Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы

       Мүлікке құқықты беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті  құруға кеткен шығындарға келсек, онда құн шығындарға тең емес, өйткені  ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына негізделген  мүлікті бағалау қағидаларына жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. Пайдалылық қағидасы: бағаланатын қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және нақты функцияны орындау үшін қолданылуы мүмкін.  Берілген қағида мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер нарықта құны төмен ұқсас объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: салыстырмалы, табыстық және шығындық. Күту қағидасының мәні: табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту дегеніміз - мүлікті иемденуден болашақта алынатын табыс пен басқа да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін пайдалылықпен анықталады. Күту қағидасы мүлік құнын бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.  Мүліктер  нарығы түрлі топтардың факторларының  әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау  кезінде осындай жағдайларды  ескеру керек. Осындай факторлардың 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық.  Саяси факторлар мүлік нарығының қызмет ету үрдістеріне ішкі және сыртқы саясаттың қоятын шектеулерінен  түзіледі. Ондай факторларға келесілер  жатады:Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне қатысты нормативтік-заңдық актілерді дайындау (тұрғын үй нарығы, коммерциялық ғимараттар нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);Өндіріс саласындағы мемлекет саясаты - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы саясат, сонымен бірге әлеуметтік қамтамасыз ету жүйесі, экология саласындағы саясат.Экономикалық  факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие  саясаты (әсіресе, ипотекалық несиелендіру саласында), инфляцияның өсу қарқыны, іскерлік белсенділіктің ауытқуы, тұрғындардың сатып алу қабілеті кіреді. Мәдени-әлеуметтік  факторлар түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ұсынылған: әлеуметтік-мамандық, әлеуметтік-тұтынушылық, табыс деңгейі бойынша, тұрғындар жағдайы және т.б.  Демографиялық жағдайлар - халық саны, халықтың өсімі, туу және өлу деңгейі, халықтың тығыздығы, қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.Табиғи-географиялық факторларға берілген ауданға тән  климат, жер бедері, табиғи ресурстар, экологиялық және басқа да жағдайлар  жатады.Өндірісті ұйымдастыру мен технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар  көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен  өзіндік құнының көрсеткіштеріне  және кебір жағдайларда алғашқы  мүлік нарығының қалыптасуындағы  мүлік объектісіне әсер етеді [5].

2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ

2.1.Жылжымайтын  мүлікті бағалаудың ерекшеліктері

         Бағалау принциптері: Тұтастай  алғанда, барлық операциялар   нарықтық құн бойынша бағаланады. Активтер мен міндеттемелердің  құны нарықтық бағалармен бағаланады. Нарықтық баға болмаған жағдайда  оның шамамен алынған мәні (баламасы) айқындалады

         Бағалаудың негізгі принциптері  бағалау объектісінің өзіндік  ерекшеліктерін ескере отырып  бағалаушымен анықталады.

         Бағалау мақсаттары мен анықталатын  құнның түрлері:

1)шекті өнімнің салым  принципі-объект құнының сомасы  жоғарлауымен (төмендеуі) немесе  оның меншік иесінің қосымша  салымның болуына (болмауына)  байланысты таза кірісін келістірумен  жүзеге асырылады;

2)динамикалық және теңгерімділік  принципі- бағалау объект құнының  өзгеруімен тұжырымдалады,өйткені  ашық нарықтағы уақыт ағымымен  бәсекелестіктің дамуымен,ұсыныс  пен сұранысты теңістіру үрдісі  бақыланады;

3)орынбасу принципі-баламалық  пайдалығы бар басқа ұқсас  объект сатып алуға болатын,объектінің  максималды құнының ең аз бағасына  немесе құнына сәйкес келуімен  байланысты;

4)күту принципі-мүлікке  болашақ иелік ету кезінде  алынуы мүмкін кірістің ағымдағы  құнын немесе басқада пайданы  орнатуға негізделеді;

5)пайдалылық принципі-нақты  жерде және белгілі бір уақыт  аралығында пайдаланушының қажеттіліктерімен  қанағаттандыруға байланысты бағалау  объектісінің сәйкестігін білдіреді.Бағалауда  бағалау объектісінің шаруашылық  қызметтің анықталған мақсатын  жүзеге асыру үшін пайдалы  және қажет,және олардың болуы  мүлік иесінің қажетін қанағаттандыру  немесе оған басқа пайда әкелу  мүмкіндігі анықталған, яғни олардың  нарықтық құны анықталуы мүмкін.  Бағаланып отырған пәтер Алматы  қаласының Медеу ауданында мынадай  мекен-жайда орналасқан:Достық көшесі,5 үй,10-пәтер.Көлік таңдауы жақсы,бірнеше  көлік тұрағы бар,аулада ағаштар  көп және балаларға арналған  арнайы жабдықтармен жабдықталған.Подъезде  сыртқа шығатын екі есігі бар:біреуі  аулаға,екіншісі көшеге. Пәтер монолиттік 9 қабатты үйде орналасқан,2004 жылы  соғылған.Тұтас үйге жөндеулер  2009жылы,ал 2010жылы пәтерге жүргізілді.Подъездің,жабынның  инженерлік коммуникацияның техникалық  жағдайы қанағаттанарлықтай, Мекен-жайы: Алматы қаласы, Достық көшесі,5 үй,10-пәтер  бойынша орналасқан пәтер жеке  куәлік №1329198246,ҚР ІІМ-мен 13.6.2005 жылы берілген,26.11.2007жылғы №7-76211 сату-сатып алу келісім шартына  сәйкес Қазақстан Республикасының  азаматы Есенғалиева Ағила Айманқызынікі  болып табылады.Бағалау обьектісі  Алматы қаласының коммуналдық  қызметтердің барлық түрімен  қамтамасыз етілген.

Кесте 1 - Пәтер сипаттамасы

        Қазақстан  экономикасының жетекші салаларының  біріне тұрғын үй құрылысы  саласы жатады. Оның тұрақты қызмет  жүргізуі көп жағдайда елдің  әлеуметтік-экономикалық жағдайын  жақсартуға, халықтың әл-ауқатын  арттыруға алып келеді. Яғни, тұрғын  үй  кешенін қалыптастыру мен  дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық  саясатының маңызды бағыттарының  бірі болып, тұрғындардың өмір  сүруі мен қызмет атқаруы үшін  қажетті жағдайларды қалыптастыруға  бағытталған.      Тұрғын  үй құрылыс кешені макроэкономиканың  ұлғаймалы өндірісінің құрылымдық  өзгеруі мен тұрғындардың әлеуметтік  жағдайын есепке ала отырып, қол  жетімді тұрғын үймен қамтамасыз  етудің негізгі тетік құралдарының  бірі болуы тиіс. Ол барлық  түрғындарды белгіленген уақыт  мерзіміне қарай тұрғын үй  құрылысы өнімінің қажетті көлемімен,  құрылымымен, сапасымен қажеттілігін  қанағаттандыру үшін құрылған.    Құрылыс кешені материалдық өндірістің  бір саласы ретінде, басқа салаларға  қарағанда көп белгілерімен ерекшеленеді. Мұнда қызмет өзінің арнайы, ерекшеленген  заңдылықтары арқылы жүргізіледі,  басқарудың түрлері мен әдістерін  дұрыс таңдауда оны есептеу  ең қажетті шарттың бірі болып  табылады. Мұндай ерекшеліктер ретінде  келесілерді көрсетуге болады: біріншіден, соңғы құрылыс өнімі қатаң  белгілі бір аумаққа бекітіледі (тұрғын үйдің мекен жайы болады) және көлікпен тасылмайды, яғни  қоймаға қою үшін өндірілмейді. Құрылыс өнімдерінің басқа өнеркәсіп  өнімдерінен айырмашылығы олар  бір саладан екінші салаға  қозғалып, қосылмайды Ол - қозғалмайтын  мүлік, тек сол салалардың өзінің  ауысуымен сипатталады: күрделі  құрылыс саласынан кейін дайын  нысандар тұрғын үй құрылысы  кешенінің негізгі қорлары саласына  өтеді және тапсырыс берушілердің  балансында есепке алынады; соңғы  құрылыс өнімі тұрғын үй жоғарғы  деңгейдегі еңбек сыйымдылығымен, материалдық сыйымдылығымен, нәтижеде  капитал сыйымдылығымен сипатталады.Екіншіден,  тұрғын үйді сату, негізінен, белгілі  сатып алушыға оның дайындалуын  бастамас бұрын тапсырыс берушіге  және оның құрылысындағы технологиялық  кешеніне өткізу болып табылады; дайын құрылыстық өнімді алуы  мүмін болған тұтынушылар арасында  инвестиция құюға мүмкіндігі  бар инвесторларды іздеу құрылысты жобалау сатысында жүзеге асады [6].

2. Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері

        Бағалау тәсілдері мен әдістерін жалпы шолу,бағалауда қолданылатын таңдау.Мүлік құнын бағалау кезінде ең қиын мәселе қолданылатын бағалау әдістерін таңдау болып табылады.

        Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың көптеген әдістерінің бірнеше жіктемелері бар.Бағалау тәсілі-бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін қолдана отырып бағалау обьектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзгеше құнын анықтау әдісі.Бағалау әдісі-бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын орнату үшін қолданылатын құқықтық,ұйымдастырушылық-техникалық,қаржылық-экономикалық сипаттағы бағалаушының әрекеттердің жиынтығы мен белгілі бір реті.

Бағалау әдісін мыналарға  байланысты топтауға болады:

-есептеу кезінде негіз  болып алынған ақпараттар-бағалау  объектісінің өткен,қазіргі жағдайы  мен болашағы туралы мәліметтері;

-қолданылатын тәсілдері.Олар  кірістік,шығындық және нарықтық  деп бөлінеді.

       Б ағалаудың әдістері бөлек қолданылмайды,керісінше бір-бірін толықтырады,яғни бағалау үшін әдетте әр түрлі тәсілдерден бірнеше әдістер қолданылады.Содан кейін әр түрлі әдістермен алынған бағалаулардың қорытындылары соңғы бағалау үшін бір-біріне сәйкестендіріледі.Бірақ кейбір әдістер құнның белгілі бір түріне ғана арналған.Мысалы,сақтандыру құнын бағалаған кезінде бағалау объектісінің түзетілген баланстық құн әдісін қолданған жөн;ал тұрақты пайда алып келетін кәсіпорын немесе жылжымайтын мүлікті бағалаған кезденормальдық пайданы капитализациялау әдісі,т.б қолданылады.

Шығын тәсілінің әдістерімен  алынған бағалау қорытындылары  бағалау объектісінің нарықтық құныны дәлелді бағдар ретінде қолдануға  болады,бірақ бағалаушылардың көз-қарасы бойынша кірістік және нарықтық әдістерді  таңдаған жөн.

         Шығындық тәсіл. Ақпаратталған сатып алушы бағаланатын мүлікке сапалығы және пайдалылығы бойынша салыстырылатын кез-келген ұқсас мүлікті салу немесе құрылыс құнынан көп төлемейді,шығын әдісі осы принципке негізделеді.

        Шығын әдісіне Қайта өндіру құны түсінігі негіз ретінде пайдалынылады, одан физикалық, функционалдық және экономикалық тозу нәтижесінде жоғалтқан құнын көрсететін шама шегеріледі.

        Салыстырмалы тәсіл. Бұл әдістің негізгі принципі – тутынушы бұл объектінің қозғалмайтын мүлкін алмайды, егерде оның бағасы нарықтағы ұқсас объектілердің шығындарынан артық болса. Салыстырмалы тәсіл негізінен сату-сатып алу келісімдері жеткілікті болғанда қолданылады.

Салыстырмалы тәсілдің негізгі  артықшылықтары: