдік банк секілді халықаралық қаржы институттарының несиелік желілерін ойдағыдай игеріп келеді.

    Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты  одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын  кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы  бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.

    Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз  келісімшартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:

          1) қаржы нарығының конъюнктурасы;

          2)  банктік қарыздар нарығындағы бәсекелестік деңгейі;

          3) тартылған ресурстардың құны;

          4) несиелік тәуекелді  өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,

          5) қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.

    Банктің аумақтық филиалдық желісін одан әрі дамыту несиелік нарықтың географиясын кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға мүмкіндік береді.

    ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді  1-кестеден көруге болады.

    Кесте 2 - Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер