Жылжымайтын мүлік мәні және оның классификациясы

1.бағалаушы ұқсас кәсіпорындардың  нақты бағаларын сауда-саттығына  хабардар болады. Баға нарықпен  анықталады, ол бағалаушының қызметі  түзетумен ғана шектеледі және  бағаланатын объектінің салыстырмалы  ұқсастығын қамтамасыз етеді.

2.бағалау өткен мәліметке  негізделеді және қайраткер кәсіпорындардың  қаржылық өнімдерінің нақты нәтижесін  көрсетеді;

3.нарықта нақты мүлтіксіз  келісімнің бағасы максималды  жағдайға дейін саналады, сондықтан  сұраныс оның шынайы бейнесі  болып келеді.

Сонымен бірге салыстырмалы тәсілдің кемшіліктері де бар:

-кәсіпорындардың болашақта  дамуын елемейді;

- ұқсас кәсіпорындардан  ақпарат алу өте қиын процесс;

-бағалаушы қиын түзетулер  енгізуі және жасауы тиіс, сонымен  қатар, салыстырмалы тәсілді қолдану  мүмкіншілігі қаржы нарығының  белсенді қатысуына тәуелді болып  келеді.

Салыстырмалы тәсілдің негізгі 3 әдісі бар:

1.Салалық коэффициент  әдісі.

2.Нарық капитал әдісі.

3.Келісім әдісі.

1. Салалық коэффициент  әдісінің негізгі кәсіпорынның  аналогін тандау немесе корсеткіштірі  белгілі бір бағалық сату нарығыны  тәуелді болып келуі. Бұл әдіс  кішігірім кәсіпорындарды бағалауға  негізделген.Бағаланатын кәсіпорының  бағасың корсету үшін қарапайым  формулалар жасалған.

Батыс елдерінің бағалаушы  фирмаларының тәжірибелік қортындысы мындай жағдайларды кәуләндірады:

-жарнамалық агентіктер  мен бухгалтерлік фирмалар 0,7 және 0,5 жылдық пайдасынан сатылады;

-мейрамханалар мен туристтік  агенттіктер – 0,25 – 0,5 және 0,04 – 0,1 пайдасына негізделіп сатылады;

-кәсіпорының болшек саудасы  – 0,75 – 1,5 бағасына таза пайда  + құрал-жабдықтар + алынған тауарлар;

-көлік құралдарының құрылысы  – 1,5 – 2,5 бағасынан: таза пайда  + тауарлар.

2. Нарықтың капитал әдісі  ұксас компаниялардың акцияларының  нарықтың бағасына негізделген.  Бұл әдіс акциялары қор нарығында  қатыспайтын кәсіпорындардың бағасын  бағалап , қолданады. Сондықтан  бұл әдісті кәсіпорын –аналогі  деп атайды, өйткені бұл әдіс  шынайы бағаларға сүйене отырып, кәсіпорынның акцияларын нақты  бағалай алады.

3. Келісім әдісі (немесе  сату-сатып алу келісімдері) –  нарықтың капитал әдісінің бір  бөлігі, акциялардың бағалы қағаздарын  сату – сатып алуға және  кәсіпорынды түгелімен сатып  алуға негізделген. Акциялардың  бағасы дүниежүзілік нарықтық  қорлардың нәтижесінде қолданылады.  Осы әдістің негізінде мультипликаторлардың  қаржылық талдаулары мен болжамдары  анықталады.Бағалық мультипликатор  – бұл кәсіпорынның нарықтық  бағасын немесе акциялары мен  қаржылық қорларының аралық қатынастарын  көрсететін коэффициент.Бағалық  мультипликаторларының арасында  көбінесе қолданылатындар:

- саллыққа дейінгі бағасы/пайдасы;

- бағасы және таза пайдасы;

- өзіндік капиталдың бағалық/  баланстық нәтижесі.

Осы мультипликаторларды  әрбір жағдайға қарап таңдап алынады

       Табыстық  тәсіл.  Мүліктің кіріс әкелу  мүмкіндігі,оның құнын бағалаудағы  ең негізгі көрсеткіш болып  табылады.Осыдан,жылжымайтын және  жылжымалы мүлік түрлерін бағалаудағы  негізгі тәсілдердің бірі. Ол қазақстандық бағалау тәжірибесінде макроэкономикалық факторлардың тұрақтануымен және қазақстандық ұйымдардың әрекетінің тиімділігінің жоғарылауымен байланысты үлкен мәнге ие болуда.Табыстық тәсілде бағалаудың күту қағидасы айқынырақ көрінеді. Сондықтан табыс алынуы мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен мәнге ие болады. Мұндай тәсілдің барлық мағынасы – осы болашақ табыстарды ағымдағы құнмен есептеу. Ақшалай қаражаттарды әрекет ететін кәсіпорынға тек жұмсалған қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек табыс әкеледі деген мақсатта салу. Бұл әдіс объектіні қолдану немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын анықтау үшін қолданылады. 

  Табыстық тәсілді жүзеге асыру үшін бағаланатын объектіден күтілетін табысты болжау керек. Машиналар мен жабдықтарға қатысты бұл міндетті тікелей шешу мүмкін емес, өйткені табыс барлық кәсіпорынмен, барлық оның факторларымен жасалады. Сондықтан табыстық тәсіл әдістерінде міндеттерді кезең бойынша шешу керек. Ең басты өндірістік жүйенің қызмет теуінен таза табысты есептейді (бұл не барлық кәсіпорын, не цех, не учаске болуы мүмкін). Содан кейін қалдық әдісімен бұл жүйенің машина паркіне жатқызуға болатын табыс бөлігі бөлініп шығарылады. Әрі қарай дисконтталатын табыстар немесе капитализация әдістері көмегімен барлық машина паркінің құны анықталады. Егер қандай-да болмасын машина немесе жабдықтардың бірлігінің құнын анықтау керек болса, онда оны үлестік коэффициент көмегімен есептейді.

Табыстық әдісін қолданғанда  объектіні ең тиімді қолдану қағидасын  сақтау керек. Оған сәйкес машина паркінің құны оның ең қайтарымдылығы қамтамасыз етілгенде және оның функционалды мүмкіндіктері  толығымен ашылғанда қолданылу  варианты үшін анықталады. Әрине, бұл  вариант жүзеге асатындай болу керек. Қолданудың берілген варианты үшін көбірек  бағаны да күтуге болады. Машиналар  мен жабдықтар паркі оны қандай да бір қосымша құралдармен немесе агрегаттармен жабдықтағанда тиімдірек  қолданатын жағдайлар болады; онда бағалауды осы жабдықтау есебімен орындайды.

Бұл әдіс келесі жағдайларда  қолданылады. Біріншіден, қарастырылып отырған өндірістік жүйеден түсетін  таза табысты есептеуге болғанда және осы табыстың көп бөлігі машиналар  мен жабдықтарға жатқызылғанда. Мысалы, кәсіпкер жеке жүру үшін автомобиль сатып алды және осында оның табысының  басым бөлігі автомобильмен байланысты, алайда гараж бен осы гаражға  жер учаскесінің құнын ескеру керек. Жабдықтардың кейбір түрлерінің көмегімен соңғы өнімді тікелей  алатын немесе қандай да бір төленетін  жұмыстарды орындайтынын айтуға болады, сондықтан бұл табысты санау  қиынға соқпайды. Алайда көп жағдайларда  кәсіпорын цехтарындағы машиналар  мен жабдықтар табысын есептеу  қиын аралық өнімдерді (бөлшектерді) өндіру үшін немесе ішкі мақаттағы жұмыстарды (көліктік, бақылаулық, жөндеулік және т.б.) орындау үшін қолданылады, ал бұл  машиналар мен жабдықтарды бағалау  үшін табыстық әдісті қолдануда қиындау  болады.Табыстық тәсіл екі әдістен  тұрады:

таза табысты капитализациялау әдісі;

ақша ағымын дисконттау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісі-қорды пайдаланудан алынған болашақ табыстың ағымдағы құнымен қорытындалады.

Дисконтталған ақшалай ағымдары әдісімен анықталған бизнестің нарықтық құны инвестормен талап етілетін табыс ставкасы бойынша дисконтталатын берілген бизнестен алынатын табыстың болжамдық бағасы. Нәтижесінде, ақшалай  қаражаттарды әрекет ететін кәсіпорынға  тек жұмсалған қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек  табыс әкеледі деген мақсатта салу. Бұл әдіс объектіні қолдану  немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын  анықтау үшін қолданылады. 

Тұрғын үй құрылысы кәсіпорындарының шаруашылық қызметтері тұрғын үй құрылысы кешендерінде жаңа негізгі қорларды құру мен қолданыстағы негізгі қорларды дамытуда нақты инвестициялық салымдардың  құйылуымен байланысты [7].

 

 

2.3 Бағалау кезінде   туындайтын мәселелер және оларды  шешу                        жолдары

 

     Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде  жасалынады. ҚР Азаматтық  кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы  қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.Құнды  анықтау  белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл  уақыт бойынша  есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын  білдіреді. Нарық  пен нарықтық жағдайлардың  өзгеріп  тұруына байланысты, есептеліп  шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс  болмауы мүмкін. Бағалау  нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға  өтуімен бірге аяқталады  деп  болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.Көп жағдайда жас  мамандар бағалаумерзімін анықтауда  қате жібереді. Олар  тапсырушыға  құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу  мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің  арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау  объектісімен төтенше жағдайлар  болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат  апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.Келісімшартқа  қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау  объектісін сатып алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.

        Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.Бағалаушы құнды  анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға  байланысты, не жоғары, не төмен болуы  мүмкін[Мемлекеттің нарықтық экономикаға араласуы дұрыс емес те шығар, бірақ бұл жағдайда бағаны тұрақтандырудың жалғыз амалы. Сонымен қата, жалға беру институттарының дамуы да жылжымайтын мүлікке бағаның төмендеуіне әсерін тигізеді. Барлық дамыған әлем елдері жалға алынған үйлерде тұрады, европалықтар осыған орай өздерін ешқандай кемсітпейді. АҚШ-тың активтеріне сыртқы қарыздарының үлесі 94% болса, Қазақстанда 80% тең. Елімізде жылжымайтын мүлікке бағаның өсуі жыл сайын 120% асып түседі. Еуропа мен Америка елдерінде жалға берілетін үйлер нарықтың 70% алып жатыр. Қазірдің өзінде тұрғын үйге бағаның жоғарлығымен байланысты пәтерді жалға алу үшін 500-600$ төлейді. Дегенмен, қазақстандықтар әлі күнге дейін консервативті менталитетіне сәйкес әркімнің басында өз үйі болуы керек деп есептейді Жылжымайтын мүлік нарығының даму цикл кезеңдері  экономикалық цикл кезеңдерімен сәйкес келмейді, жылжымайтын мүлік нарығындағы  құлдырау толығымен экономикалық құлдыраудың  алдында жүреді, ал экономикалыққа қарағанда жандану ертерек басталады. Осыдан шығатыны, жылжымайтын мүлік  нарығының жағдайы бойынша экономикалық тенденцияларды анықтауға болады, яғни егер жылжымайтын мүлік нарығының  жағдайы нашарласа, онда алдағы уақытта  ұлттық экономиканың жағдайының төмендеуі  күтіледі және керісінше, жылжымайтын  мүлік нарығының жағдайының жоғарлауынан кейін ұлттық экономикада да жоғарлау күтіледі. Мемлекет  жылжымайтын мүлік объектісін өндіруге басқа да кез келген тауарға сияқты ешқандай шектеу қоймайды, бірақ  қоғам  атынан олардың пайдаланылу режимі мен өндіру тәртібін қадағалайды. Қазіргі  экономикалық жағдайда жылжымайтын  мүлік нарығын үш тұрғыдан сипаттауға болады:Жылжымайтын мүлік мәміле жасау кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі мен жылжымайтын мүлік объектісіне капитал салым саласы ретінде сипатталады. Осындай қатынастар инвесторлардың арасында жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу, ипотека, жалға беру және т.б. кезінде байқалады;Ерекше тауар ретіндегі жылжымайтын мүлік объектілерінің саласы ретінде;Адамның өмір сүруі мен өмірлік қамтамасыз етілуі үшін жағдай жасайтын қызметтер нарығы ретінде;  Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығы да өзіндік  ерекшеліктерге ие.          Жоғары инвестиция деңгейі инвестордың  қажет еткен мөлшердегі жылжымайтын  мүлік объектісін иемденудің күрделілігімен түсіндіріледі. Ол үшін қомақты сома керек, ал ол өз кезегінде басқа активтердің  төмендеуіне әкелуі мүмкін. Одан басқа  инвесторда ондай қаржы болмауы  да мүмкін. Мысалы, көлемі ғимараттың 5% тең жылжымайтын мүлікті иемденудің өзі қиын, тіпті акционерлік қоғамға  қатысу арқылы осындай үлеске ие болғанда да, өздігінен жылжымайтын мүлік  объектісін басқаруға мүмкіндік  бермейді.  Мемлекеттің нарықтық экономикаға араласуы дұрыс емес те шығар, бірақ бұл жағдайда бағаны тұрақтандырудың жалғыз амалы. Сонымен қатар, жалға беру институттарының дамуы да жылжымайтын мүлікке бағаның төмендеуіне әсерін тигізеді. Барлық дамыған әлем елдері жалға алынған үйлерде тұрады, европалықтар осыған орай өздерін ешқандай кемсітпейді. АҚШ-тың активтеріне сыртқы қарыздарының үлесі 94% болса, Қазақстанда 80% тең. Елімізде жылжымайтын мүлікке бағаның өсуі жыл сайын 120% асып түседі. Еуропа мен Америка елдерінде жалға берілетін үйлер нарықтың 70% алып жатыр. Қазірдің өзінде тұрғын үйге бағаның жоғарлығымен байланысты пәтерді жалға алу үшін 500-600$ төлейді. Дегенмен, қазақстандықтар әлі күнге дейін консервативті менталитетіне сәйкес әркімнің басында өз үйі болуы керек деп есептейді .Жылжымайтын мүлік нарығының даму цикл кезеңдері  экономикалық цикл кезеңдерімен сәйкес келмейді, жылжымайтын мүлік нарығындағы  құлдырау толығымен экономикалық құлдыраудың  алдында жүреді, ал экономикалыққа қарағанда жандану ертерек басталады. Осыдан шығатыны, жылжымайтын мүлік  нарығының жағдайы бойынша экономикалық тенденцияларды анықтауға болады, яғни егер жылжымайтын мүлік нарығының  жағдайы нашарласа, онда алдағы уақытта  ұлттық экономиканың жағдайының төмендеуі  күтіледі және керісінше, жылжымайтын  мүлік нарығының жағдайының жоғарлауынан кейін ұлттық экономикада да жоғарлау күтіледі. Мемлекет  жылжымайтын мүлік объектісін өндіруге басқа да кез келген тауарға сияқты ешқандай шектеу қоймайды, бірақ  қоғам  атынан олардың пайдаланылу режимі мен өндіру тәртібін қадағалайды. Қазіргі  экономикалық жағдайда жылжымайтын  мүлік нарығын үш тұрғыдан сипаттауға болады:Жылжымайтын мүлік мәміле жасау кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі мен жылжымайтын мүлік объектісіне капитал салым саласы ретінде сипатталады. Осындай қатынастар инвесторлардың арасында жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу, ипотека, жалға беру және т.б. кезінде байқалады;Ерекше тауар ретіндегі жылжымайтын мүлік объектілерінің саласы ретінде;Адамның өмір сүруі мен өмірлік қамтамасыз етілуі үшін жағдай жасайтын қызметтер нарығы ретінде; Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығы да өзіндік ерекшеліктерге ие.Жоғары инвестиция деңгейі инвестордың  қажет еткен мөлшердегі жылжымайтын  мүлік объектісін иемденудің күрделілігімен түсіндіріледі. Ол үшін қомақты сома керек, ал ол өз кезегінде басқа активтердің  төмендеуіне әкелуі мүмкін. Одан басқа  инвесторда ондай қаржы болмауы  да мүмкін. Мысалы, көлемі ғимараттың 5% тең жылжымайтын мүлікті иемденудің өзі қиын, тіпті акционерлік қоғамға  қатысу арқылы осындай үлеске ие болғанда да, өздігінен жылжымайтын мүлік  объектісін басқаруға мүмкіндік  бермейді [8].

 

 

 

 

 

 

 

3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

 

3.1 Жылжымайтын   мүліктің нарықтық құнын бағалауда  қолданылатын тәсілдер мен қағидалар

 

       Жылжымайтын мүлік  нарығы белсенді даму сатысында жүріп  келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп  келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика  гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен  нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын  алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін  жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы  квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда  жылжымайтын мүлікке деген бағалар  шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды  Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен  салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі  пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті  болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен. 

       Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін. 

        Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға «темір жүйке» керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі.

        Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.Бұл өзіне тиесілі  жылжымайтын мүлікті өз қалауына байланысты қолдануын, билеуін ҚР заң  актілерімен мойындап және қорғайтын  субъект құқығы.Жылжымайтын мүліктің меншік иелерінің құқығын қорғаудың  жалпы қабылданған және тиімді тәсілдерінің бірі мемлекеттік тіркеу болып табылады. Сондықтан, өз құқығыңды өз уақытында  және дұрыс ресімдеу өте маңызды.Заң  фактісі басталған кезеңнен бастап алты ай мерзім ішінде жылжымайтын  мүлікке міндетті мемлекеттік тіркеу институты азаматтар мүддесіне  және құқығына кепіл беруге мүмкіндік  береді, және азаматтардың сол немесе басқа меншікке иелену құқығының  туындауын дәл айқындайды. Қазақстан да жылжымайтын  мүлік нарығы әлемдік дағдарыстың  салдарын толық сезінген елдердің қатарына кірді [9].