Теория земельной ренты

    По  состоянию на 2009 г., общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20,76 млн га, в том числе 9,3 млн га сельскохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн га. В общей площади доля земли, находящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохозяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство -85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сектор страны (хозяйства населения и фермерские), располагая 17% посевных площадей, производит 44% объема сельскохозяйственной продукции[17, c.16].

    Состав  и структура земельного фонда Республики Беларусь в течение 2006 г. изменяются незначительно – за счет перераспределения земель по видам, а также категориям и землепользователям.

    Общая площадь земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств за период 2000-2006 гг. уменьшилась на 353,6 тыс. га. Начиная с 2002 г., наблюдается увеличение площадей этих земель за счет перевода в данную категорию неиспользуемых земель граждан, предоставленных им для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения и выпаса скота, а также земель запаса.

    В пользовании крупнейших землепользователей страны – государственных лесохозяйственных  организаций – в 2006 г. находилось 40% земельного фонда. Наибольший удельный вес в структуре земель данной категории составляют лесные и прочие лесопокрытые земли. В ведении государственных лесохозяйственных предприятий в настоящее время находится 90% всех лесопокрытых земель страны. Отмечена общая тенденция к увеличению площади земель государственных лесохозяйственных организаций, что связано, в первую очередь, с переводом в эту категорию земель сельскохозяйственных предприятий (лесных земель, земель под болотами, а также сельскохозяйственных земель).

    Таблица 2.1 - Динамика земель по категориям и землепользователям в Республике  Беларусь, тыс. га

    Примечание. Источник: http://www.belzeminfo.by/arhiv.html 

    В структуре земельного фонда  доля земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения составляет 3,3%. Общая площадь земель этой категории сокращается в период 2000-2006 гг. на 125,4 тыс. га. Связано это с передачей в народное хозяйство земель, предоставленных для нужд обороны и промышленности, а также с сокращением отводов земель под промышленное строительство, для добычи полезных ископаемых.

    В период 2000-2006 гг. отмечено увеличение площади земель запаса на 81,3 тыс. га, что обеспечено включением в данную категорию земель, загрязненных радионуклидами, неиспользуемых земель граждан, пустующих участков в садоводческих товариществах. Однако площадь земель запаса в 2006 г. по сравнению с 2004 г. уменьшилась на 42,1 тыс.га. Это произошло вследствие увеличения площади земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

    Таблица 2.2 –  Динамика основных видов земель в Республике Беларусь, тыс. га

    Примечание. Источник: http://www.belzeminfo.by/arhiv.html  

    В период времени с 2000 по 2006 гг. площадь земель под болотами сократилась на 62,8 тыс. га. (табл. 1.2).

    В течение 2000-2006 гг. наблюдалось постепенное увеличение площади земель под дорогами и другими транспортными путями (на 13,8 тыс. га).

    Незначительное увеличение площади земель под застройкой: 1,1 тыс. га.

    В настоящее время земельная реформа  в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалистов Минсельхозпрода, треть валовой продукции, произведенной в 2008 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь.

    Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

    - определение роли государства  и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

    - совершенствование экономического  механизма взимания платежей  за владение, пользование и распоряжение  землей;

    - повышение роли земельного кадастра  и земельно-оценочных работ;

    - формирование рынка земли (недвижимости);

    - развитие ипотеки и других  рыночных форм землепользования.

    В целом, для реального изменения  сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.

    Рассматривая  трансформацию отношений собственности (в том числе собственности  на землю) в ходе формирования рыночной экономики, следует констатировать, что этот процесс может осуществляться в форме приватизации и разгосударствления.

    Вопросы земельной собственности затрагиваются в новой редакции Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие земельные отношения, в том числе лишь обозначен перечень вещных прав на землю (право хозяйственного ведения и право оперативного ведения (ст. 276, 277), право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отношения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных участков, а также статьи, посвященные сервитуту (ст. 268).

    Опыт  последних лет проведения земельной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народные предприятия, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр. Трансформация колхозов и совхозов в эти структуры должна быть основана прежде всего на коренном изменении земельных отношений. Реформирование земельных отношений, заключающееся прежде всего в признании многообразия форм собственности и производственных структур рыночного типа, как нам представляется, возможно по нескольким вариантам на основе дальнейшего развития аренды земли; законодательного признания общей совместной и общей долевой собственности на землю (как разновидности частной) и организации рыночных производственных структур - как крупных товарных, так и мелких индивидуальных; приватизации и передачи земельного пая в частную собственность; приобретения в частную собственность земельных участков желаемой площади для ведения сельского хозяйства в регионах с низкой обеспеченностью трудовыми ресурсами.

    Передача  земель в частную собственность  по одному из этих вариантов наряду с функционированием земельного рынка позволит создать нормальные правовые, экономические и организационные условия для реорганизации колхозов и совхозов в предприятия рыночного типа с различными (коллективными, кооперативными, семейными и индивидуальными) формами организации производства. При этом обязательными принципами трансформации отношений земельной собственности должны являться: добровольность принятия решения о приватизации земли и реорганизации хозяйства; установление прав собственности на землю (имущество); свобода выбора организационно-правовой формы предприятия; преимущественное право членов хозяйств на приобретение земельных долей (и имущественных паев); открытость участия всех собственников земельных долей в распределении земли; создание возможности для становления рынка земли; социальная защита всех членов коллектива; четкие временные рамки реформирования хозяйства.

    В целях успешного проведения земельной реформы, суть которой должна состоять в расширении права частной собственности на землю, необходимо создать эффективный механизм реализации этого права. Что касается совокупности распорядительных прав, то их следует, исходя из экономической целесообразности, поделить между государством и собственником земли. Право частной собственности на землю должно охраняться государством.

    Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс их реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли - носителями частных интересов - посредством экономических и административных методов. При этом деятельность государства по рациональному использованию земельных ресурсов должна осуществляться по следующим основным программным областям:

    - комплексный подход к планированию и рациональному использованию земельных ресурсов; преобразование земельных отношений и дальнейшее развитие земельной реформы;

    - содействие устойчивому развитию  сельского хозяйства и сельских  районов. 

    Задача проводимой земельной реформы должна состоять не в простом перераспределении земли между различными собственниками, а в обеспечении условий для рационального ее использования и охраны, в создании правовых, экономических, организационно-технологических и других предпосылок для воспроизводства и повышения плодородия почвы, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений. В ведении государства должны находиться контроль за целевым использованием и охраной земель; вопросы землеустройства, ведения земельного кадастра и мониторинга; регистрация и защита прав собственности; установление правил пользования земельными участками, учитывающих природоохранные требования и сервитуты; отчуждение частных земель для государственных и общественных нужд в соответствии с национальным законодательством.