Теория земельной ренты

    В Румынии, например, массовая приватизация земельных участков привела к уничтожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизируемых землях хозяйственных построек, сокращению поголовья скота.

    В Болгарии остановились на варианте сосуществования  трех форм земельной собственности: государства, общин и граждан.

    В восточной Германии, где есть большая возможность государственной поддержки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объединились в кооперативы, так как в мелкотоварном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

    Целью аграрной политики правительства ФРГ  в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация общественной собственности, а формирование высокопроизводительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных - 90 га, а сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по сравнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель[10, c.64].

    В США, которые принято считать  оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% -собственность правительства штатов), а 70% -находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для семейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 13 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными частными акционерными фермами.

    Итак, нынешний зарубежный институт частной  собственности на землю в развитых странах давно не однозначен прежнему праву, по которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается - как объекта хозяйствования. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2.2. Проблемы становления  рынка земли в условиях  перехода  к рыночной экономике 

    В условиях административно-командной системы основу аграрных отношений составляла государственная собственность на землю. Доминировали крупные хозяйства в виде колхозов (коллективные хозяйства) и совхозов (советские хозяйства). Использовались различные формы внеэкономического принуждения к аграрному труду, который на многом имел бесплатный характер.

    Колхозы создавались как сельскохозяйственные кооперативы путем насильственной коллективизации крестьянских хозяйств. При этом сильные фермерские (кулацкие) хозяйства, имеющие товарный вид, ликвидировались как враждебные социалистическому строю.

    Совхозы создавались как аграрные государственные  предприятия. Рассматривались как  более совершенная форма организации социалистических аграрных отношений.

    За 80 лет своего существования административно-командная система оказалась неспособной создать материальную заинтересованность в достижении высоких конечных результатов хозяйствования. Работа за трудодни по сути дела, означала для крестьянина бесплатный труд. Чтобы прокормить семью, крестьянин вынужден был заниматься подсобным хозяйством. Продовольствие, полученное в крестьянском хозяйстве, являлось основным источником существования семьи.

    Тотальный дефицит продовольствия и реальная угроза голода, бегство крестьян из деревни на заработки в город  эпизодически усиливали попытки власти реформировать сельское хозяйство. Под лозунгом укрупнения развалившиеся колхозы присоединялись к тем хозяйствам, которые считались благополучными. За счет преобразования отстающих колхозов, освоения земель (мелиорация, подъем целинных земель и т. д.) организовывались новые совхозы. В целях объединения ресурсов на селе создавались межхозяйственные объединения[11, c.354].

    Государство помогало отстающим хозяйствам дотациями, было вынуждено регулярно списывать  долги банкам. Значительные бюджетные средства вкладывались в мелиорацию и другие дорогостоящие объекты (откормочные комплексы), но экономическая эффективность их использования в условиях подневольного труда оставалась низкой.

    Время от времени вносились некоторые  изменения и во внутрихозяйственные отношения. Так, вместо трудодней была введена (60-е голы) система гарантированной денежной оплаты труда, и у крестьянина наконец то появились деньги. Уже в период "перестройки» М. Горбачева была предпринята последняя попытка развить на селе арендные отношения, в качестве новой хозяйственной формы утвердить «семейные фермы», обновить в колхозах и совхозах принципы хозяйственного расчета.

    Но  все эти преобразования не привели  к желаемому результату. В середине 80-х годов значительно замедлились  темпы роста производства сельскохозяйственной продукции. Сельское хозяйство оставалось хронически «ресурсозатратным сектором» социалистической экономики. Заметно стал обостряться продовольственный кризис.

    При уточнении динамики спроса и предложения  на землю как экономический ресурс необходимо обратить внимание на то, что  сельскохозяйственное производство имеет ряд специфических особенностей:

    а) непосредственно зависит от природно-климатических  условий, что значительно повышает общий риск хозяйствования, придает  выпуску продукции вероятностный  характер;

    б) имеет ярко выраженный сезонный характер, что накладывает отпечаток на ритмичность выпуска продукции, занятость сельского населения, замедляет оборот капитала. Существуют значительные проблемы с использованием производственных мощностей, загрузкой  дорогостоящей сельскохозяйственной техникой, оказанием аграрному сектору  кредитной поддержки;

    в) отличается низкой степенью концентрации производства, наличием доминирующих мелких и средних производителей, которые в своем поведении  руководствуются не только экономическим  расчетом, но и национальными традициями и т. п.;

    г) определяет образ жизни значительной части населения страны, выступает  хранительницей национальных видов  производства, что заставляет государство  активно вмешиваться в аграрные отношения.

    Белорусская экономика является переходной, в  настоящее время аренда земли  стала основным решением земельного вопроса и отчасти сняла напряжение на земельном рынке. Арендаторы земли  являются полными собственниками произведенной  продукции. Но аренда, как известно, имеет свои недостатки, она не устраняет  всех противоречий между собственниками и пользователями. Для этого, конечно, необходимо расширение практики частной  собственности на землю. Однако все  должно быть хорошо продумано, просчитано и экономически обосновано.

    В Беларуси из имеющихся 9,1 млн. га сельхозугодий  в государственной собственности (пользовании сельхозорганизаций) находится 7,1млн. га, в личных подсобных хозяйствах (ЛПХ) - 937 тыс. га (10%), из которых приватизировано  примерно 40 тыс. га (4,2%). Площади крестьянских (фермерских) хозяйств составляют около 150 тыс. га, в числе которых в  пожизненном наследуемом владении находится 46% земель и в виде аренды - 54%. Под коллективные сады, дачное строительство  и огородничество отведено примерно 70 тыс. га земель, из которых приватизировано, то есть находится в частной собственности, 16 тыс. га (23%). Общая площадь сельскохозяйственных земель в пользовании, владении и  распоряжении граждан составляет 1,2млн.га (13,2%).

    Важно также отметить, что сельскохозяйственное производство оказывает решающее воздействие  на многие социальные и экономические  процессы, затрагивает интересы значительной части населения страны. Поэтому  любое государство, располагающее заметными земельными ресурсами, обречено на то, чтобы разрабатывать и проводить активную аграрную политику.

    Современная аграрная политика государства традиционно включает[12, c.34]:

    а) регулирование цен, доходов и  объемов сельскохозяйственного  производства;

    б) поддержание эффективной системы  кредитования фермерских хозяйств;

    и) развитие системы обязательного  страхования сельскохозяйственного  производства, вложений капитала, урожая и т. д.;

    г) регулирование режима использования  почвы и водных ресурсов, охрану окружающей среды;

    д) поддержку научно-исследовательских  работ, специализированных сельскохозяйственных научных учреждений.

    Опыт  аграрных преобразований, накопленный  многими странами в переходный период, показывает, что такие изменения, как правило, протекают медленно. Они болезненно воспринимаются сельским населением и оказываются весьма дорогостоящими. Здесь не обойтись без открытой дискуссии в обществе, а также без нарастания сопротивления со стороны консервативных сил. 

    2.3. Земельные отношения в Республике Беларусь и направления их реформирования 
 

    В Беларуси становление рыночных отношений  только-только начинается. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности, запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

    Рынок земли в республике находится  в стадии формирования. В современных  условиях земельные отношения регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле (Кодекс принят 4 января 1999 г.) [14, c.17].

    В соответствии со статьей 5 этого Кодекса  государственное управление в области  использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет  Министров Республики Беларусь, местные  исполнительные и распорядительные органы, а также специально уполномоченный на то государственный орган по земельным ресурсам и землеустройству.

    Статья 8 данного Кодекса регламентирует пользование (постоянное и временное). Постоянным признается пользование  земельными участками без заранее установленного срока.

    Временное пользование земельными участками  может быть краткосрочным – до трех лет и долгосрочным – от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

    В Республике Беларусь разрешена и  частная собственность на землю. В соответствии со статьей 11 Кодекса в частной собственности граждан Республики Беларусь находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.

    В республике разрешена и частная  собственность на землю юридических лиц, а также собственность иностранных государств на земельные участки. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

    Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь принимается Президентом Республики Беларусь.

    Иностранным государствам земельные участки  могут передаваться в собственность  в порядке и на определенных условиях.

    Земельные участки, находящиеся в собственности  государства, могут сдаваться в  аренду. Эти отношения регулируются Законом Республики Беларусь «Об  аренде».

    Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в  Законе Республики Беларусь «О платежах за землю» (от 18 декабря 1991 г.).

    Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Кодексом о недрах, а также – Лесным и Водным Кодексами.