Ипотечное кредитование

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной  базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения  и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в  несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного  спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает  долю населения, способного взять жилье  в кредит.

 

 

 

 

3.2 Основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в Сбербанке России

Сбербанк России - самый  крупный и надежный из всех российских банковских структур. Долгая и успешная работа "Сбербанка" вывела его  в лидеры во многих сегментах кредитования и предоставления финансовых услуг.

Программа жилищных кредитов Сбербанка России пользуются у клиентов большой популярностью, потому что  банк постоянно развивает это  кредитное направление, делая его  более доступным для многих. Ипотека  в Сбербанке возможна по самым  различным программам. А так же вводятся новые программы для  заемщиков:

1) Программа реструктуризации  ипотечных кредитов АРИЖК.

Экономический кризис ударил не только по рынку ипотеки, но и, в первую очередь, по кошельку большинства российских семей, многие из которых оказались не в состоянии возвращать взятые ранее жилищные кредиты. Чтобы поддержать эту категорию населения между Сбербанком России и ОАО «Агентство реструктуризации жилищных кредитов» (АРИЖК) заключено «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (Соглашение). АРИЖК - дочерняя компания ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию», созданная для реализации программы поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. АРИЖК оказывает поддержку заемщикам по ипотечным кредитам банков, отвечающим стандартам АРИЖК, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов. АРИЖК осуществляет реструктуризацию ипотечных кредитов, предоставленных кредитными организациями до 1 декабря 2008 года на приобретение либо строительство жилых помещений, расположенных на территории Российской Федерации, в целях постоянного проживания в них. В рамках заключенного Соглашения реструктуризация ипотечных кредитов осуществляться путем предоставления заемщику стабилизационного займа. Стабилизационный займ предоставляется на цели погашения текущих платежей по ипотечному кредиту, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов и пени, начисленных банком после снижения платежеспособности заемщика.

Основные условия предоставления стабилизационного займа:

- Перечисление средств осуществляется ежемесячными траншами.

- В обеспечение оформляется последующая ипотека жилья.

- Срок займа равен оставшемуся сроку ипотечного кредита.

- Процентная ставка по займу устанавливается равной процентной ставке по ипотечному кредиту.

Схема предоставления стабилизационного  займа.

1. Заемщик обращается в Банк за реструктуризацией жилищного кредита.

2. Банк сообщает заемщику условия предоставления АРИЖК стабилизационных займов.

3. В течение 2-х рабочих дней Банк готовит для Заемщика справку об остатке задолженности по кредиту для предоставления в АРИЖК. При необходимости, Банк предоставляет иные документы.

4. Заемщик обращается к Агенту АРИЖК (список агентов размещен на web-сайте АРИЖК) и передает пакет документов для получения стабилизационного займа.

5. Агент и АРИЖК в течение 5-ти рабочих дней проводят проверку документов и принимают решение о возможности предоставления стабилизационного займа.

6. В случае принятия положительного решения Агент направляет Заемщику и Банку уведомления.

7. На основании полученного уведомления о принятом решении Банк проводит подготовительные мероприятия для реструктуризации ипотечного кредита, оформляет согласие на последующую ипотеку, а также, при необходимости, оформляет новую справку об остатке задолженности по кредиту.

8. Заемщик открывает в Банке счет по вкладу, условия которого позволяют осуществлять приходные и расходные операции, для получения и списания поступающих средств стабилизационного займа в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту.

9. Банк передает Заемщику согласие на последующую ипотеку, а также при необходимости новую справку об остатке задолженности по кредиту.

10. Заемщик и Агент подписывают договор о предоставлении стабилизационного займа и договор последующей ипотеки.

2) Материнский капитал

С 1 января 2009 года обладательницы материнского капитала получили возможность потратить его на погашение ипотечного кредита, не дожидаясь, пока их ребенку исполнится 3 года. Сейчас размер материнского капитала составляет 343 тысячи 378 рублей. При наличии всех необходимых документов Пенсионный фонд принимает решение об удовлетворении заявки достаточно быстро - в течение месяца. При этом сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов минимизированы до двух месяцев с момента одобрения заявки. При этом, чтобы заявка была одобрена к обладательнице материнского капитала предъявляются определенные требования. В частности, жилье, приобретаемое с использованием средств сертификата, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей и других, совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей каждого.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В  связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Ипотечный  кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли  и другого недвижимого имущества. В системе мер по становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования прибыли представляет собой кредитный портфель коммерческого  банка. Кредитный портфель является как источником дохода, так и источником банковского риска.

В нашей стране существует ряд схем кредитования приобретения жилья. Первая - модель депозитного  института (сберегательные банки), согласно которой Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты  и обслуживают их. Вторая - модель ипотечных компаний, в соответствии с которой ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они  выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Но, выдав кредит, компания продает  его третьему лицу - инвестору непосредственно  или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая  новые кредиты. Их прибыль.

Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка  ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального  и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты  принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях. Так, ипотечные банки  получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, как в нашей стране, а путем  выпуска специальных ипотечных  облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными  и ликвидными ценными бумагами. А  государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций.

Практические аспекты  ипотечного кредитования были рассмотрены на примере Сысертского отделения №6149 Сберегательного банка России. Динамика показателей качества кредитного портфеля отделения Сбербанка показывает, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов. Налицо динамика роста объема выданных отделением Сбербанка ипотечных кредитов: в 2007 году - на сумму 70 млн. руб., в 2008 году - на сумму 383 млн. руб., в 2009 году - 1260,5 млн. руб. И если прибыль банка от ипотечного кредитования в 2008 году составила 2,6 млн. руб., то в 2009 году она составила уже 64 млн. руб. Сразу после обращения в банк и заполнения соответствующей анкеты - за каждым клиентом отделения Сбербанка закрепляется кредитный инспектор, который дает консультации и помогает в оформлении кредита день проведения ипотечной сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский процессуальный  кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. №  138-ФЗ (с изм. и доп. от 22 июля 2008 г.)

2. Федеральный закон РФ  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (с изм.  и доп. от 17июля2009 г.)

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О  кредитных историях» (с изм.  и доп. от 24 июля 2007 г.)

4.Федеральный закон о  банках и банковской деятельности  Российской Федерации от 02.12.1990 года  № 395-1.

5. “Правила кредитования  физических лиц Сбербанком России  и его филиалами” № 229-3-р  от 30.05.2003г.

6. «Порядок взаимодействия  подразделений Сбербанка России  при приеме ценных бумаг в  обеспечение выдаваемых кредитов  и банковских гарантий» от 15.12.2004 года № 1310-р.

7. «Регламент предоставления  кредитов юридическим лицам и  индивидуальным предпринимателям  Сбербанком России и его филиалами» (Редакция 5) от 30.06.2006 года № 285-5-р.

8. Положение Банка России  «О порядке формирования кредитными  организациями резервов на возможные  потери по ссудам, по ссудной  и приравненной к ней задолженности»  от 26.03.2004 года № 254-П.

9. «Регламент создания  и использования в Сбербанке  России и его филиалах резерва  на возможные потери по ссудам  и списания нереальной для  взыскания задолженности» (Редакция 5) от 21.04.2005 года № 455-5-р.

10. «Порядок оценки кредитных  рисков, установления, мониторинга,  актуализации и контроля лимитов  риска на субъекты Российской  Федерации» (Редакция 4) от 15.12.2003 года  № 618-4-р.

11. «Регламент создания  в Сбербанке России и его  филиалах резервов на возможные  потери» (Редакция 2) от 17.02.2006 года  № 1237-2-р.

12. «Порядок оценки кредитных  рисков, установления, мониторинга,  актуализации и контроля лимитов  риска на муниципальные образования» (Редакция 2) от 24.12.2004 года № 839-2-р.

13. «Порядок кредитования  субъектов Российской Федерации,  муниципальных образований и  принятия государственных (муниципальных)  гарантий субъектов Российской  Федерации (муниципальных образований)  в обеспечение исполнения обязательств  третьих лиц по предоставленным  кредитам» (Редакция 4) от 07.10. 2005 года  № 607-4-р.

14. «Порядок предоставления  Сбербанком России и его филиалами  кредитов физическим лицам на  приобретение, строительство, реконструкцию  и ремонт объектов недвижимости (“Жилищный кредит”)» от 02.12.2005 №1040-3-р  (Редакция 3) от 02декабря 2005 г.(с учётом  изменений №1040-3/3-р от 24.04.2007;№1040-3/7-р  от08.10.2008;1040-3/11-р от09,09,20091040-3/12-р от 30,09,2009г)

15. «Сборник тарифов на  услуги, предоставляемые Сбербанком  России» (редакция 7) от 18.10.2005 года  № 568-7-р.

16. Барщевский М.Ю.Все о  недвижимости: Оформление сделок, строительства  и приобретение жилья, земельные  вопросы, ипотека. Плюс образцы  всех необходимых документов. АСТ  Москва, Астель.

17. Голубева С.С. «Страхование  рисков коммерческого банка». // Москва, 2008г

18. Грудинин М.Ю. Рынок  недвижимости России, мифология  и содержание //Экономика строительства. - 2008.

19. Грудцына Л., Козлова  М. Ипотечное кредитование. Вопросы  и ответы. - М.: Эксмо, 2007.

20. Дестресс М. Ипотека  и ипотечный кредит // Деньги и  кредит.- 2008.- № 8.

21.Методические рекомендации  по организации и порядку осуществления  программ ипотечного жилищного  кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города.- 2008.

22. Разумова И.А.Ипотечное  кредитование // Питер.- 2008.

23. Смирнов В.В., Лукина  З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор.- 2007.

24. Ужегов А. Н. Квартира  в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер.- 2007.

25.Финансы /Под ред.  Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономист.- 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Приложение А

 Субъекты ипотечных  кредитов, их функции и прямые  цели

Таблица 3
Участники рынка ипотечных  кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
Заемщик (залогодатель) - физические лица	- физические лица, желающие  улучшить свои жилищные условия  и удовлетворяющие требованиям  банков по уровню кредито- и  платежеспособности	Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства  жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья	Максимизация объема привлечения  дешевых финансовых ресурсов для  покупки или строительства жилья
Банк-кредитор (залогодержатель)	- Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные  союзы и т.п.	Предоставляют заемщикам  в установленном порядке ипотечные  кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных  кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя	- Максимизация доходности  активных операций; - ограничение рисков и  обеспечение возвратности ссудного  капитала
Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	- Максимизация денежных  средств за продаваемое жилое  помещение; - минимизация рисков, связанных  с продажей
	-	Создание благоприятных  условий для развития рынка ипотечного капитала	- Капитализация недвижимого  имущества и обеспечение его  оборотоспособности; - не инфляционная поддержка  сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы  в отдельном регионе и в  стране в целом - уменьшение разрыва между  производительным и финансовым капиталом; - пополнение доходной  части бюджета и обслуживание  внутреннего долга
Участники рынка ипотечных  кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	- Органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации	- Регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений; - оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; - регистрация договоров  об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление  информации по правам собственности  и обременению залогом жилья  всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка  участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
Операторы вторичного рынка  ипотечного кредитования	Специализированные агентства  ипотечного кредитования, ипотечные фонды	- рефинансирование кредитов  на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных  ценных бумаг; - привлечение средств  инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам  содействия рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования; - разработке типов ипотечных  кредитов, более доступных для  заемщика и менее рискованных  для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
Участники рынка ипотечных  кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
Страховые компании	Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования	- Страхования рисков ипотечного кредитования; - создание совместных  проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных  программ кредитования покупки  жилья на основе накопительного  страхования	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых помещений	Осуществляют оценку жилых  помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение  рейтинга
Риелторские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья	- Подбор вариантов купли-продажи  жилья для заемщика; - организация продажи  жилья по поручению других  участников рынка жилья; - участие в организации  проведения торгов по реализации  жилья, бывшего в залоге, на  которое судом обращено взыскание	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение  рейтинга
Инвестор	- Физические; -юридические лица: инвестиционные  банки, пенсионные фонды, страховые  компании, паевые инвестиционные  фонды и другие кредитные и  финансовые институт	Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые  ипотечными кредиторами или операторами  вторичного рынка	- Максимизация прибыли  капитала, вкладываемого в закладные  или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности  вложений