Ипотечное кредитование РК

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности  нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.
2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми.
3. Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.
4. Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.
5. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения.

Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2009 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Можно предложить следующие решения проблем, с которыми сталкивается ипотечное кредитование.

Таким образом, ипотечное  кредитование в Республике Казахстан  хотя и получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и  улучшать условия получения ипотечного кредитования.

14 апреля 2004 года правительство  Казахстана в целом одобрило  проект государственной программы  развития жилищного строительства  на 2005-2007 годы. Согласно программе,  ставились задачи обеспечить  в течение 2005-2007 годов строительство  и ввод в эксплуатацию более  12 млн. кв. метров жилья, в том  числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м  - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают  в правительстве, позволит обеспечить  стоимость одного квадратного  метра жилья не более $350 во  всех регионах Казахстана, за  исключением, возможно, крупных городов,  прежде всего, в Астане и  Алматы, где высоки доходы населения. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости.

25 мая 2004 г. в Астане  Министерство финансов РК, ЗАО  “Казахстанская ипотечная компания”  и банки второго уровня - “Альянс  Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы.

Динамичное развитие Казахстана и успешный ход реформ в экономике, обеспечивая подъем жизненного уровня населения, одновременно высвечивают  отставание в некоторых областях, в частности, в сфере жилищного  строительства. Жилищное строительство  признано одним из приоритетных направлений  Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального  характера.

О приоритетах в решении  этой задачи и перспективах Государственной  программы жилищного строительства  говорит заместитель Премьер-министра РК С.М. Мынбаев: 

«Если до сих пор ипотечными кредитами граждане могли пользоваться лишь для покупки жилья на вторичном  рынке, то снижение ставок вознаграждения и суммы первоначального взноса одновременно с увеличением сроков кредитования, делают ипотечный кредит для приобретения нового жилья доступным для широких слоев населения. В период реализации Программы намечается достигнуть следующих параметров ипотечного кредитования:

– размер ставки вознаграждения – 9-10 %;

– размер первоначального  взноса – 10 %;

– срок ипотечного кредита  – 20 лет.

В настоящее время некоторые  банки предлагают на рынке ипотечные  кредиты только с одним из указанных  целевых показателей. В комплексе  кредиты со всеми тремя показателями пока никто не предлагает. Перед  нами стоит задача ориентировать  рынок на достижение этих показателей.

Этого можно добиться использованием имеющихся финансовых институтов развития, таких, как Казахстанская ипотечная  компания. В настоящее время разрабатывается  специальная Программа ипотечного кредитования доступного жилья в  рамках действующей Программы  АО «Казахстанская ипотечная компания». Права владения и пользования  государственным пакетом акций  АО «Казахстанская ипотечная компания»  для более эффективного управления будут переданы от Национального  Банка Республики Казахстан Министерству финансов Республики Казахстан.

Ипотечное кредитование и  система жилищных строительных сбережений вместе с индивидуальным жилищным строительством обеспечат жильем большую часть  нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В рамках Программы предполагается ежегодное строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по одному 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права приватизации жилья.

Для обеспечения строительства  жилья будут разработаны меры, направленные на дальнейшее снижение стоимости строительства жилья.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования Банков второго уровня Республики Казахстан.

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

 Казахстаном была выбрана  Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

 В июле 2001 г. ЗАО  “Казахстанская ипотечная компания”  совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

 В целях развития  системы ипотечного кредитования  решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

 Основные цели и  задачи программы:

Развитие жилищного строительства  и формирование рынка жилья.

Удовлетворение потребности  населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и  формам оплаты.

 Создание привлекательной  для клиентов системы, предусматривающей  возможность выбора приемлемого  для них механизма финансирования  и кредитования при приобретении  жилья.

 Переход от практики  бесплатного предоставления жилья,  отнесенного к категории государственного  коммунального жилищного фонда,  к практике строительства коммерческого  жилья и приобретения за счет  собственных средств граждан.

 В 2002 году в Астане  было введено свыше 230 тысяч  квадратных метров жилой площади.  Из них около 30 процентов реализовано  по программе ипотечного кредитования.

 Появилась потребность  населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без  фиксации валютного эквивалента,  а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело  проблемы, связанные с необходимостью  устанавливать плавающие ставки  вознаграждения в целях хеджирования  рисков. В свою очередь, потенциальные  заемщики опасались значительного  роста ставок вознаграждения  в будущем, так как это создает  угрозу дефолта заемщика.

 Казахстанская ипотечная  компания провела большую работу  по поиску схем, которые могли  бы обезопасить заемщиков. В  частности, адаптировала имеющийся  международный опыт применения  ограничителей ставок вознаграждения  – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

 Первоначально Компания  устанавливала по рефинансируемым  ипотечным жилищным кредитам  окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора  за кредитный риск и операционное  обслуживание. Однако анализ проведенной  работы заставил пересмотреть  политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет  свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится  рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут  самостоятельно устанавливать собственную  маржу, в пределах определенной  величины. Таким образом, конечная  ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

 В связи с тем,  что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

 Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

 несовершенство установленного  законом порядка государственной  регистрации сделок с недвижимостью  (например, необоснованно высокая  оплата регистрации) приводит  к удорожанию кредитов для  населения;

 отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

 включение залогового  имущества в конкурсную массу  при банкротстве юридического  лица.

 В связи с этим  Национальным Банком Казахстана  была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен  проект Закона Республики Казахстан,  предусматривающий внесение изменений  и дополнений в некоторые законодательные  акты.