Ипотечное кредитование

   Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить свое положение на рынке, или вернуть позиции, которые они растеряли за 2009 год. В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Первый шаг уже сделан: в апреле к двум имеющимся в Москве ипотечным центрам добавилось сразу 12 новых.

   Банк «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам. В марте 2010 года банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей – принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и «родственным» ему Росбанком (оба являются «дочками» Банка Сосьете Женераль Восток), Росбанк выступит сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит». До конца апреля 2010 года сотрудничество отрабатывается в пилотном режиме в Москве. Затем действие соглашения будет распространено на все остальные подразделения Росбанка.

   Московский Кредитный Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования.

   Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение». ЮниКредит Банк "бросил пробный шар": в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретние квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%.

   В марте пять крупных банка так или иначе улучшили условия кредитования.

   Банк Москвы объявил о либерализации условий ипотечного кредитования, а, фактически, о своем возвращении на рынок ипотечного кредитования. Снижение ставок по ипотечным продуктам составило 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита.

   ТрансКредитБанк существенно улучшил условия ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Процентные ставки по кредитам снижены на 1,5 - 3,5% в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5 % годовых.

   Банк «МИА» объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье.

   Банк «Дельтакредит» ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.

   Банк Интеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых.

   1 апреля мартовская тенденция получила совсем не шуточное развитие. Сразу два крупных банка в этот день объявили об улучшении условий ипотечного кредитования - Банк Сосьете Женераль Восток и ЮниКредит Банк.

   Банк Сосьете Женераль Восток снизил размер минимального первоначального взноса по программам «Квартира» и «Улучшение жилищных условий» до 20%, по программе «Загородная недвижимость» - до 40% от стоимости объекта недвижимости. Также снижены процентные ставки по кредитам – на приобретение квартиры они теперь составляют от 14% до 15,5% годовых в рублях, от 9,75% до 11% годовых в долларах США и от 8% до 11% в евро в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.

   ЮниКредит Банк снизил комбинированные и фиксированные ставки по ипотечным программам в рублях на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях теперь составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро - от 10% годовых. В то же время, при нежелании заемщика страховать риск потери предмета залога в результате прекращения права собственности на него (титульное страхование) в пользу кредитора, ставка повышается на 1 процентный пункт. При нежелании заемщика страховать риски причинения вреда жизни и постоянной потери трудоспособности в пользу кредитора, ставка повышается на 2,5 процентных пункта.

   Еще два банка улучшили условия ипотечного кредитования 5 апреля. Райффайзенбанк снизил размер первоначального взноса по программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности» - с 40 до 30%. В продуктовой линейке Райффайзенбанка для жителей Москвы и Санкт-Петербурга снова появились ипотечные кредиты в долларах США – их можно получить по любой программе, за исключением кредита под залог имеющейся квартиры. Процентные ставки составляют от 10,5% до 14,5% годовых. Банк «ДельтаКредит» снизил ставки по кредитам в рублях на 0,75% - 1%.

   7 апреля на российский ипотечный рынок вернулся еще один выбывший в кризис игрок - банк «ГЛОБЭКС». Пока банк предлагает только ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, зато делает это на условиях, идентичных действующим условиям рефинансрования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области.

   Стабилизация на рынке жилья способствует изменению в отношении банков к первоначальному взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, Московский Кредитный Банк, ЮниКредит Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка.

   РосЕвроБанк также установил минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья на новый ипотечный продукт «Семейный» (на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), запущенный с 3 февраля 2020 года. Супруги в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту.

   Абсолют Банк готов выдать кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом в 10%, но только при условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику.

   ТранКредитБанк снизил размер первоначального взноса с 20 до 10 % по ипотечным кредитам для сотрудников ОАО «Российские железные дороги».

   Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и "серые" доходы готовы, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

   С начала 2010 года в Сбербанке в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения.

   Сегодня справки по форме банка или в произвольной форме принимаются в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка. Пилотный проект запускается поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера.

   Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.

   Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.

   Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

   Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

   Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, Банка "Жилфинанс", ВТБ 24, банков "ДельтаКредит" и "КИТ Финанс", ДжиИ Мани Банка, Собинбанка, банка "Хоум Кредит". Единичные предложения можно видеть у БТА Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома.

   Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк "КИТ-Финанс" готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка "ДельтаКредит" минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых, у ВТБ 24 по кредитам в рублях - 8,75%, в долларах и евро - 10% годовых.

   Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях – 21% годовых, в долларах США – 16,75%.

   Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику "кредитные каникулы" на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

   Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк "КИТ Финанс", Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.

   Социальная ипотека направлена на улучшение жилищных условий. Однако в данной программе могут принимать лишь те граждане, которые по закону отнесены к социально не защищенным слоям. Данная программа сочетает в себе элементы ипотечного кредитования, а также государственного финансирования. Еще одно важное условие – это то, что претендовать на участие в программе социальной ипотеки могут лишь те граждане, чьи жилищные условия не соответствуют норме, которая на данный момент составляет восемнадцать квадратных метров на одного человека.