Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы

 

3.2 Қазақстан   Республикасындағы жылжымайтын  мүліктің нарықтағы алатын орны  және оның жетілдірілуі

 

       Соңғы  кезеңдердегі Қазақстанның қаржы  нарығында  қалыптасқан маңызды  мәселелердің бірі бағалау қызметінің  сапасын  көтерудің қажеттілігін  түсінуге алып келді. Бірінші  кезекте, бұл мемлекеттік  қажеттіліктер  үшін алынатын жер  телімдерін  дұрыс бағалау қажеттілігімен  байланысты. Сонымен қатар, ипотекалық  нарықтағы мәселелер де дұрыс   болмағанның нәтижесі. Дұрыс бағаламаудың  әсерінен инновациялық бизнесті  дамыту шаралары, «ноу-хау» күтілген  нәтижелерге  әкелмейді. Сонымен  қатар, Бағалы қағаздар нарығы  инвесторлардың бағаланған бизнес  құнына толығымен сенетіндей  жағдай болғанда ғана дамиды. Яғни, бағалаушы - нарықтық экономикадағы  маңызды  тұлға, ал дұрыс  емес бағалау көлеңкелі  бизнес  ортасының дамуына ықпал  етеді. 

       Мүліктің  нақты, дұрыс бағалануына мемлекет ғана емес, соттар, банктер және сақтандыру компаниялары да қызығушылық танытуда. Шетел тәжірибесіне сүйенсек, дәлме-дәл, нақты бағалау болмайды, сондықтан  да әдетте мүлікпен мәміле жасаушы  екі жақта сенетін әділетті бағалау  құны анықталады. Бағалау дұрыс деп  есептеледі егер нақты мәміле бағасы бағалаушымен анықталған құннан жай  объектілер үшін 10% ауытқыса, мысалы, пәтер  дәне де күрделі объектілер үшін 33% (кәсіпорын)  құрайды. Өкінішке орай, Қазақстанда бағалау құны мен  әділетті нарықтық құнның арасы жер мен көктей болады [10].

       Есептемелерді сараптаудың нәтижесі қанағаттандырылмаған сапа көп жағдайда бағалаушылардың  төмен квалификациясына байланысты  екенін көрсетеді. Шыны керек кейбір жағдайларда құнды тапсырыс берушілер  бекітіп, ал бағалаушы тек қана оның ұсынысындағы мөлшерге негіздеген жағдайлар  кездеседі. Әрине адамгершілігі  бар бағалаушылардың бар екендігі де ақиқат, бірақ олардың бағалауларында да кемшіліктер кездесіп жатады. Бұл жағдай негізінен жұмысында қолданатын статистикалық мәліметтердің жеткіліксіздігімен байланысты.  Соңғы кезеңдегі бағалау сапасының  бірден төмендеуінің себебі неде? Бұл  қызық  көрінгенімен, бағалау нақтылығының бірден төмендеуін мемлекет өзі ұйымдастырды десек  болады. Бағалау қызметін лицензиялаудың жаңа ережесі енгізілгеннен  кейін лицензия алған тұлғалардың  саны геометриялық пропорцияда өсе  бастады. 2006 жылдың соңында жеке тұлғаларға берілген лицензиялар саны 1480 жетті, осыдан кейін ҚР Әділет Министрлігі  бағалау қызметін реттейтін заңға  толықтырулар мен өзгертулер енгізгенге дейін лицензия беруді тоқтату туралы дұрыс шешім қабылдады.  Заңды тұлғаларға берілген лицензия саны 600 бірлікке жетті. Өкінішке орай, қазіргі  таңда маманданған бағалаушылар санын ешкім есептемейді, сол  себепті олардың нақты санын  көрсете алмаймыз. Егер бір бағалаушы  әр түрлі мүлік түрін бағалауға  бірнеше лицензия алатын болса, онда 1122 жеке кәсіпкердің бағалаумен айналысуға құқығы бар. Заңды тұлғалармен аналогтық  үлдіс жүргізе отырып, аудиторлардың  бағалаумен айналысуын тоқтатқанын  ескерсек, 527 бағалаушы заңды тұлға  шығады. Егерде орта есеппен жалпы  фирмалық лицензиямен жұмыс істейтін заңды тұлғалардың әрқайсысында 3 бағалаушы бар десек, онда Қазақстанда  бағалаумен айналысатындардың саны 3000 жетеді. Экономикалық белсенді адамдардың санын 8 миллион деп алсақ, онда Қазақстанды  Гиннестер рекорды кітабына бір  тұрғынға шаққандағы келетін бағалаушылар саны бойынша енгізуге болады. Бағалау  қызметінің нарықтағы ұсынысының артықтығының нәтижесінде біздің еліміз ғана емес, Ресей тәжірибесінде де сапаның  төмендеуі орын алуда. Қазіргі кезде Қазақстан негізі тауар  мен қызметтер бағасының деңгейі  бойынша әлемдік бағаға жақындап келеді. Бірақ, бізде әлемдік бағамен  салыстырғанда 10 есе, Ресейден орта есеппен 3,5 есеге бағалау тарифі төмен  болып отыр. Ал, арзаң қызметтің  сапалы болуы мүмкін емес. Тапсырыс берушіде төмен бағадан ұтылады, себебі бағалау нәтижесінен бірнеше мың теңге ұтса да, бағаланған мүлікпен мәміле жасағанда бірнеше миллионды жоғалтуы мүмкін. Мысалға, осындай жағдай жекешелендіру, кәсіпорынды ликвидациялау, сақтандыру кезінде де орын алады [11].

        Бағалау қызметін жетілдіру үшін екі жыл  бұрын өкілетті органдар қолына алды. Басында барлық бағалаушыларды заңды  түрде бір республикалық бағалаушылар палатасына біріктіру идеясы ұсынылды. Сол арқылы бағалаулардың сапасын  бақылау үшін «Қазақстан Республикасының  бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес түзетулер мен өзгертулер енгізу жобасы дайындалды. Осыдан кейін  тәуелсіз бағалаушылар бірлестігінің  қатысуымен бірнеше дөңгелек үстелдер ұйымдастырылды, нәтижесінде ұлтаралық  тәжірибені қолдану мен заңды  түрде өзін-өзі басқару ұйымдарының  функциялары берілген палаталардың біріне міндетті түрде мүше болудың  заңды талаптарын енгізді. Заңға  осындай түзетулерді енгізу маманданған  бағалаушылардың бірнеше өзін-өзі  басқару ұйымдарына бірігуіне алып келді және олар нормативтік құжаттарды, бағалау стандарттарын дайындайды, оларды халықаралық стандарттарға  сәйкестендіру үшін жұмыс істеуде. Өзін-өзі реттеу ұйымдарының құрамына қосылу үшін компанияларды таңдау шарттары күрделене түспек, оған өту үшін міндетті түрде квалификациялық  сынақтан өту мен есептемелердің міндетті сараптамасының тәжірибесі енгізіледі. Ол үшін сараптық кеңестер құрылады, құрамына мемлекеттік органдардың өкілдерінен  басқа тәуелсіз жоғары квалификациялы бағалаушылар кіреді. Маманданған – бағалаушы - бұл ең жоғары квалификациялық  маман. Ол құрылысшы инженер, қаржыгер және заңгердің жоғарғы біліміне ие болуы керек. Қазіргі таңда  біз негізінен материалды капиталды  бағалаймыз, ал интелектуалдық меншікті бағалау мен тәжірибе жүзінде  қолдану үшін сенімсіз қадам басу үстіндеміз. Бүгінгі күні Қазақстанның кәсіпорындарының балансында материалды емес активтер жоқтың қасы. Инновациялық шетел компаниясындағы материалды активтердің материалды емес активтерге қатынасы 1:7, ал бізде болса 1:0,05 ғана тең.Құқықтық  реттеу объектісі ретіндегі бағалау  қызметі – бұл бағалау қызметінің субъектілері жүзеге асыратын, белгілі  бір күнге (мерзімге) бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын анықтауға  бағытталған кәсіпкерлік қызмет, егер заңда басқа жағдайлар қарастырылмаса.Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес жасалған бағалау артынан белгілі  бір жауапкершілікке ие, себебі бағалаушы  жасаған есептеме дәлелдемелік күшке  ие.Бағалаушылар  мен бағалау қызметін тұтынушылар  арасындағы қатынастарды реттеу мақсатында 2000 жылы 30 қарашада біздің еліміздегі бағалау қызметін реттейтін негізгі  құжат №109-II «Қазақстан Республикасының  бағалау қызметі туралы» Қазақстан  Республикасының заңы қабылданды. Бағалау  қызметі туралы заң бағалау объектілерінің нарықтық немесе өзге құнын анықтау  мақсатында бағалау жұмысын жүргізгенде  пайда болатын қатынастарды реттейді, меншік формасына қарамастан бағалау  қызметі субъектілерінің құқықтары  мен міндеттерін анықтайды [12].

       Жылжымайтын мүліктің  нарықтық құнын  бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар Жылжымайтын мүлік  нарығы белсенді даму сатысында жүріп  келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп  келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика  гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен  нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын  алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін  жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы  квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда  жылжымайтын мүлікке деген бағалар  шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды  Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен  салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі  пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті  болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен. 

       Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін. 

      Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға «темір жүйке» керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі [13]. 

  Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.Бұл өзіне тиесілі  жылжымайтын мүлікті өз қалауына байланысты қолдануын, билеуін ҚР заң  актілерімен мойындап және қорғайтын  субъект құқығы.Жылжымайтын мүліктің меншік иелерінің құқығын қорғаудың  жалпы қабылданған және тиімді тәсілдерінің бірі мемлекеттік тіркеу болып табылады. Сондықтан, өз құқығыңды өз уақытында  және дұрыс ресімдеу өте маңызды.Заң  фактісі басталған кезеңнен бастап алты ай мерзім ішінде жылжымайтын  мүлікке міндетті мемлекеттік тіркеу институты азаматтар мүддесіне  және құқығына кепіл беруге мүмкіндік  береді, және азаматтардың сол немесе басқа меншікке иелену құқығының  туындауын дәл айқындайды. Қазақстан да жылжымайтын  мүлік нарығы әлемдік дағдарыстың  салдарын толық сезінген елдердің қатарына кірді [14].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

   

        Мемлекет  өзінің  ішкі  экономикасын  біршама тұрақтылықта  дамытуда. Бағаны тұрақтандыру әр қашан алдын ала өз жоспарлары  арқылы  есептелінетін елдің экономика саласындағы ұтымды  қадамдарымен  қамтамасыз  етіледі.  Осы орайда  баға  мен елдегі  инфлияция шараларының арасындағы  байланыстарды жүйелі  түрде шешу  мен мемлекеттің игілігіне қызмет  жасауын қадағалау негізгі бағыттардың біріне  саналады.

       Халықаралық ақшалай талаптар мен міндеттемелерді мемлекеттік реттеумен байланысты бейнелейтін және жекелеген елдің немесе барлық

елдің  төлем қабілетін  сипаттайтын  - халықаралық өтімділік  валюталық жүйенің элементі болып  табылады. Халықаралық валюта өтімділігінің  құрылымына  шетел валютасы, алтын, Халықаралық валюталық қатынастарға резервтік позиция, СДР және ЭКЮ-дағы шоттар кіреді.      Аймақтық валюталық жүйелердің пайда болуының себептерінің біріне, жаңа валюталық  орталықты құру және оны дүниежүзілік валюталық жүйе аумағына қосу жатады.

       Елді инновациялық-индустриалдық дамыту бағдарламасына бастама жасаған Мемлекет басшысы ел алдында мүлдем жаңа және ауқымды міндеттерді қойды, оларды шешу мемлекеттік органдардың да, азаматтық қоғамның да  өзара әрекет етуінің жаңа алгоритмін талап етті. Бағалау принциптері  мемлекеттік басқарудың бірыңғай жүйесімен құрылады: орындауды жоспарлау – іске асыру – мемлекеттік бақылау – бағалау. Бақылаудың маңызды құрамдас бөлігі мемлекеттік органдар қызметін жүйелі бағалау болады, оған  үкіметтік емес ұйымдардың тәуелсіз сарапшылары тартылатын болады. Мемлекеттік органдар қызметінің тиімділігін бағалауға жоғары назар, бағалау әдістемелін және тиімділікті арттыру әдістерін пысықтауда мемлекеттік және жеке сектордың синергетикасы басқа мемлекеттерге тән. Мысал ретінде АҚШ, Австралия, Канаданы, Ұлыбританияны, Жаңа Зеландияны, Нидерландыны, басқа да көптеген елдерді атап өтуге болады. Азаматтық қоғам институттарының қатысуымен қызметтің тиімділігін бағалау талдау мен бақылауда субъективизм үлесін төмендетуге мүмкіндік береді,  анағұрлым объективті деректермен дұрыстауға мүмкіндік береді. Сонымен Қазақстандық практикада да мына принцип бойынша қатар түзетін бақылау жүйесі: «орындауды жоспарлау – іске асыру - бағалау» Мемлекет Басшысының саясатының кешенді іске асырылуын қамтамасыз етеді, мемлекеттік органдардың бағдарламалық құжаттары мен даму жоспарларының  деңгейі мен уақытылы орындалуын арттырады, мемлекеттік басқаруға қоғамның қатысуын күшейтеді.Тұрғын үй құрылыстық кешенін дамытуға кең көлемде қол жетімді тұрғын үй факторлары әсер етеді. Қол жетімді тұрғын үй, сол тұрғын үйдің стандартқа сәйкес екендігімен, белгілі табыс деңгейдегі тұрғындардың әрбір әлеуметтік топ ішіндегі тұрғындардың тұрғын үйді алу мүмкіншілігі ретінде қарастыру ұсынылады. Қол жетімді тұрғын үйді есептеу үшін белгілі қол жетімді тұрғын үй индексін қолдану қажет, алайда бұл кезде аймақтағы тұрғындардың ең аз күн көріс деңгейін, тұрғын үй коммуналдық төлемақысының көлемін, өндірістің қызмет ету барысындағы өндірістік шығындардың нақты  көлемін есепке алу қажет. Үй құрылыстық кешенінің қызмет атқаруы барысында тұрғын үй мәселесінің басымдылығын бейнелейтін жалпы нәтижелі мақсатты бағалау көрсеткіші ретінде, аймақтағы тұрғын үймен тұрғындарды қамтамасыз ету көрсеткішін қолдану мақсатқа сай болып табылады. Статистикада қолданылатын халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету ұғымы, жыл соңындағы барық тұрғын үй қоры көлемін сол мерзімдегі аймақтағы тұрақты тұрғындардың санына бөлумен есептелінуі мәні жағынан төменгі құндылықтағы көрсеткіш болып табылады. Себебі жүргізілген орташа есептемеде аймақтағы тұрғындардың тұрғын үй жағдайының әлеуметтік топтарға байланысты нақты бейнесі «жойылады». Тұрғындарды тұрғын үймен қамтамасыз етуді дұрыс сипаттау үшін тұрғындардың салып жатқан тұрғын үйлерінің ауданы көлеміне сәйкес тұрғындарды бөліп, талдау қажет. Ақпараттық жүйенің құрылымы өзара байланысты алты ішкі жүйемен көрсетілуі мүмкін: аймақта демографиялық серпінді болжау; тұрғын үйді тұтынушылардың әлеуметтік тобы бойынша тұрғындарға бөлу; тұрғын үй құрылысы үшін аймақтағы инвестициялық қорды бағалау және болжау; тұрғын үй ғимараттарының құрылыстық жүйесінің  тиімділігін кешенді түрде бағалау; тұрғын үй құрылысының серпіні мен құрылымын болжау; құрылыстың өндірістік базасының жүйе құрушы кәсіпорындары бойынша жағдайларын (жойылуы, техникалық қайта жабдықтау, қайта құрастыру, жаңа құрылыс) анықтау арқылы, құрылыстық материалдар, бұйымдар және құрастырылған құрылыстық заттарға қажеттілігін болжау.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР:

 

1. Ашимбаев Т.А. Экономика Казахстана на пути к рынку: тенденции и размышления. Алматы, 1994 г.

2. Берденов Қ. Қазақстан мемлекет ретінде қалыптасуы мен экономиканың дамуы. – Алматы, 1998 ж. – 216 б.

3. Воловой В.В. Политэкономия. М, 1999.

4. Елемесов Р. Переходная экономика: проблемы методологии и теории. Алматы, 1998 г.

5. Ермекова Э.М. Состояние и перспективы развития социальной сферы в Казахстане: занятость и уровень жизни населения // Вестник КазГУ 2001 №5.

6. Информационно-статистический сборник «Казахстан: 2003-2004годың, Алматы, Агенство РК по статистике.

7. Кубаев Е. Экономичская политика и экономический рост. Алматы,  2000 г

8. Кенжегузин М.Б., Додонов В.Ю. Шевелев С.А. Формирование и реализация казахстанской модели устойчивого экономического роста. Алматы, 2001 год.

9. Курс переходной экономики. Под.ред. Л.И. Абалкина. М, 1997 г.

10. Казахстан в цифрах за 2004 год. Агентство РК по статистике. 2004.

11. Қазақстан Республикасының Президентінің жолдауы.//Егеменді Қазақстан 2003, 5 сәуір.

12. Қазақстан Республикасының  Президентінің жолдауы.//Егеменді Қазақстан 2005, 18 ақпан.

13.   Қаржы-экономика  сөздігі. - Алматы: ҚР Білім және  ғылым министрлігінің Экономика  институты, "Зияткер" ЖШС, 2007. ISBN 978-601-215-003-2

14. Қазақ Энциклопедиясы, 1 том