Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ҒЫЛЫМ  ЖӘНЕ БІЛІМ МИНИСТРЛІГІ

Т.РЫСҚҰЛОВ атындағы ҚАЗАҚ  ЭКОНОМИКАЛЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

 

«Есеп және статистика» факультеті

 

«Статистика және экономикалық талдау» кафедрасы

 

 

 

КУРСТЫҚ ЖҰМЫС

«Жылжымайтын мүлікті  бағалау» пәні бойынша

 

Тақырыбы: «Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы»

 

 

Орындаған: «Бағалау» мамандығының

3 курс студенті Рысқұл  Б.Қ

Тексерген: аға оқытушы  Сауранбай С.Б.

 

 

 

 

Алматы, 2013 жыл

 

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ.................................................................................................................3

1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1.1Жылжымайтын мүліктің ұғымы мен мақсаты..............................................5                                                            1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму  жолдары.........................9                                      1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған  әсер ететін                     факторлар...............................................................................................................11               

2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН  МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ

2.1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың ерекшеліктері....................................15                               2.2 Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері....................................................17                                 2.3 Бағалау кезінде  туындайтын мәселелер және оларды  шешу                        жолдары..................................................................................................................21

3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

3.1 Жылжымайтын  мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар.........................................................................................24                                                                                                        3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі..................................................................25                                                                             

ҚОРЫТЫНДЫ....................................................................................................29                                                                                 ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР.............................................................31                                                                        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

      Жылжымайтын мүлік саны ойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Жылжымайтын мүлік нарығы негізінен тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік обьектісі адамдардың жеке қажеттілігін қанағаттандыратын тауар ғана емес,табыс әкелетін капитал болып табылады. Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтерден тұрады: жер және ғимарат.Дамыған елдер тұрғын жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп,осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлік экономикасы курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады.Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформа жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар инвестициялары және ондай инвестициялардағы өзгерістер туралы ақпарат алуы үшін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар есебінің тәртібін анықтау болып табылады. Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар есебінің негізгі мәселелері активтерді тану, олардың баланстық құнын және осыларға байланысты танылуға тиісті амортизациялық аударымдар мен құнсызданудан болған шығындарды анықтау болып табылады. Жылжымайтын мүлік ретінде одан әрі пайдалану мақсатымен салу немесе даму сатысындағы, бірақ 40-«Инвестициялық жылжымайтын мүлік» IAS стандартында айтылған «инвестициялық жылжымайтын мүлік» анықтамасына әлі сай келмейтін жылжымайтын мүлікті есепке алу үшін қолдануға міндетті. Салу немесе даму аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүлік инвестициялық жылжымайтын мүлікке айналады, және сол кезде ұйым 40 IAS қолдануға міндетті. 40 IAS Стандарты сондай-ақ инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде болашақта одан әрі пайдалану үшін жаңадан даму сатысындағы инвестициялық жылжымайтын мүлікке де қолданылады. 40 IAS сәйкес инвестициялық жылжымайтын мүлікті есепке алудың шығындық үлгісін пайдаланатын ұйым осы Стандартта көзделген шығын үлгісін пайдалануға тиіс. Қазақстан  Республикасы  өз  тәуелсіздігін  алғалы  бері  өзі  қатарлы  ТМД  мемлекеттері  арасында  экономикалық,  әлеуметтік,  саяси  және  мәдени  салаларында  көш  басшы  атанып  келеді.  Бұл  еліміздің  қай  саласын  алып  қарасақ  та  халықтың  әлеуметтік  жағдайын  жақсарту  мақсатында  жасалынып  жатқан  игі  істер  мен   экономикалық  жағдайды  көтеруде  алдыңғы  қатарлы  озық  ойлар  мен  пайдалы  қадамдар  жасалынып  жатқандығын  көрсетеді.Мемлекет  өзінің  ішкі  экономикасын  біршама  тұрақтылықта  дамытуда. Бағаны   тұрақтандыру  әр қашаан  алдын  ала  өз  жоспарлары  арқылы  есептелінетін  елдің  экономика  саласындағы  ұтымды  қадамдарымен  қамтамасыз  етіледі.  Осы  орайда  баға  мен  елдегі  инфлиясия  шараларының  арасындағы  байланыстарды  жүйелі  түрде  шешу  мен  мемлекеттің  игілігіне  қызмет  жасауын  қадағалау  негізгі  бағыттардың  біріне  саналады. 

      Бұл курстық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасының   экономика саласындағы ерекшеліктер мен тұрғындық жылжымайтын мүлік бағалау механизмін жетілдіру,бағаны  тұрақтандырудың   математикалық модельдеу әдістерін талқылау, ондағы  тиімді  модельдеу әдістерін таңдап  алу, мемлекеттің баға  тұрақтылығын  қалыптастырудағы, оны реттеудегіөзіндік ұстанымдарына тоқталу табылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

 

1.1 Жылжымайтын мүліктің ұғымы мен мақсаты

       Жылжымайтын мүлік — азаматтық актіде жеке тұлға не заңды тұлғаның иелігіндегі жер және басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер (ғимараттар, заводтар және т.б)Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау – материалдық актив түрлерінің бірінің (жылжымайтын мүліктің) құнын бағалау. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінде (117-бап) жылжымайтын мүлікке жер телімдері, үймереттер, ғимараттар, көп жылдық екпе ағаш және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік, тіркелуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыштық нысандар жатады. Бағалау қызметіндегі жылжымайтын мүлікке табысты молайту мақсатымен үймереттер мен ғимараттар салынған жер телімі ғана жатқызылады. Бағалауда ең алдымен нақты бағалаушының нысан құнының нақты түрін (негізделген нарықтық, инвестицялық, кепілзаттық құнын, тағы басқалар) айқындау әрекеттерінің жиынтығы жатады. Жылжымайтын мүліктің құнын жеке және жаппай бағалау түрлеріне бөлінеді.Бағалау, экономикада — материалдық игіліктердің құнын анықтау мақсатында жүзеге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалар күрделі экономикалық процесс. Дамыған нарықтық экономика жағдайында Бағалар жер үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында, өндірістік қуаттарды сатып алу немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда жиі қолданылады. Бағалар процесі оның негізгі қағидаларын айқындауға және жүзеге асыру тетіктері мен нақты экономикалық есептеулерге негізделеді. Бағалар экономикалық сипатына қарай номиналды, реалды және оптималды болып, ал қолданылатын обьектісіне қарай жекешелендіруге ұсынылған объектілерді Бағалар, негізгі қорды Бағалар, шаруашылық қорларын бағалар, жылжымайтын мүліктерді Бағалар, т.б. түрлерге бөлінеді.

Бағалау түрлері

        Номиналды  Бағалау — инфляцияны есепке  алмай бағаланған экономикалық  сандық көрсеткіш.Реальды Бағалау  — инфляцияның болжалды шегін  ескере отырып бағалау.Оптималды  Бағалау — дамудың оптималды  бағдарламасын жасау құралдары.  Ол әкімш. шешімдер қабылдауда  басшылыққа алынады. Оптималды  Бағалау белгілі бір ресурс  қорының бастапқы қалпымен салыстырғанда  қаншалықты өзгеріп (көбейіп не  азайып) отыруының оптималды өзгерісін  көрсетеді. Мұның нәтижесінде  қолда бар ресурстарды (еңбек,  өндірістік, табиғи т. с.с.) тиімді  пайдалануға болады.

Жекешелендіруге ұсынылған  объектілерді Бағалау — мүлікті  аукционда сату кезінде бастапқы бағасын белгілеу немесе кәсіпорын  акционерлік қоғам болып қайта  құрылған жағдайда оның жарғылық қор  көлемін анықтау. Кәсіпорынның мүлкі бухгалтерлік баланс мәліметтеріне, тікелей түгелдеу негізіне сүйеніп бағаланады. Бағаланғалы отырған мүліктің құрамына негізгі қор мен салымдар, ақшалай қаражат пен басқа да қаржылық активтер кіреді.        Негізгі қорды Бағалау — негізгі қордың құнын анықтауға бағытталған әдістер жүйесі. Негізгі қор іске қосылу мерзіміне қарай әр түрлі бағаланады. Ол мынандай түрлерді қамтиды:

1) толық алғашқы құн  — жаңа іске қосылған негізгі  қор құны. Оған ғимаратты жабдықтау,  құрылғыларды жеткізу, орнату  және қосуға жұмсалған шығындар  да енеді;

2) тозбасы шығарылған  бастапқы құн — негізгі қор  құнының өндірілген өнімге ауыспаған  бір бөлігі;

3) толық қалпына келтіру  құны — негізгі қорды қайта  бағалау кезіндегі нақты жағдайларды:  көтерме баға, транспортқа қойылған  тарифтер, құрылыстың сметалық бағасын  ескере отырып анықталған құн;

4) тозбасы шығарылған  қалпына келтіру құны — негізгі  қордың өнімге ауыспаған нақты  құны. Ол негізгі қорды қайта  бағалау кезіндегі мәліметтер негізінде анықталады. Шаруашылық қорын   бағалау — табиғи көрсеткіштерді ақшаға шағып көрсету тәсілдері. Ол бухгалтерлік есеп жүргізуде қолданылады.Жылжымайтын мүліктерді Бағалау — жылжымайтын мүліктерді сатып алу, сату процесінде олардың нарықтық құнын анықтау үшін қолданылатын іс-әрекеттер жиынтығы. Жылжымайтын мүліктерді Бағалауда мынадай талаптар: тұтынушының көзқарасына негізделген талаптар, жерге қатысты немесе оған орналасқан өндірістік қуаттар мен үй құрылыстарына байланысты талаптар, нарықтық ортаның қалыптасуынан туындайтын талаптар және мүлікті өте тиімді пайдалануға негізделген талаптар басшылыққа алынады. Статистикалық бағалау әдістері - әлеуметтік-экономикалық үдерістердің сандық жағын оның сапалық жағымен тығыз байланыста бағалау қызметінің мақсатына орай статистикалық зерттеулердің тәсілдері мен ережелері. Статистикалық бағалау әдістері: инвестициялық жобалардың құнын бағалау кезінде; құрылысы аяқталмаған ірі объектілердің құнын бағалау кезінде; салық салу мақсатымен мүліктің құнын жаппай бағалау кезінде; аймақ аралық кәсіпорындарды дамытудың бизнес жоспарлары мен бағдарламаларын жасау кезінде; аймақтағы және елдегі түрлі нарықтарды, салалардың тауарлары мен өнімдері жиынтық бағасының жүйелік өзгерістерін күрделі маркетингілік зерттеулерде пайдаланылады. Есептеудің негізгі екі тәсілі қолданылады, олар: қатынастар тәсілі және кемімел тәсілі Болжамдық бағалау. Мұнай мен газ кендерін геологиялық-барлау жұмыстарының бағыты мен көлемін жоспарлауға қажетті геологиялық нысандардағы көмірсутектердің болжамдық ресурстарын сандық тұрғыдан бағалау. Болжамдық бағалау әр түрлі геологиялық (алап, кешен, тағы басқа) және әкімшілік (облыс, аудан, тағы басқа) нысандардың мұнаймен және газбен қанығуының геологиялық, геохимиялық, гидрогеологиялық тағы басқа белгілердің кешені негізінде болжаудың арнаулы әдістері көмегімен жүргізіледі. Болжамдық бағалау болжау деңгейімен, болжаудың басты нысандарының түрімен және мәселені шешу ретімен анықталатын көптеген болжау мүдделерінің жүйесі болып табылады. Нысандар мен болжам деңгейлері мұнайгаздың аудандастыру барысында дербестеледі. Болжаудың ең ірі нысаны ретінде әдетте шөгінді алап алынады, бірақ кейбір жағдайларда бұл рөльді мұнай-газ қалыптасуының тұйықталған аймағы немесе жекелеген кешендер де атқаруы мүмкін. Болжаудың белдемдік деңгейі жекелеген тектоникалық элементті немесе мұнай мен газ жинақталуының белдемдерін болжамдық бағалау шараларын қамтиды. Ал болжаудың жергілікті деңгейі барысында жекелеген антиклинальдық, стратиграфиялық, литологиялық тағы басқа тұтқыштардың өнімділігі бағаланатын болады. Болжаудың әрбір деңгейі қолда бар деректерге сүйене отырып бірнеше мүдделерді рет-ретімен шешіп беруге көмектеседі, олар: нақтылы аумақтың мұнай мен газға деген мүмкіндіктерін сапа тұрғысынан бағалау; нысандағы көмірсутектер ресурстарының жалпылама қорын бағалау; көмірсутектерді шикізат түрлері тұрғысынан саралау; сол шикізаттардың сапалық сипатын нақтылау (пайдалы қоспалар мөлшері, физикалық-химикалық ерекшеліктері тағы басқа). Болжамдың бағалауды жүргізудің түпкі мақсаты — қорын геологиялық-экономикалық тұрғыдан бағалау, сөйтіп кен ресурстарын игерудің ұтымды жолдарын анықтау. Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген топтарына мысалдар келтірілген:

• тұрғын жылжымайтын мүліктер;
• жер учаскелері және ғимараттар;
• машиналар мен жабдықтар;
• су кемелері;
• әуе кемелері;
• автокөлік құралдары;
• жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
• кеңсе жабдығы.

 

Тұрғындық жылжымайтын мүлікті  бағалаған кезде қолданылатын терминдер:

Аннуитетті төлем – ипотекалық несиелер бойынша бүгінгі күнгі ең таратылған төлем схемаларының бірі. Несиелік келісім шарт әрекет ететін бүкіл мерзім аралығында заемшы банкке ай сайын бірдей төлемді салып отырады (таңдаған несие валютаға байланысты – долларларда, евро немесе рубльдерде). Несие кезеңінің басында төлемнің көп жартысы несие бойынша пайыздар төленеді, ал соңына қарай керісінше – қарызды қайтару бойынша төлемдер. 
 Несиені амортизациялау –  заемшының несие қарызының оның жүйелі түрде несиенің өзін және пайыздарды төлеудің арқасында біртіндеп азайюына жеткізеді. 

Техникалық түгендеу бюросы – азаматтар мен заңды тұлғалардың өтініші бойынша тұрғын және тұрғын емес ғимарат жай туралы анықтамаларды, экспликацияларды және ғимарат жайлар ауданымен байланысты басқа да құжаттар беретін муниципалдық қызмет. 

Екінші ипотекалық нарық – ипотекалық кепілдеме қағаздар сатып алу – сату жүргізілетін қор нарығының бөлігі. Бұл операцияның арқасында бастапқы қарыз беруші (банк)  берген несиелердің толық өтелу мерзіміне дейін оларды сатып жаңа несиелерді беруге қаражат ала (қайта қаржыландыру) алады. 

Депозиттік ұяшық – жалға алынатын банктегі жеке сейф. Ипотекалық мәмлелерде бүкіл жүзеге асыру мерзіміне жалға алынады және қолма-қол есептеуге қолданылады. Сатып алу – сату келісім шартына кол қоярдың алдында сатып алушы-заемшымен ақша ұяшыққа салынады (жеке және несиелік қаражаттар), жылжымайтын мүліктің сатушымен жаңа иегер мен кепіл ұстаушының мемлкеттік тіркеуден кейін өндіріледі.  Ұяшыққа қол жеткізу мәселелері мәмленің барлық қатысушылар жасаған арнайы келісім шартпен реттелінеді. 
 Несиелік келісім шарт – банк немесе басқа несиелік ұйым (несие беруші) заемшыға келісім шартта көрсетілген көлемде және талаптарда ақша қаражатын (несие) беруге міндеттенетін келісім шарт. Ал заемшы берілген ақша қаражаттарын қайтаруға және оған пайыздарды төлеуге міндеттенеді.  

Сатып алу-сату келісім шарты – екі жақты ақылы келісім шарт. Оған сәйкес бір тарап (сатушы) затты (тауарды) жеткізуге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл тауарды қабылдауға және оған анықталған ақша сомманын төлеуге міндеттенеді.