Ипотечное кредитование РК

В Великобритании [41 - Трактат  о законах и обычаях Англии, называемый Глэнвилл.] еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ [42 - Иногда американские и английские ссудосберегательные ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали определению, данному в тексте. Однако нынешние ССЛ выдают ссуды как на строительство жилья, так и на многие другие цели и необязательно своим вкладчикам. В современной англоязычной литературе принят термин «rotating sayings and credit association» (сокращенно – ROSCA), иногда переводимый как «общество взаимного кредитования».]. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где  процентная ставка снижена до 6 – 7%, благодаря программе значительного  ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное  кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в  США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное  регулирование привлекают сегодня  внимание многих [43 - ЕТК США, Restatement (Second) Conracts].

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное  кредитование; государственная поддержка.

Обращение казахстанских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическим моделям  ипотечного кредитования относятся, например:

1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западно-европейских стран – Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные  кредитные организации – ипотечные  банки [44 - Кредитная организация  – это юридическое лицо, которое  для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности (в том числе с привлечением иностранного капитала), предусмотренной гражданским правом, как хозяйственное общество. Кредитные организации подразделяются на банки, имеющие исключительное право на осуществление всего спектра банковских операций (привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц; размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц), и небанковские кредитные организации, имеющие право осуществлять отдельные операции. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Центральным банком Республики Казахстан. Кредитные организации подлежат государственной регистрации в Центральном банке Республики Казахстан, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:

1) за счет эмиссии ипотечных  ценных бумаг (ИЦБ) на основе  пулов закладных, которую осуществляют  сами банки, продавая впоследствии  ИЦБ (в частности, ипотечные  облигации – ИО) на фондовом  рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;

2) за счет продажи закладных,  организованных или не организованных  в пулы и выставляемых банком  на первичный рынок ценных  бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению  взыскания на заложенное имущество  и его продаже в случае ненадлежащего  исполнения или неисполнения заемщиком  его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для  вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это  будут выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные  бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных  облигаций, кредитора, управляющей  компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах. Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства.

Закладные листы в отличие  от обыкновенных облигаций имеют  специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает  занесенное в специальный регистр  имущество – ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных  листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем.

Деятельность эмитентов  закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать  ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В отличие от англо-саксонской модели ипотечного кредитования, где  участники тесно взаимосвязаны  между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка  ипотечного кредитования ведет к  неисполнению обязательств другими его участниками («эффект карточного домика»), европейская модель более устойчива.

Основными достоинствами  одноуровневой модели служат ее легкая интегрируемость в национальное российское законодательство; дешевизна  ее организации и контроля над  ней по сравнению с двухуровневой  моделью; отсутствие необходимости  страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых  агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно  снижает стоимость кредита для  залогодателей.

Модель депозитного института (модель сберегательного банка и  накопительных счетов). Система контрактных  сбережений получила широкое распространение  в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного  кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой (www.denisshevchuk.narod.ru).

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированным кредитным  учреждением (в дальнейшем будем  называть его ипотечно-сберегательным банком – ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудно-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества (ССА, saving and loan associations).

Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных институтов в 54 странах за последние 200 лет, подтверждает, что ни одной стране не удалось  создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ (в тех или иных модификациях). Даже в США становление ипотечных институтов началось отнюдь не с создания вторичного рынка закладных в 1971 г., а с возникновения строительно-сберегательных кооперативов в 1831 г. Затраты на внедрение и поддержку, казалось бы, неэффективных институтов с лихвой окупаются, способствуя постепенному совершенствованию экономической культуры и принятию работоспособных законов.

2. Двухуровневая (универсальная) модель

По «американской» модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право  требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных»  требований по ипотечным кредитам агентство  формирует пул, на основе которого выпускает  облигации (MBS – Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема, по мнению Дениса Александровича Шевчука, полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям.

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные  компании, работающие на вторичном  рынке ценных бумаг. При двухуровневой  системе рефинансирования банки  продают закладные специальным  организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных  бумаг, а на привлеченные деньги опять  выкупают закладные у банков.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих  строгим стандартам агентств. Эти  агентства могут поступить с  полученными ипотечными кредитами  различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

За счет формирования пулов  ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул  кредитами и соответственно приобретателями  участий в пуле.

В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция (title theory) так называемого титульного залога недвижимости, или мотиджа (mortgage) не кодифицированного прецедентного права. С экономической точки зрения схема мотиджа обслуживает отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (до 30 – 40 лет). В качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор, что абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так и с этической точки зрения.

Как считает Заместитель  генерального директора кредитного брокера INTERFINANCE Денис Шевчук, юридическая  суть мотиджа состоит в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора мотиджа) титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление абсолютного права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное «титульное» право собственности, переходит к залогодержателю.

Особенность и преимущество мотиджа перед ипотекой, по мнению кредиторов, заключается в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора мотиджа. Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур.

Основное содержание мотиджа – создание механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (жилья) в кредит с длительной рассрочкой погашения основного денежного обязательства, что сближает мотидж с финансовым лизингом. Набольшее распространение мотидж получил в США.

Конструкция реального обеспечения  mortgage отличается от залога недвижимости (ипотеки) континентального права. И хотя mortgage обычно переводится на русский язык как «ипотека», такой перевод носит условный характер. Как уже было сказано выше, в соответствии с mortgage одна сторона – должник – передает другой стороне – кредитору – право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства. Mortgage представляет собой фидуциарную, основанную на особом доверии сделку, по которой кредитор становится собственником закладываемого имущества.