Ипотечное кредитование РК

Поскольку переход прав по mortgage означает переход прав собственности, он основывается не на нормах о цессии, а на нормах о праве собственности. Это дает сторонам более широкий круг правомочий и совершенно иные механизмы защиты. Передача ипотечных кредитов от первоначального кредитора оператору вторичного рынка в США также подчиняется нормам о переходе права собственности, а не нормам о цессии, как это было бы в континентальном праве. Используемые операторами вторичного рынка для рефинансирования имеющихся ипотечных кредитов инструменты также в ряде случаев влекут переход права собственности.

В основе построения европейской  и англо-американской моделей рынка  ипотечного кредитования лежат различные  экономико-правовые факторы. Эти модели строятся на различных понятиях о  залоге (mortgage и ипотеки как особого вида залога по континентальному праву), что оказывает существенное влияние на ипотечный рынок в целом. Построение двухуровневой модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам, а также в виду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе (securities). Предметом mortgage, в отличие от российской ипотеки, может быть как реальное, так и персональное имущество (в отношениях с иностранным элементом – движимое и недвижимое имущество).

Существование mortgage опирается на понятие собственности англо-саксонской правовой системы, где собственность понимается как «сложный пучок отношений, существенно отличающихся по своему характеру и последствиям», и позволяет установить несколько титулов собственности на одно и то же имущество.

За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели; перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных и осуществлением ипотечного кредитования, между участниками вторичного ипотечного рынка.

Ценные бумаги по российскому  праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном  рынке ипотечного кредитования, и  ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.

Европейские ценные бумаги – закладные листы – являются самостоятельным видом ценных бумаг, постепенно выделившихся из класса облигаций  благодаря самостоятельному регулированию  их выпуска и обращения.

Выбор некоторых стран  двухуровневой модели объясняется  не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. На одно и то же имущество  возможно установление нескольких титулов  собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности  в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

При уступке ипотечного кредита  банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого  кредита, но это не обязательно. Государственные  организации выдают гарантии по отдельным  видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями  граждан льготных ипотечных кредитов.

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Однако, выдав заем, они продают  его третьему лицу – инвестору. Продажа  может осуществляться непосредственно  или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого  вторичного ипотечного рынка, на котором  продаются уже выданные ипотечные  кредиты. Модель привлекательна тем, что  решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов.

Оба рассмотренных источника  мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института – банка, отличаясь  лишь по способу привлечения и  срокам согласования с активными  операциями по долгосрочному кредитованию.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных  средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создание расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства. В странах англо-американской системы судебный прецедент является источником права, и за счет этого возможны более-менее гибкое регулирование отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также оперативное реагирование на возникающие в области ипотечного кредитования проблемы. В странах континентальной системы права, к которым относится и Россия, судебный прецедент не является источником права. Поэтому разрешение многочисленных споров, которые могут в то же время возникнуть в процессе ипотечного кредитования, организованного по американской двухуровневой модели, должно опираться на тщательно отработанное законодательство. Несмотря на достаточно долгое существование этого рынка, до сих пор раскрываются все новые и новые грани, требующие правового урегулирования.

В одних странах приоритет  отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников  жилья, в других – сохранению контроля государства и развитию арендного  сектора жилья.

Анализ некоторых наиболее распространенных типов, связанных  с ипотекой securities, позволяет сделать вывод о коренном различии в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг англо-американской системы (securities). Следует отметить условность перевода на русский язык понятия «securities» как «ценные бумаги».

Практика отечественных  и зарубежных кредитных организаций  применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование  привлекают сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового  зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования  без учета отечественной специфики  формирования смешанной экономики.

Однако необходимо решение  вопросов организации целостной  системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые  формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая  кредитные ресурсы для ипотечных  ссуд, кредитные организации в  качестве обеспечения под эти  ресурсы могут использовать собственный  капитал или заемные средства.

2 Ипотечное кредитование  Банков второго уровня Республики  Казахстан

2.1 Анализ динамики развития  ипотечного кредитования в Республике  

       Казахстан

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства  залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита  с момента приобретения.

Самый распространенный вариант  использования ипотеки в Казахстане - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно  заложить и уже имеющуюся в  собственности квартиру.

Ипотечное кредитование позволяет  согласовать интересы населения - в  улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной  загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом  росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Ипотечные  кредиты выдаются банками второго  уровня , и условия кредитования у всех разные.

Условия ипотеки, как и  любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и  процентной ставкой. Кроме того, в  случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости  приобретаемого жилья. Оставшаяся часть  стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для  получения ипотечного кредита. Не менее  важным условием ипотеки является порядок  расчета платежей - от этого будет  зависеть конечная сумма, которую заемщик  отдаст ипотечному банку за свое новое  жилье.

При ипотеке валюта кредита  может быть как национальной, так  и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Традиционная советская  система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений  в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг  в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства  и вхождение жилищной политики в  число приоритетных направлений  деятельности государства. Это соображение  крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы  его финансирования.

В течение нескольких лет  объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется  площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного  фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении  многих подрядных организаций. В  результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость   реального   запуска   новых   механизмов   привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура  спроса и предложения, а также  ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в  виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень  спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства  городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и, в частности, доход  семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находился на невысоком  уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства  Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые  доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.