Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян, поэтому и была выбрана эта  тема. Наличие собственного жилья  вносит в жизнь людей элемент  благополучия и стабильности, и очень  важно, по мнению социологов, чтобы  жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия. В свою очередь, ипотечные кредиты помогают банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм. Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет  финансировать новое строительство  за счет выручки от фьючерсной продажи  недвижимости. При этой системе снижаются  коммерческие риски, связанные с  нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в т.ч. участки из состава  земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может  служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Объектом исследования в  курсовой работе является Сысертское отделение №6149 Сбербанка России, предметом проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на примере данного отделения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

- рассмотреть понятие,  принципы и историю развития  ипотечного кредитования;

- обратить внимание на  нормативно-правовое регулирование  ипотечного жилищного кредитования;

- оценить текущее состояние  и рассмотреть сценарии ипотечного  жилищного кредитования на примере Сысертского отделения Сберегательного банка России;

- разобрать направления  совершенствования ипотечного жилищного  кредитования в Сбербанке России.

Первая глава посвящена  теоретическим основам и нормативно-правовому  регулированию, так же описывается  история ипотеки в России.

Во второй главе рассматривается  организация ипотечного кредитования на основе Сысертского отделения №6149 Сбербанка России, характеристика Сбербанка, риски и ответственность заемщика.

В третьей главе рассмотрены  проблемы ипотечного кредитования в  России и основные направления совершенствования  ипотечного кредитования.

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты РФ, финансовая отчётность Сысертского отделения, книги отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования, данные сети Internet.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и отличительные  черты ипотеки

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись лишь условия  предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных  с ипотекой. Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п. Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов. В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку  как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает:

-отношения собственности;

-кредитные отношения;

-финансовые отношения.

Отношения собственности  выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента  окончания платежей по долгу или  на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует  оборот и перераспределение недвижимого  имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда  другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в  роли инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных  кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, - это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки  всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над  суммой выданного кредита ипотека  дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредитов по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала. Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий  необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных  кредитов, охватывающий всю совокупность  деятельности кредиторов и должников,  вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа исполнения  предоставляет, а кредитор (залогодержатель)  принимает в залог недвижимое  имущество;

3. вторичный рынок ипотечных  кредитов, обеспечивающий передачу  прав по закладным и ипотечным  кредитам (продажа уже выданных  ипотечных кредитов), а также реинвестирование  выданных ипотечных кредитов. Вторичный  рынок является связующим звеном  между кредиторами на первичном  ипотечном рынке и инвесторами  на рынке ипотечных ценных  бумаг, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов  и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их  размещение на фондовом рынке)  в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных  бумаг, обеспечивающий трансформацию  персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий  страхование рисков в системе  ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный  кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловленым состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.