Ипотечное кредитование РК

В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали  свои состояния итальянские банкиры  Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

При упоминании об ипотеке  почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной  системы, которая в свое время  вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке  уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

2. Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

Ипотечное кредитование –  это залог недвижимого имущества  при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного  удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный ипотечный  кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под  залог приобретаемого жилья в  качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает  существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для  страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста  совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного  потребления необходимо, чтобы часть  сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека  из-за капитала, который входит в  понятие "недвижимость", и наличия  у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс”  Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению  с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом. Смотрите схему 1.

Схема 1. Модель ипотечного банка

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского  капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе  развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной  шаг в развитии рыночных отношений  в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки  для экономики страны заключается  в следующем:

- вовлечение капиталов  в виде недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

- денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку  импортных потребительских товаров);

- применительно к работе  банков освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает  объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

3. Зарубежный опыт организации системы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим  звеном между ограниченными финансовыми  возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

 В свое время развитые  страны использовали свои программы  ипотечного кредитования в качестве  толчкового инструмента в преодолении  экономической депрессии и дальнейшего  развития через запуск финансовых  рынков. Последствия великой депрессии  1930-х годов в США, Второй  мировой войны в Европе привели  к тому, что правительства большинства  стран осознали важность решения  жилищных проблем населения в  качестве стимулирующего воздействия,  влекущего экономическое возрождение  страны. Формирование рынка долгосрочных  ипотечных кредитов являлось  основной ролью и задачей государства.

 Роль и масштабы  участия государства в развитии  системы жилищного кредитования  каждой страны зависят от степени  зрелости используемой ипотечной  модели и от подхода, примененного  к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства.

 На сегодняшний день  в США, благодаря эффективному  использованию государством механизмов  ипотечного кредитования в качестве  инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 – 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

 В США эти функции  выполняют в основном государственные  организации или организации,  пользующиеся поддержкой федерального  правительства. Основными финансовыми  учреждениями в США, инициирующими  ссуды под залог недвижимого  имущества, являются: ссудо-сберегательные  ассоциации (ССА); ипотечные банки,  действующие как отделения коммерческих  банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают  в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная  схема финансирования жилья через  строительный заем организована следующим  образом. Подрядная фирма берет  в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную  ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется  закладной или актом передачи в опеку – документами, по которым  в случае неуплаты долга по ссуде  право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 – 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга (подробнее на сайте

Система социальной поддержки  заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для  различных категорий заемщиков. В Великобритании [40 - Закон 1995 г. Англии «О международном частном праве» (различные положения).], Германии, Франции, характерна большая активность частных  корпораций в качестве посредников  на рынке ипотечных облигаций. Причина  в том, что в Европе государственное  регулирование ипотечного рынка  направлено в большей степени  на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка  ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.