Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы

Пәтердің тұрғынды ауданы – қабырғаның ішіне салынған шкафтарды қоспағанда тұрғын бөлмелердің жинақталған ауданы. 
 Заемшы – қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) онымен алынған несиені қамтамасыз ету ретінде акт қағазды (қарызды қайтаратын кепілі ретінде) беретін ипотекалық несие бойынша. Әдеттегідей, ол да кепіл беруші болып табылады.

     Акт қағаз – аттаулы бағалы қағаз оның заңды иегеріне мынадай құқықтарын куәландырады:  1)   бұл міндеттеменің бар болғандығы туралы басқа дәлелдемелерді ұсынусыз, ипотекалық келісім шартта көрсетілген, ипотекамен қамтамасыз етілген меншікті және ақшалай міндеттеме бойынша атқаруды алуға құқық; 2) ипотека туралы келісім шартта көрсетілген кепілге құқық. 
     Кепіл – қарыз берушімен өзіне алған міндеттемелерді атқаруын жасатқыздыратын тәсілдерінің бірі. Міндеттемелерді қамтамасыз еткізетін құралы қарыз алушымен оның қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) жылжымайтын мүлікті және басқа да құндылықтарды кепілге беру болып табылады. Қарыз беруші қарызын қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған мүлікті сату есебінде қанағаттандыруды (өтемақыны) ала алады.

      Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлік кепіл болып табылатын, келісілген уақытта пайызды өтеумен (несие үшін төлем) қайтарылатын ұзақ мерзімді қарыз. Ипотекалық несиеі белгілі табыс немесе қомақты пайда әкелетін заемшы үшін  инвестициялық құрал болып табылады. Ал өзіндік немесе қарызға алынған қаражаттарды салған қарыз беруші тұрақты табыс алып отырады  

       Қарыз берушілер – төлем қабілеттілігін бағалау негізінде ипотекалық несиелерді беретін және оларға келесі қызмет көрсетуді жүзеге асыратын банктер және басқа да қаржылық ұйымдар.

       Аяқталмаған құрылыс – құрылыс объектілерінде құрылыс-монтаждық және басқа да жұмыстар тоқтатылып тұрғанда қолданылатын анықтама.  Біршама уақытқа объект «тоңазатылған» болып тұрады. 

        Тәуелсіз бағалау – мүддесі жоқ мамандырылған тараппен жасалатын меншіктің құнын бағалау.

       Пәтердің жалпы көлемі – лоджияны, балконды, терассаны және дәлізді ескере отырып пәтердің тұрғын және косалқы бөлмелердің жиынтық ауданы.

       Бағалаушы – бұл бағалау қорытындыларын тапсырыс берушіге немесе басқа бағалаушының қызмет көрсетуін сатып алғандарға беруге мақсат ететін жылжымайтын мүлкті бағалауын өткізу құқығына лицинзиясы бар заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер.

       Бағалау агенттігі – ипотека (ипотекалық несиені берілген кезде, кепілге салынған мүлікті сату кезінде,  саудалар және басқа) бойынша кепіл пәні болып табылатын тұрғын ғимарат жайлардың тәуелсіз бағалауын жүргізетін лицензияланған компаниялар.

       Ипотека пәнін бағалау – жеке және заңды тұлғаларды ипотекалық несиелендіру кезінде міндетті болып табылады.

       Пайыздық мөлшерлеме – берілген қарыздар үшін банктермен алынатын төлем. Мөлшерлеменің көлемі несие көлеміне, оны өтеу мерзіміне, ақша нарығында сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасына, сондай-ақ қарызгердің берешек ақша сомасын кішірейткенде несие ұйымы тартатын тәуекел дәрежесіне байланысты болады.

       Тікелей (таза) сату – ішінде ешкім тұрмаған немесе басқа көше алатын және заттарын көшірте алатын жері бар болған жағдайдағы пәтерді сату. Бұл мәмлені бұзу мүмкіндігі минималды болатын сатып алушыға тиімді жағдай.

     Риэлтор – жылжымайтын мүлікпен айналысатын кәсіпкер [1]. 

2. Жылжымайтын  мүлік нарығы және оның даму  жолдары

        Жылжымайтын мүлік қоғамда тауар қатынасын  және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық  таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің  бағасы өте жоғары, Сатушы мен  сатып  алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

       Жылжымайтын  мүлік нарығында тауардың сатылу  уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын  мүлік объектісін нарыққа   шығару және оны сатушының  арасындағы уақытты –нарықтағы  тауардың экспозициясы. Экспозиция  уақыты тұтынушылық қасиеттеріне  және сату кезінде жоғарлатылған  болса, бағаға тәуелді.

       Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан  (сатып алушыға  жақындатылмауы) сатып алушының үлкен  шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.Соңғы жылдары  жылжымайтын мүлік саласында  кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі  ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының  дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:

       Біріншісі, 90-жылдардың басында жылжымайтын мүлік нарығының неғұрлым жылдам дамыған кезеңді басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың орын алуының себебі, жылжымайтын мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.

       Екінші кезеңде  алғашқы нормативтік актілер  пайда болды. Бұл кезең көптеген жеңілдіктердің берілуімен сипатталады, осыған байланысты нарықтың бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді сату қиындай  түсті, ал сатып алушылырдың талғамы  жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын мүлік құнын бөліп  төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге  қойып несие беру пайда болды  және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар арнайы келісімшарт арқылы жұмыс  істей бастады, яғни белгілі бір  мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз мойнына  алады [2].

       Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, заңдық базаның  қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің  нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың төмендеуіне  алып келді. Ұсақ кәсіпорындар жабылып, орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан  бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік  нарығында жаңа кезең- тұрақтану  мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық  көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның  төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика  теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік  нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын  мүлік екі маңызды функцияны  атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру  құралы мен жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын  мүлік объектілерімен  материалдық  өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын  мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты. Соңғы бірнеше жыл  аралығында Қазақстанның жылжымайтын  мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс  материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың  жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа  құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның  жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің  төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс  материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа  да ірі қалалардағы жылжымайтын  мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2003 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы жеті жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы  метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады [3].

3. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған  әсер ететін факторлар

      Қағидалардың  көп болуы оның барлығын бір мезгілде қолдануды білдірмейді. Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар  болып бөлінеді. Қағида туралы сөз  қозғағанда, нарықтық экономикада субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның іс-әрекетіне өте көп факторлар  әсер етуі мүмкін. Еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті қағидалары күшейеді.

       Кез келген  мүлік құнының ең басты  қасиеті - оның пайдалылығы  болып  табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана құнды  бола алады. Жылжымайтын мүліктің пайдалылығы  – белгілі бір жерде, белгілі  бір уақыт ішінде оның табыс әкелу  қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез келген тұтынушы көзқарасы бойынша  жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа  жылжымайтын мүлік құнынан жоғары болмауы тиіс. Орын  басушы объект міндетті түрде бағалау  объектісі сияқты болуы тиіс емес, бірақ бағаланушы объектке ұқсас  болуы керек. Жылжымайтын мүліктің максималды құны осындай пайдалылығы  бар басқа жылжымайтын мүлікті  сатып алатын ең аз бағамен анықталады. Кез келген жылжымайтын мүліктің пайдалылығы оның болашақтағы, болжамдық  табысы бүгінгі күнгі ағымдық  құнмен анықталады.

       Күтілетін табыс ағымының сапасы, мөлшері өте  маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту қағидасын келесідей анықтауға  болады. Күту – меншіктегі жылжымайтын  мүліктен келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.

      Кез келген экономикалық қызметтің табыстылығы 4 фактормен анықталады: Жер, жұмыс күші, капитал және басқару. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін оның табысының қалыптасуына әр фактордың қосқан үлесін білу қажет. Әр фактор белгілі қызметпен құралатын табыстан төленуі қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, алдымен осы факторларға компенсация жасалуы қажет, қалған ақша сомасы оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.

      Қалған  өнімділік жердің пайдаланушыға максималды табыс табуына мүмкіншілік беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары табыстылықты қамтамасыз ететін болса, жылжымайтын мүлік жоғары бағаланады. Менеджментке, жұмыс күшіне және капиталды пайдалануға кеткен шығынды төлегеннен  кейінгі қалған өнімділік жер телімінің таза табысы болып саналады. Бұл қалған өнімділік принципі.   

       Нарықтық  экономикада бағаның құрылуына  сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер етеді. Ал, пайдалылық уақыт пен  кеңістікте анықталады. Нарық бұл  анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік  әрекет ететін сала артық табыс әкелсе, онда тәуелсіз нарықтық экономикада  бұл салаға басқа да кәсіпкерлер  енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға деңгейіне  әсер етеді. Осыдан жылжымайтын мүлік  құны өзгереді, яғни жылжымайтын мүлік  құнын бағалау белгілі бір  шектеулі мерзімге жасалуы тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын  қорытынды: жылжымайтын мүлікті  пайдалану мүмкіншіліктерін қарастыру  үшін, нарықтық ортаның шарттарын  ескеру керек.Иесінің мүлік туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту қағидаларын біріктіреді. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының құлшылығы болмаса, яғни меншік кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру қажет. Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы.  Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан пайда күтеді [4].

Нарықтық  ортамен байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген  құн  ұсыныс пен сұраныстың көлеміне тәуелді. Негізгі заңдылықтар:

- Егер  сұраныс тұрақты  болса, ал ұсыныс  өссе, онда  баға төмендейді;

- Егер  сұраныс тұрақты,  ал ұсыныс  төмендесе, онда  баға өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты,  ал сұраныс  өссе, онда баға  өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты,  ал сұраныс  төмендесе, онда  баға өседі;

- Баға  тұрақты болады, егер сұраныс  пен ұсыныс  арасында сәйкестілік  болса.

        Бәсекелестілік  қағидасы. Жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға алушы арасында, жалға беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты функционалды тапсырысы бар объектімен бәсекеге түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен өзгереді.

      Мүлікті эксплуатациялаумен байланысты қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы.  Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез келген экономикалық сипаттың түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор таза табыстан төленуі қажет. Салым қағидасы.  Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. Балансталу (теңесу) қағидасы.  Меншік объектісінің  максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың экономикалық балансталу жағдайында ғана мүмкін. Меншік объектісінің құны  төрт элементтің балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы.  Ең тиімді пайдалану қағидасы  – қарастырылған барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы нұсқалардың ішінен ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады.Мүлік құнын анықтайтын  негізгі көрсеткіштер: пайдалылық, сұраныс, ұсыныс, тапшылық, мүлікке құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы  көрсеткіштерді жеке-жеке қарастырайық.  Пайдалылық - нақты бір орында және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа шектеу болмағанынша, пайдалылық құды құра алмайды. Сұраныс - белгілі бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар саны. Ұсыныс - сатушылар нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс шектеулі болған кезде ғана сұраныс құнды құра алады.