Ипотечное кредитование

   Основное преимущество социальной ипотеки, которое выгодно отличает ее от коммерческой - это льготная цена квадратного метра жилья. К примеру, в столице средняя стоимость 1 кв.м. жилой площади составляет четыре тысячи долларов. В том случае, если квартира приобретается в рамках социальной ипотеки данная сумма уменьшается. Достоинство социальной ипотеки заключается и в том, что имеются дополнительные гарантии как со стороны банка, так и со стороны правительства. Так, банк проверяет покупаемую жилплощадь на предмет возможных махинаций и мошенничества, страхует жизнь заемщика, а также саму квартиру, плюс, обязуется не повышать оговоренную в соглашении процентную ставку на всем протяжении действия кредита.

   В первую очередь, программа социальной ипотеки нацелена на очередников, то есть людей, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий и стоят в очереди на такое улучшение. Однако социальной ипотекой могут воспользоваться и другие категории граждан, например, молодежь, бюджетники, молодые семьи и т.п.

   В настоящее время разработано несколько вариантов программы социальной ипотеки. Первый заключается в том, что происходит дотирование процентной ставки. В рамках второго варианта предоставляются субсидии на определенную часть стоимости приобретаемого по ипотеки жилья. Третий – это продажа государственного жилья по договору кредитования по льготной цене.

   Выбор конкретного варианта зависит от региона. Где-то местные власти могут предусмотреть возможность выбора из этого перечня, а где-то доступен лишь один вариант. С целью получения полной информации об условиях по социальной ипотеке в вашем регионе необходимо обращаться в местные органы власти, которые отвечают за осуществление жилищной политики. В данном учреждении Вас проконсультируют по всем вопросам, касающимся социальной ипотеки, проведут предварительные расчеты, рассчитают размер необходимого первоначального взноса, определят размер, а также срок кредита, установят величину ежемесячных выплат, а также необходимый минимальный заработок заемщика или всей семьи в целом.

   За исключением требований, предъявляемых органами власти, также существуют и требования банка, который предоставляет ипотечный кредит. Такие могут касаться, например, его гражданства или места регистрации, продолжительности трудового стажа, а также иных параметров. При этом обязательно подлежит страхованию жизнь заемщика и приобретаемая квартира, причем страхование осуществляется за собственный счет.

   Приобретение квартиры в рамках социальной ипотеки у компаний-застройщиков имеет отличия с приобретением жилплощади у города. Продаются такие квартиры по существующим рыночным ценам. Кредит будет предоставляться под 10,5 процентов годовых. Для оплаты первоначального взноса предоставляется субсидия. Таким образом, квартира приобретается посредством сложения трех элементов: во-первых, ипотечного кредита, во-вторых, предоставляемой субсидии, в-третьих, личных средств. Данный вариант интересен тем, что лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условия, смогут покупать квартиры в домах, которые были построены не только городом, поэтому . выбор у желающих принять участие в программе существенно расширится. При этом городские власти сами определяют компании-застройщики, которые будут партнерами данной социальной программы. Они должны резервировать для очередников определенное число квартир в строящихся ими домах.

   Один из вариантов социальной ипотеки – ипотека для молодежи. В регионах действуют различные программы льготного ипотечного кредитования для молодой семьи. Однако кроме них существует и специальная федеральная программа, по которой субсидия предоставляется из федерального бюджета. Размер такой субсидии зависит от конкретного муниципального образования, а точнее нормативной стоимости квадратного метра жилья в нем. Также размер субсидии зависит и от детей. Для тех молодых семей, которые не имеют детей, субсидия составляет тридцать пять процентов от стоимости жилья, а для семей, в которых есть дети – сорок процентов. При этом расчет стоимости жилья осуществляется исходя из таких нормативов: для семьи, состоящей из 2-х человек – сорок два квадратных метра жилья, для семьи, состоящей из 3-х или более человек – восемнадцать квадратных метров жилой площади на каждого человека.

   Кроме того, для получения государственной субсидии возраст каждого из супругов не может превышать тридцати пяти лет. Также молодая семья обязательно должна быть в установленном законом порядке признана уполномоченным органом нуждающейся в улучшении своих жилищных условий, т. е. стоять в очереди за получением муниципального жилья. Важным условием является наличие достаточных средств для приобретения жилья за минусом предоставляемой субсидии.

   Решение касаемо включения конкретной молодой семьи в перечень претендентов на получение государственной субсидии принимается органом исполнительной власти того субъекта РФ, в котором они проживают. Данные о молодых семьях, в отношении которых принято данное решение, передаются в Росстрой.

   Когда молодая семья становится участником данной федеральной программы, она получает соответствующее свидетельство. Собственно субсидия предоставляется семье в безналичной форме, она зачисляется на счет, открытый в банке-партнере данной федеральной программы. Эта субсидия может быть использована для первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение квартиры либо строительство индивидуального дома.

   Специальный вариант социальной ипотеки предусмотрен для военных. Она представляет собой накопительную систему жилищного обеспечения военнослужащих. Право на участие в этой программе зависит от звания и даты, когда был заключен первый контракт с Вооруженными силами РФ. Суть данной социальной ипотеки состоит в том, что ежегодно на специально открытый индивидуальный счёт участника данной программы начисляется определенная денежная сумма. Ее размер суммы устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации, она ежегодная индексируется с учетом ожидаемой инфляции, а также общеэкономической ситуации в государстве. Накопленную таким образом денежную сумму военнослужащий-участник программы вправе использовать для совершения первоначального взноса при приобретении жилья посредством ипотечного кредитования.

   Во многом условия социальной ипотеки определяются местными властями, что обуславливает их специфику в зависимости от конкретного региона.

   3.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования  в Алтайском крае

   Нестабильная финансовая ситуация сильно отразилась на ипотечных заемщиках, и прежде всего на тех, у кого валюта кредита отличается от валюты доходов. Увеличение роста безработицы и снижение уровня доходов стали основными факторами роста просроченной задолженности. Чтобы не допустить ипотечного коллапса, банки разработали специальные предложения для заемщиков, попавших в трудные жизненные обстоятельства.

   Банки уже не раз и не два говорили о том, что если заемщик попал в тяжелое положение и денег на погашение ссуды достать неоткуда, нужно немедленно поставить в известность своего кредитного менеджера, который постарается найти выход из ситуации. Учитывая, что от кризиса пострадало уже значительное число россиян, банки не стали дожидаться, пока отделения начнут осаждать толпы заемщиков, и сами вышли к ним навстречу с выгодным предложением [20, с.26].

   Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. 

   По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен. Чтобы жилищные накопления стали реальностью, законодателю необходимо подготовить соответствующие уточнения в закон о страховании вкладов, предусматривающие увеличение страховой суммы, и поправку в статью 837 ГК РФ (о "безотзывных" вкладах).

   Число банков, выдающих ипотечные  кредиты, растет. С начала 2010 г. ипотекой стали заниматься еще 27 банков. За соответствующий период 2009 г. с ипотечного рынка ушел 31 банк, отметил Мухарбек Дидигов из СФ.

   К концу 2020 г. средняя  ставка по кредитам должна снизиться  до 6% годовых, надеются российские власти. Сегодня средняя ставка по кредитам — 11% (см. таблицу на стр. 54), отметил Сергей Озеров, председатель правления ипотечного банка DeltaCredit на II Финансовом форуме России. Заявленные некоторыми банками 9—9,5% ставки «на самом деле не существуют», убежден Озеров, «предъявляется очень много требований, считанные люди могут получить [кредиты по таким ставкам]».

   Конечный  кредит для заемщика должен стоить не больше 9% годовых, уверен Андрей Шелковый. В Англии ставка по ипотеке  — от 2,5%, в США  — от 2%, в странах Евросоюза — от 3%, по данным Столичного агентства недвижимости.

   Сейчас  идет гонка за самую  низкую процентную ставку, но это всего лишь «последнее явление  в рекламной борьбе», уверен Озеров. В  октябре был фурор  на рынке, когда Сбербанк ввел ставку 9,5%. Потом ВТБ 24 объявил о 9%. В ипотечной стратегии прописано, что роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. На самом деле доля государства только растет. В начале 2009 г. доля государства, представленная госбанками и АИЖК, была 65%. Но потом из-за кризиса повысилась до 85% в октябре 2010 г., приводит данные Озеров, «настораживают заявления от госбанков о том, что они нацелены на увеличение своей доли в 2011 г.».

   Перспективу развития ипотеки глава DeltaCredit видит в программах стимулирования: «Очень успешная программа на национальном уровне — это материнский капитал. Мы видим в разных регионах губернаторские программы, которые нацелены на тот или иной сегмент населения, — это прямое субсидирование населения. Заемщик получает сертификат и выбирает банк и программу кредитования».

   При условии прямого  финансирования по ставке 11% количество кредитов за первые 10 месяцев  составило 33 277 на общую  сумму 33 млрд руб. При  субсидировании, когда деньги выдаются в виде сертификата, те же самые 33 млрд руб. могли бы помочь 112 000 граждан вместо 33 000.

   Необходимо  также развитие рынка  длинных денег, в  том числе путем  расширения программы  ВЭБа на вторичном  рынке и АИЖК, уверен Озеров. Очень важно, чтобы эти длинные деньги были.

   Правительство выделило 150 млрд руб. ВЭБу, 40 млрд руб. АИЖК по программе «Стимул». Но прогнозы развития ипотеки значительно  превышают эти  цифры, «где взять  оставшиеся деньги, — спрашивает Александр  Егоров, и. о. председателя правления АБ «ГПБ-ипотека». «Нет и не будет длинных денег, — категоричен он. — Подо что государство готово дать денег, то и надо делать».

   Даже  в кризис, под дикие  ставки, выдавались ипотечные кредиты, значит, ипотека —  один из важнейших  инструментов банка, уверен Игорь Дуда, заместитель председателя правления банка «Открытие».

   2,2 млрд кв. м —  общая потребность  в жилье в России.

   60% семей в России  испытывают жилищные  трудности.

   32% семей хотели бы  решить ее в  ближайшие три  года.

   На 46% необходимо увеличить жилищный фонд, по данным фонда РЖС. 
Заключение

   Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений в решении жилищной проблемы в российском обществе.

   Под ипотекой в нашей стране подразумевают залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

   В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством - имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

   Однако главным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.