Ипотечное кредитование в Российской Федерации

     Основной  отличительной чертой и особенностью немецкой модели ипотеки является рефинансирование кредита банком за счет оформления ценных бумаг, которые имеют прочное подкрепление: с одной стороны, данные бумаги подкреплены ипотечными кредитами, которые выданы населению, при этом с другой стороны, данные бумаги подкреплены и имуществом, в залог которого и были выданы ипотечные кредиты. 

     Стоит отметить, что функционирование банка  при использовании именно одноуровневой  ипотечной системы регламентировано строгими правилами и законами. Выпуск бумаг также осуществляется в  соответствии с жесткими правилами.

     Немецкая  модель ипотеки - это вид кредитования, который сложился естественным путем, в его становлении никакой роли не имели решения правительства. Именно поэтому одноуровневая модель ипотеки является надежной, но не идеальной, однако она используется во многих странах, например, на территории стран Европы.

     Сущность  немецкой системы обеспечения целевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового  рынка. Она формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений или строительно-сберегательных касс.

     Кассы выдают кредиты под проценты ниже рыночных, т.к. привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Вкладчиками  и заемщиками касс являются одни и  те же лица.

     Взаимодействие  с кассой делится на 2 периода: период накопления и период кредитования.

     Член  кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство  вносить в течение определенного  периода времени деньги на депозит  и хранить их, получая доход  по оговоренной низкой ставке. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить вкладчику по окончанию периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

     Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает половину той  суммы, что нужна на покупку жилья. Затем вкладчик получает накопленные средства и такую же сумму в кредит. На все эти средства вкладчик приобретает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплаты кредита.

     Значительным  преимуществом данной методики является процесс ускорения из-за отсутствия оценки кредитоспособности заемщика.

Отрицательный стороны данной модели:

1. Возникают риски снижения реальных заработков членов кассы и их способности гасить выданный кредит.
2. (исключительно Российская проблема): законодательство не предусматривает особой формы в кредитных организациях, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организация в виде подразделения коммерческого банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

   Сторонники  данной контрактно – сберегательной системы пытаются обойти эти законные ограничения, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления заменяется периодом внесения вкладов в долговое участие в строительстве, а период кредитования – периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа.

Немецкая  модель представлена на [рис. 2]. Где:

1. Внесение  частичных сумм на депозит  в течение периода накопления  под 3% годовых

2. Предоставление  накопленной суммы плюс недостающая сумма в виде кредита под 5% годовых

3. Покупка  недвижимости вкладчиком

       

     

     

       
 
 

     Рис. 2. Ипотечное кредитование по немецкой схеме

   Схема "Форвард - кредитинвест" ориентирована на коммерческих застройщиков (Ю.Л.), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Эта схема простого строительного кредита приведена на рис. 3. 
Особенности кредитования по схеме "Форвард-кредитинвест" заключаются в следующем:

- Сложная методика оценки кредитоспособности заемщика;

- Для такого вида кредитования открываются специальные ссудные счета;

- Погашение кредита производится путем списания денег с расчетного счета, оставшихся после всех платежей.

 
Рис. 3. Ипотечное  кредитование по схеме "Форвард - кредитинвест"

Выводы  по схеме "Форвард - кредитинвест":

1) Данная схема кредитования является традиционной и наиболее задействована на сегодняшний момент времени.

2) Такая схема может существовать только в том случае, если коммерческие организации будут заинтересованы в участии в этой программе.

3) Эта схема кредитования строительных или коммерческих организаций с целью последующей продажи квартир жителям города является для последних очень дорогой и практически не отличается от схемы обыкновенной покупки жилья на рынке недвижимости.

4) Данная схема будет интересна для покупателей квартир только в том случае, если покупаемые квартиры будут дешевле, чего можно достичь путем участия муниципалитета в учредительстве коммерческих организаций, занимающихся продажей квартир и финансовой заинтересованности в удешевлении последних.

5) Несмотря на существенные недостатки, эта схема ипотечного кредитования востребована на рыке недвижимости.

  Схема "Ретрокредитинвест" рассчитана на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой. Квартира, в которой проживают заемщики по кредиту, служит обеспечением его. 
Схема данного вида кредитования представлена на рис. 4.

  

  Рис. 4. Ипотечное кредитование по схеме  "Ретрокредитинвест" 
 
 
 

2. Проблемы  ипотечного кредитования в РФ

2.1 Анализ  рынка ипотечного кредитования  в России

     Объемы  выдачи ипотечных кредитов в 2003 году, по сравнению с 2002 годом, возросли вдвое - $500млн. против $260млн. Основной вклад  внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка.

     В настоящий момент 60 процентов жилищного  фонда приватизировано, и такой  фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании.

     Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом  будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке. К Сбербанку, банку  Дельтакредит, Райффайзенбанку и  МИА присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка дало принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах" и надежда на то, что уже к концу 2004 года полностью завершится формирование законодательной базы, необходимой для развития ипотеки.

     Во  многом благодаря совместным усилиям  местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно  внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции наладив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций. Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч. На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию.

     Таким образом, можно подытожить, что в операторы предлагают услуги ипотечного кредитования на условиях (в среднем) 12,7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг предлагают всего три оператора: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк.

     Финансовые  учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданным федеральным правительством.

     АИЖК  разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.

     На  данной стадии качество портфеля кредитов, выданных коммерческими банками, является высоким, в основном, благодаря консервативным стандартам андеррайтинга заемщика и обслуживанию в основном населения  с высоком уровнем дохода. Например, помимо ипотечного залога Сбербанк требует подписи двух гарантов по каждой ипотеке, таким образом, он косвенно заявляет о своем недоверии к обеспечению ипотечного кредита.

     Возможность обращения взыскания на имущество  должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Необходимо отметить, что это не только чисто российская проблема. С ней сталкиваются и в США и европейских странах.

     Еще несколько лет назад слово  “ипотека” в России было знакомо  лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

     Невозможно  не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

• возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

• возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

     Согласно  социологическим данным на конец 2004 года (% от семей в среднем по стране) :

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями  относятся 39% семей