Ипотечное кредитование

Платежеспособность определяется с учетом следующего:

-срок кредитования в  месяцах (t) не включает период отсрочки погашения кредита;

-в зависимости от величины  среднемесячного дохода (Дч) применяются  следующие коэффициенты (К):

К=0,7 при Дч в сумме до 30000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К=0,8 при Дч в сумме свыше 30000 рублей (эквивалента в иностранной валюте).

3. Кредитный комитет приглашает  заёмщика на очередное заседание  и принимает решение о возможности  выдачи ипотечного кредита, его  размере и размере первоначального  взноса. По усмотрению Банка, такое  решение может быть принято  в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в  Банке "Ипотечный" счет и  вносит на него первоначальный  взнос в размере, согласованном  с Банком. Этот взнос заёмщик  может в любой момент до  выдачи кредита снять со счета,  что будет означать его отказ  от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком квартиры. Банк  соотносит 70% ее стоимости с  утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению  Банка) повторной проверки платёжеспособности  заёмщика Банк заключает с  ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья  и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-продажи квартиры  и ипотеки, так же договор залога который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки). Так же заемщику выдается график платежей по кредиту.

10. Банк перечисляет (или  выдаёт с лицевого счёта в  наличной форме) продавцу жилья  полную стоимость квартиры (т.е.  сумму первоначального взноса  и кредита). Возможна конвертация  и получение продавцом стоимости  квартиры наличными в долларах  США.

11. Заёмщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  Банка.

12. Банк продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока  действия кредитного договора, т.е.  в установленные соответствующим  графиком сроки принимает от  заёмщика все положенные выплаты  по предоставленному кредиту.

13. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств  по ипотеке (погашение долга  по кредиту и выплата процентов)  оформляется прекращение залога  квартиры и всех ограничений  на распоряжение ею.

Документы, необходимые для  рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках ипотечной программы в Сысертском отделении заполняет заявление-анкету. Кроме того, предоставляются следующие документы:

- Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

- Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов  семьи.

- Выписки из трудовых  книжек заёмщика и членов его  семьи, заверенные по месту  работы (за последние 5 лет).

- Выписки из домовой  книги по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

- Копии финансово-лицевого  счета по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

- Справки с места работы  о доходах за последние 6 месяцев  с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его  семьи).

- Копии документов, подтверждающих  права на имущество, указанное  в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный  участок, вклады, другие активы).

-Контракт с работодателем  (если имеется).

-Документы, подтверждающие  образование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Риски и ответственность  заёмщика

Ипотека в нашей стране - это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в  вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным  юридическим вопросам. Инфляция, изменение  валютного курса добавляет непредсказуемости  экономической ситуации в нашей  стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить  собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше  застраховаться.

Ипотека: чем рискуете вы.

Если внезапно снижаются  рыночные цены на жилье, то, как бы это  не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе  и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью  ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много  переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине  окажетесь неспособны выполнить  свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые  он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.

Ещё один риск, который поджидает  Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все  кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом  нашей страны это запрещено. Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.

Что делать, если с вами произошел  несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы - человек, ранее добросовестно  плативший, теперь не в состоянии  выплачивать положенную сумму, не имеет  возможности зарабатывать деньги и  погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы  избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Ипотека: риски кредитора.

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для  того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается  прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в  том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику. В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

Риск неуплаты или несвоевременной  уплаты, так называемый кредитный  риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.

Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях  оформления ипотеки, определяя условия  кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности  в дальнейшем можно с помощью  специальных служб, которые проверяют  кредитоспособность человека, который  хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить  кредитный риск используются некоторые  ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется  заем с залогом. Хотя залог значительно  снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные  камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников  нельзя выселить из квартиры, которая  является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.

Риск досрочного погашения  кредита по ипотеке также существенен  для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают  некоторые сроки, в период которых  досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение  влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую  необходимо реинвестировать. Кредитору  ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки.

Имущественные риски относятся  к условной группе рисков, то есть это  риски, которые имеют отношение  к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное  для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке  не прекратятся. В этом случае риски  повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления  страхового случая деньги выплачивает  не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний. Если подвести черту под всеми видами существующих страховок на рынке ипотеки, то можно выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первый риск - это наступление нетрудоспособности заемщика, второй - риск повреждения залогового объекта. На кого же возлагаются расходы по этим видам страхования? Конечно, на заемщика, по сумме они составляют около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство жителей России имеют самое общее представление  об ипотечном кредитовании. Основная масса их считают эту услугу невозможной  для себя из-за дороговизны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

3.1 Проблемы развития ипотечного  кредитования в России

Ограниченное предложение  жилья

Отсутствие жилья - главный  тормоз развития ипотеки, поскольку  дефицит увеличивает стоимость  жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека  стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту  цен. В настоящее время на рынке  недвижимости спрос значительно  превышает предложение, цены на жилье  растут быстрее, следовательно, доступность  жилья снижается. Создается напряженная  ситуация, и снижение ставок по ипотечным  кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие  цены. Вместе с тем состояние жилищного  фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и  ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно  допустимую норму. При этом около  половины российских семей нуждаются  в улучшении жилищных условий. Среди  них большая часть тех, кто  нуждается в так называемом «социальном  жилье».

«Серые» доходы

Невозможность подтверждения  своих доходов приводит к ограниченному  кругу заемщиков, способных без  лишних проблем взять ипотечный  кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить  ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В  качестве такового банк по-прежнему требует  справку из налоговой инспекции  по форме 2НДФЛ.

Высокие процентные ставки

Основные причины высоких  процентов - отсутствие дешевых и  долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в  России до сих пор сравнительно велика - около 11% годовых в рублях. Кроме  того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около  трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 13-14%, это  всё равно дорого для большинства  населения. Приемлемой платой за пользование  кредитом будет ставка 8-9% годовых  в рублях при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных  источников.

Отсутствие ипотечного страхования

Наличие ипотечного страхования  позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование  коммерческих и финансовых рисков ипотечных  банков, которое рассматривается  как инструмент снижения размера  первоначального взноса по ипотечным  кредитам. Снижение авансового платежа  позволит взять кредит людям со стабильными  и достаточными для погашения  кредита доходами, но уже без необходимых  первоначальных накоплений (обычно -- 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки  и страховые компании не могут  договориться о принципах организации  системы ипотечного страхования. Банки  пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным  невозвратом выданных ими ипотечных  кредитов. Все расходы на сегодняшний  день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования. Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.